上客量减少去化率下滑 西安房价会撑不住的

来源:四海为家 2017-08-09 08:41

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如果说去年8月的西安楼市是井喷盛宴的开始,今年8月用“物极必反”来形容毫不为过。

据克而瑞数据统计显示,西安7月份商品住宅成交7050套,环比下跌30%;成交面积79.31万㎡,环比下降30%。

伴随着上半年限购政策密集式升级,6.28新政后,品牌房企率先受到影响:

7月21日,恒大·翡翠龙庭296套房源开盘,房源去化仅28%;

7月22日,恒大·国际城高层、洋房348套房源开盘,卖出去了35%的房子;

7月23日,真爱万科公园华府高层房源、小高层498套房源开盘,去化率为45%;

7月28日,保利·天悦272套房源开盘,有44%的房源已出售。

相对于过去的2017年二季度“西安房价涨幅全国名列前茅”及“6·28”之前的整体去化率80%以上的好成绩,整个7月份更像今年的“分水岭”,新开盘项目的去化率整体下滑约16%,开盘去化率不到50%的楼盘在西安市场上比比皆是。

“对比上半年,市场各项指标均呈现‘前高后平’走势,显然目前已进入了调整期。”业内称,于西安而言,堪称奇迹之年的2017,从接管西咸新区到户籍新政,从房价暴涨到史上最严调控,吸睛无数的上半年与诚惶诚恐的下半年开始,已形成鲜明对比的态势,“长效调控”逐渐奏效,西安,并非火热焦灼到只见“长”不见“效”。

大西安政策红利

+供需结构失衡+外地投资大量涌入=市场量价齐升+政策“组合拳”

2017年上半年,中央坚持住房居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康的长效机制;严控房地产金融业务,加大监管力度防范金融风险,货币政策强调注重稳健中性。

地方因城施策,调控城市持续扩容,限购、限贷、限价、限售的四限模式不断开启,热点城市严控商改住,去库存政策仍将继续。郑州“五限”,广州“租售同权”、上海土地出让用途为“租赁住房”、北京“共有产权”制等升级版系列篇出台,均是分城对政策的短板及漏洞在过热的市场上进行了补缺,形成闭环式效应,封杀炒房客,抑制高房价。

上半年,西安市场疯狂上扬,调控区域扩容,最严限购政策递进式出台:

2017.1.1 限购出台

2017.4.18 扩大限购、收紧信贷

2017.5.19 严控销售规则

2017.6.28 最严限购、抑制炒房

与此同时,西安政府监管四次发力,对市场形成强烈冲击。

而受城市利好驱动,开发商与购房者对市场信心倍增,投资需求和资金从核心城市“不断涌入”,西安走向量价飙升阶段:

特征一:供需失衡, 库存去化周期急速下降。据创典全程数据统计,西安住宅市场上半年供应量765万㎡,环比下降16%,同比上升9%;成交量1333万㎡,环比上升10%,同比上升34%;存量2345万㎡,去化周期8.8个月。

特征二:市场一路飙升,成交创历史新高。西安市场在上半年严打无证售房、预售限制下,住宅有效供应进一步下滑,成交持续飙升, 2017年上半年成交量达到1089万㎡,创历时新高,去化周期急速缩减至4.6个月

特征三:限网签背景下,住宅真实成交价格不断上扬。在市场供需失衡的状态下,2017年上半年,各项目继续进行不同程度的提价,据创典全程数据显示,涨幅10%-20%的占41%,涨幅20%-40%的占30%,涨幅在40%以上的占20%。

特征四:从前的价格洼地(浐灞、城西等)成上半年热销区域。供应量方面:城西、浐灞及经开供应居前三位,分别为106.53万㎡、103.88万㎡和88.69万㎡;成交量方面:浐灞居首,202.46万㎡,曲江其次,172.28万㎡,城西居第三位,152.20万㎡;成交均价方面:高新、曲江、城北居前三位,依次为10365元/㎡、9825元/㎡和8461元/㎡。

特征五:楼市热度不断上涨,市场平均解筹率达80%以上。在外地投资客户引领下,本地客户对市场预期增强,多个楼盘开盘售罄,市场平均解筹率达80%以上。

特征六:成交仍以刚需为主,产品升级成为趋势。市场的主力成交面积仍基于刚需层面,受多次楼市政策影响,购房者对于产品升级的需求导向,主力成交结构逐步上移。

非住宅市场主要变现在:别墅市场,长期供小于求,17年上半年别墅成交量创新高;商业市场,住宅限购倒逼投资方向的转变,成交量上涨,但库存压力仍然存在;办公市场,因城市利好,重大项目落地带动办公市场热销。

总体来说,2017上半年,大西安元年开启,人口引流、产业发展、路网升级政策红利接踵而至;房地产市场供需结构失衡、外地投资需求的大量涌入,是市场量价齐升以及政策收紧的主要推手。

