樊纲:房地产市场的发展还远远没有结束
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 著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲 |
365淘房 张茹 2017博鳌房地产论坛现场直击 每一年，中国房地产所面临的宏观环境都有所不同，在政策调控和建立长效机制的新要求下，房地产行业的未来会呈现何种景象？企业又将如何选择？8月8日上午，2017博鳌房地产论坛宏观篇《长效机制与市场》，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲发表《金融稳定与房地产市场政策预期》的主题演讲。>>>365直击博鳌：跨越与去地产化浪潮 2017博鳌房地产论坛
樊纲表示：房产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程。房产税的问题，大家讲了十几年，城镇化的问题也是讲了很久，一直提不上日程，这也是一种政策预期。
城镇化战略 发展小城镇还是发展大城市？
供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。“土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，搞城市群、城市带，还是违背这个规律去人为地发展小城市？”
这是现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本的问题。住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。
此外，供给侧的问题还包括土地制度问题、容积率问题、租赁市场问题。土地制度问题：农村的宅基地怎么办，农民进城过程中土地流转问题；容积率问题：现在容积率做的太低，城市是好看了，但是住房稀缺了；租赁市场问题：中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。
这里涉及的真正的是法律问题，是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障。
 著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲正在演讲 |
房地产市场的发展还远远没有结束
樊纲坦言，投资需求在一定意义上也是合理的。“只不过我们纯粹为了未来的房价飙升，跟住完全没有关系，他也不是为了租，那你可以说是不符合合理需求这个范畴。”
但是这个市场，在城市化进程当中，在人口迁移过程当中，在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。“在这个意义上，我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。”
需求侧最重要的长效机制就是房地产税
在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房保有的保有成本。你租出去了，不是你持有了，这个成本就降低了。但是无论如何，你有这个地产，你要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损。提高你的保有的成本，这就是房地产税的最基本的原理。
房地产税之所以是一个长效机制，它同时是一个内在稳定器，其实是两个原因，大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交，而不是在地价当中一次性交出去，这是收入流的改变。
它为什么能减少投资需求呢？是因为这样的一种交税的办法，一次性的收这个税，因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供，都是需要成本的，你要为这个公共成本付费。
当你现在想这个问题的时候，现在征这个税的时候，往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的，土地的价格是要随着GDP不断增加的，其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费，你就低估了未来这个公共品的价值，等于给购房者让了一大块利，让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值，而不去做任何租赁的事情，这是一个重要的问题。
另外一点，房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的，无论如何，房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求，有的国家房地产税一出泡沫，他要交的房产税比自己的工资都多了，他一定要卖大房子，换小房子，增加市场供应，这是一个内在的稳定器。
实施房产税 双轨过渡+增量改革
怎么实施房产税，樊纲的建议是借鉴中国改革的宝贵经验。新人新办法、老人老办法，双轨过渡，有一个过渡期，增量改革，这都是中国改革成功的经验。
“新房新办法，20年过渡，老房子钱已经交过一轮了，他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征那个房产税，对那些老房子是合理的。适当的有些减免，这个我跟过去的想法可能不太一样，以前我主张是根据人头减免，现在我主张根据房子的价值减免，你在控制每家只有一套房子减免的情况下，低价的房子减免比较合理，使低收入阶层的住房成本稍微低一点”。
樊纲表示，自己现在继续呼吁，要赶快实行房产税。“实行了房产税会不会暴跌？我认为不会，因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下，我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制，你就可以把这些东西都放开，当这些东西放开的时候，那个合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展。”返回西安365淘房>>
