房贷松绑雷声大雨点小:银行进展不一额度未定

来源:上海证券报 2014-10-09 07:51

节前“认贷不认房”新政松绑楼市,一石激起千层浪。节后第一个工作日,记者多方采访发现,银行执行进展不一。有银行已按新政受理房贷申请,也有银行表示细则仍待制定。多位业内人士表示,新政真正落实需贷款额度的配合,目前首套房贷七折利率优惠仍是奢望。

进展不一

9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,该《通知》一大核心是首套房认定为“认贷不认房”,且明确首套房贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

目前已有大行紧随新政步伐。建设银行对媒体表示已可以按照新政策来受理贷款申请,首套房贷款还清再次购房算首套房;工行则表示已经制定细则。相对而言,部分股份制银行步伐相对滞缓。

“我们目前只是原文转发了央行、银监会的通知,具体执行让分行自己决定。”某股份制银行总行人士对记者表示;兴业银行方面昨日也对记者表示,有关实施细则正在研究制定中。

有股份制银行工作人员对记者称:“每家银行会根据自身的情况制定细则,没有那么快。”

额度未定

中原地产项目部总经理黄韬的反馈则是“今天各个银行都在整理数据”,银行可能会为新政配套增加房贷额度,因为不如此,新政就无法真正落地。

据了解,今年上半年银行房贷额度相对紧张,审批通过但迟迟不放款的情况不少见,不过这一状况在今年下半年情况已有所好转;也有银行人士表示,目前其所在行按揭贷款额度并不存在问题,材料齐全审批通过一周内就能放款。

值得一提的是,此次《通知》明确要增强金融机构个人住房贷款投放能力,具体来说是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

黄韬认为,额度将影响房贷利率,但短期内银行房贷投放能力的增加不太可能依赖MBS等多种资金筹集方式。

目前银行具体执行的房贷利率也未有明显变化。“按揭的利率目前暂时与节前一致,没有变化,还是以基准利率为主。”这是节后首个工作日,记者走访上海陆家嘴周边各银行网点所得到的普遍说法。农业银行上海分行有按揭贷款金额超过200万,超出部分享受九五折优惠的政策。

根据兴业证券所做的银行按揭市场跟踪,9月最后一周上海首套住宅贷款利率低于基准利率的有2家,高于基准的有5家,其余14家均与基准持平。北京地区首套住宅贷款利率低于基准利率的有9家,高于基准的有1家,其余13家均与基准持平。

一家股份制银行工作人员对记者表示:“文件出来前,也没说不能七折,此次央行和银监会只是重申了一遍。我们行还是按照基准利率在放,没有折扣。”

七折难寻

对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题,业内人士并不是太看好。

“就算工行也不太可能给首套房贷七折利率,除非不讲收益。”有银行人士认为,新政落实的另一个关键还要看银行吸纳资金的价格。

招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。2008年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本是一个回不去的过去。

兴业银行首席经济学家鲁政委也认为,如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的,但央行明确提及优惠幅度,传递了强烈的宽松信息。

一家国有大行支行负责人表示:“说实话二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难,存款少,贷款多,存贷倒挂,只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后,5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些,但也在5%以上。基准利率房贷,基本是盈亏平衡;九折房贷,一般是亏损的。”

一位股份制银行总行人士表示:“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%,如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷,意味着净利差还不到1%。你觉得这1%能覆盖基本运营费用、考核费用、信用成本、经济资本成本吗?”返回西安365房产网>>

 

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