楼市叠加效应+销售资金压力+16.8万套新增房源=市场不容乐观

从2017年“1.1”限购出台到“6·28”最严限购,结果上来看显然奏效。新政拦截在购房资格外的客户比例平均达27%,成交量影响较大;新政后市场开盘数量骤减,平均去化率下降为61%。限购政策及货币紧缩政策的叠加效应,导致的下半年成交量下滑概率加大。

新政刺激下,于房企而言,无疑在开盘节奏、推售方式上均受到制约,对外地客户(包括省内非西安户籍人士)的限制,也使得整体购房者基数大打折扣。

此外,资产负债率持续走高,货币紧缩下,房企生存风险加大;在中央防范金融风险,去杠杆目标下,房企将面临融资与借贷兑付双重困难,资金压力陡增。

品牌房企西安公司2017年上半年仅完成去年销售业绩的30%—40%,预示下半年业绩任务量加大,加之限购及货币紧缩的影响,房企的销售压力及资金回款压力进一步加大。

伴随着西安市场整体下半年将有16.8万套新增房源,且新入市项目中70%以上为品牌房企开发,市场竞争压力激增。

这里对于买方市场是否释放了这样的信号:政策调整期将至2018年上半年,房企不好过,下半年房源供应量剧增,且不会涨价,说不定还会降?

市场以平稳为主

房价骤降的可能性或不大

“从世联的代理+监测的200多个项目来看,总体成交量在下滑,在过去的一个月内下滑88%,继续上升的12%,其余降幅的情况不等。” 世联行西安区域总经理杜佳琳对外称,价格大部分持平。还是很少有开发商愿意降价,在88%的成交量下滑的情况下,降价的比率只有2%,降价显然不是开发商的现阶段意愿。

然而下半年入市房源是否会降价还要看区域整体是否有规划上的利好,有无新项目带动等多重因素影响,在这个行业进入品质为王、修炼“内功”的时代,部分项目或将出现冲高回落,房价整体应以平稳为主要方向。

从土地上来看,西安义务教育设施代建费无上限,以一线房企碧桂园为代表,刚刚以845万元每亩的价格拿下浐灞地块,也就意味着地价无疑是逐年上涨的,对于大多数房企而言,开发的成本或并不算高,可囤地的成本绝对不低,甚至有些开发商是通过银行的高杠杆拿地,这种高昂的成本让开发商自己也进退两难,长期来看,如果降价,开发商弥补不了杠杆差,资不抵债容易出问题。

从品牌开发商强势入驻、大西安政策红利元年开启、土地市场趋于成熟的三大方向来看,城市发展潜力巨大,土地价值被提高,产品品质提升,买方对西安发展预期将持续看好。

因此,纵观西安市场,是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的半垄断状态。整个销量前十的,是带有品牌、上市、物业、功能产品等诸多标签的项目。在市场当中这些控住房价涨幅的“主力军”,若降价也是主观意愿,调控的大手也不太可能伸的足够长去命令谁降价,而政府控制供地,当然是维持房价的一个手段,但这个手段只是“避免下跌”,就像球场上的守门员,它的作用只是“不被进球”,要上涨、要进球,靠的还是前锋。

今年西安上半年无论从城市规划,人才引进,工业产值,招商引资等等,对于西安房地产的未来来说是极大利好,从上半年在全国的涨幅排位得以验证,整个西安的房地产布局和发展是一个快速上行的阶段,而且这个窗口期打开是很难停下来的。

再看一下今年上半年的新政。在高歌猛进的房地市场的大宏观、大背景下,全国生病,西安也得吃药。我们城市冒尖了,所以本地也出台了系列严控政策。这个政策主张:同比和环比的房价都不能允许有大幅度的增加。

那作为开发商,房子的价格上涨,就意味着自己能够赚到钱,如果房价开始下跌,想生存下去都会比较难。而房子的价格不可能一直涨上去,肯定也要有下跌的时候,但谁都不觉得自己会是最后的接盘侠,所以都不顾一切地先扑上去。

那么西安的购房者又是什么心态?比如,你是西安无房阶层的时候,你祈祷房价能跌,但去年你买了房,上了有房阶层这艘船,今年上半年房价大涨,你就不希望房价再下跌了。

而此时的房价要下跌,只有一种方法,就是开发商或者持有房子的业主愿意降价出售。当有房阶层这艘船上人越来越多的时候,不想降价的意愿反而会大,保守估计也是朝着“至少不跌”的方向倾斜时,想要降价,就显得困难了。

房价不会骤降,但不意味着不降。至少,那些无厘头涨了几千块钱的,可能得还债了。返回西安365淘房>>

文中数据综合自

世联行西北公司、

创典全程西安机构、

克而瑞(中国)西安机构、

美城机构

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