甲级办公楼市场
2016年全年共有6个新项目交付使用，新增存量达424,800平方米，创年供应量的历史新高。其中，位于高新区二期锦业路片区的中铁•西安中心和绿地中央广场-绿地中心 (T1)高度均为200米以上的超高层项目，体量超过10万平方米。同时，高新区中晶科技广场亦交付使用。此外，南二环及小寨片区、城北片区和市中心各有一个项目竣工使用，即凯德广场(二期)、赛高·企业总部大厦T2和长安国际中心E座，且全部为业主自持并对外出租。截至2016年年底，西安甲级办公楼市场总存量为1,067,500平方米。甲级办公楼市场净吸纳量达123,900平方米，相比2015年全年的29,700平方米大幅增加94,200平方米。
2016年全年甲级办公楼市场新增供应放量，在需求持续维稳的情况下，净吸纳量得到快速上涨。由于在今年第二季度和第四季度竣工的散售类型甲级项目如中铁•西安中心和绿地中央广场-绿地中心 (T1)自用需求比例较高，而自持的某些项目预出租面积亦表现不俗，从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。与此同时，市场上集中供应的大量空置面积未能在短时间内被迅速吸纳，导致甲级办公楼市场空置率承受较大上涨压力。受此影响，2016年年底，甲级办公楼市场空置率从去年年底8.8%跃升至当前33.7%，上涨近25个百分点。
尽管如此，全年甲级办公楼租赁市场仍出现不少显著的新成交案例。这些成交案例中，联合办公类企业表现最为抢眼，出租面积亦较大。例如，We+联合办公租下高新区锦业路片区绿地中心(T1)近3,000平方米的面积;总部位于成都的侠客岛联合办公在高新区锦业路片区迈科中心预租面积将近4,000平方米。此外，新东方教育科技集团在南二环和小寨片区的凯德广场(二期)新租近5,100平方米的面积。
甲级办公楼市场平均有效净租金在2016年年底录得值为人民币105每平方米每月，同比下滑1.2%。现有甲级项目中，位于高新区的林凯国际以及南二环和小寨片区的凯德广场凭借高入驻率和优质租户组合等优势，录得租金小幅上涨。与此同时，新近入市的项目大部分位于新兴片区，因交通可达性缺乏和基础设施配套尚未完善，导致租金预期低于市场平均水平。综合来看，甲级办公楼市场平均租金小幅下挫。
展望2017年，市场将见证更多优质甲级项目入市，整体甲级市场空置率或将超过40%。未来一年，甲级办公楼新增供应仍将持续放量，约516,000平方米的新增面积投放市场。届时，市场将无法在短期内迅速吸纳累积的大量空置面积，导致市场空置率从当前的33.7%攀升至2017年年底约40%水平。由于大部分新项目来自新兴片区如高新区二期，尤其以锦业路片区最为显著。我们预计锦业路片区部分甲级项目将面临巨大招租压力，项目之间的竞争亦将更加激烈。
“尽管市场面临巨大供应压力，但具备良好硬件设备和物业管理条件的甲级项目仍有望赢得承租能力较强的优质租户的青睐，如高新区二期的迈科中心和中晶科技广场等;与此同时，随着地铁三号线的开通，高新区一期的现有甲级项目有望凭借成熟的交通网络，进一步巩固其在租金和入驻率方面的市场领先地位。” 仲量联行西安商业地产部负责人盧佳青表示。
优质零售物业市场
2016年全年西安优质零售物业市场见证五个购物中心以较高入驻率开业;两个百货商场却遭遇“滑铁卢”而闭店。正式开业的五个项目包括城北片区的熙地港购物中心、二环路片区的鑫苑大都汇和老城根G-park、高新片区的中大国际商业中心以及曲江片区的芙蓉新天地。与此同时，在市场持续出现购物中心开业时，百货却不断遭遇“寒冬期”。位于钟楼片区的百盛-东大街店及大洋百货因自身经营不善不力及人流量骤减等多方面的原因结束营业。截至2016年年末，整体优质零售物业市场总存量为约457.7万平方米，同比增加48万平方米。
诸多国际零售商(以中高端和快时尚品牌为主)仍持续继续看好西安市场;同时，部分轻餐饮继续强势拓展业务，扩大市场份额。纵观全年，市场需求持续活跃。诸多国际零售商，尤其以中高端国际品牌和快时尚为主，纷纷携品牌首次亮相西安及西北市场，包括世纪金花-高新店和世纪金花-珠江时代广场各开一店的Red Valentino，中大国际高新店已经或计划开出西北首店的McQueen、Aape、Fred Perry和Vivien Westwood等，城北熙地港购物中心新开的Bershka、Stradivarius、Monki 和Forever 21和二环路片区老城根G-park新开的Paul& Bear等。此外，已在西安布局的国际品牌亦加速扩张业务，如Salvatore Ferragamo、Kenzo、I.T、Juicy Couture、MaxMara、Michael Kors和Emporio Armani计划在西安增开新店。
在整体餐饮业态一路高歌猛进表现活跃之际，2016年全年西安市场轻餐饮需求强劲，业务拓展迅猛。值得注意的是，为顺应市场需求， Starbucks全年共开出12家门店，进一步扩大市场份额。
优质零售物业市场平均租金约人民币211每平方米每月，全年租金增长达3.3%。部分新开业优质物业的租金高于市场平均水平，如高新片区的中大国际购物中心-高新店等;同时，位于成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及交通可达性，继续吸引较多人流量以增强业绩表现，如解放路片区的万达广场-民乐园和二环路片区的凯德广场等。在以上双重因素协同作用下，市场租金录得同比上涨。
展望2017年，市场或将出现新一轮供应高峰，进一步加剧零售物业市场的两极分化。未来一年，整体市场迎来将近850,000平方米的新项目开业。在电商持续冲击及新项目开业分散部分人流的潜在影响下，市场将会呈现两极分化加剧的现象。位于成熟片区、交通网络快捷且业态组合多样化的零售项目有望继续在人流吸附和业绩表现方面引领市场，如赛格国际购物中心等。反之，位于新兴片区的零售项目或将因自身运营管理经验不足、交通可达性欠缺和品牌同质化等原因，面临业绩不断下滑等压力。
“随着城市经济快速发展和人均消费实力的增强，西安优质零售物业市场正受到更多经验丰富的外来开发商的关注，如龙湖地产和中粮置业等。外来零售开发商的持续进驻有望刺激本土开发商的竞争力，共同为西安零售物业市场带来质与量的提升。”仲量联行西安分公司零售地产部负责人钱敏表示。返回西安365淘房>>
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