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怎么判断五证是否齐全？
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就好。
另外，在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。预售许可证是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，说明这房子是五证不全的。
怎么查询“五证”
第一，房屋管理服务网上查询
西安房屋管理服务网上可进行商品房预售许可证查询，每日最新获证楼盘都会及时公布。
第二， 相关部门咨询
如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示，开发企业有明示义务，作为消费者有知情权，也可以向房地产管理部门查询。
第三， 银行询问 “五证”
不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。一个项目从置地、审批到开工等一系列环节中，银行始终扮演着重要的角色，尤其是在放贷的时候，对项目和开发商的审查还是比较严格的。如果项目有问题，银行这一关就过不去。
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“五证”不全会导致什么后果？
签订的《商品房买卖合同》无法律效应
根据《中华人民共和国合同法》“违反法律、行政法规的强制性规定”下签约的合同均是部合法的，所以开发企业在没有《商品房预售许可证》的情况下出售房屋属于违法违规行为，从而合同也不具备法律效应。
开发企业规划等变更
如果开发企业广告中所作的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等尚未经过规划等有关主管部门批准，开发企业就构成虚假宣传，属欺诈消费者的行为。对购房者来说，支付了房款后，在今后签订预售合同时，可能面临开发企业的很多承诺在签订正式预售合同时有重大修改、变更，这时购房者的购房利益就有可能得不到保证。
遭遇“一房多卖”
《商品房预售许可证》要求购房者姓名和最后的产权证一致，进行有效网签备案，购房款会进入资金监管账户，保证购房者的权益不受欺诈。如果购买未取得预售证的房子，购房者和所购的房屋无法对应，资金不受监管，某些开发企业可能利用这个空子进行一房多卖。
影响产权证的办理在办理产权证时，购房者及开发企业都要提供相应的资料，如果开发企业一直拿不到预售证，后期将无法办理产权证。
无法办理按揭手续
在没有《商品房预售许可证》的情况下，购房者无法办理按揭手续，不能通过按揭方式支付房款。如果购房者通过某种渠道贷款购买了无预售许可证的商品房，一旦该公司违约，购房者不但没有房子，还要向银行还款，否则要向银行承担违约责任。
一旦烂尾，便“钱房两空”
“预购”商品房的行为得不到法律的充分保护，一旦工程因为资金断裂等问题而被迫停工，购房者就很容易陷入钱房两空的局面。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，由于开发企业的预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，而当开发企业无财产可供执行时，购房者的权益将无法得到实现，造成钱房两空。
在此，提醒各位消费者，在住房买卖、交易过程中，要加强风险意识和法律维权意识，学会自我保护，防范风险，理性购房。
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