365淘房 西安 城市的发展有共性也有个性，楼市也是如此；扎根西安看西安，365淘房首场线上淘房私享会开播，特邀徐三刀评楼市创始人、资深地产策划徐武作为嘉宾莅临直播间，讨论2020年疫情黑天鹅之下，西安楼市的危与机。
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危机并存：疫情下我们会遭遇什么
首先分析整个西安市场要从四个维度去看：政府、市场、企业、个人；从政府的角度：疫情还在流行期，短期内都是一些刺激性政策，对于企业有好处但还未到救市的地步；因此重点从市场和个人的角度去看
对于市场：回顾2019年主城区供应了大概9万套房源，公示价格14900，供应货值比2018年少30%多，主城区往西咸和郊区转，成交价13500，从公示到成交有1千的差额，市场热度表现为：上半年市场热，下半年缓步下滑，年末出现促销等活动，因此市场出现忽热忽冷。跨年阶段遭遇疫情，不在房地产周期范畴之内。
对于房企：在疫情之下，首先市场出现下行，整体是斜滑坡，疫情加速下滑速度，最有可能出现资产价格下跌；那么很多人猜测的价格下跌是有可能；这个时候企业作为市场主体会出现，大量房企无法销售，金三银四出现房企集中甩货、降价促销等；实际上现在已经出现这个，无理由退房等；但是我们清楚，企业遭遇现金流有问题、施工要进步、只出不进等；对于个人来说：因为复工的推迟，造成一定的失业率，无论是市场、企业和个人都会遇到风险；但是风险和机遇是天平的两端，从市场来看，大量中小型房企会被收并购；疫情期间是房企洗牌的过程；对于企业，很多中小房企暂停拿地；给予以前摘不到地的提供弯道超车的机会。房地产中我们会提到“逆周期”这个词，扩张迅猛的企业，已经开始联系土地，这个阶段的竞争环境很宽松。成长型企业就是机会。
对于个人：因为开发商资金只出不进，会有特价房、购房抵扣券、降低首付等等，都是给个人创造买房机会。2015年在北上广深出现豪宅，2016年西安市场就出现成交量暴增，价格开始涨；2017年万元房变多，2018年抢房，2019年政策狠压；已经出现了供不应求；如果大型房企有折扣还是可以考虑的；这个阶段买房子还是有差别，2020年是否有小阳春出现？买房的风险更大，机会更多。考虑自身支付的安全，要有一定的应急资金，选择更好的地段、产品。地段要买在政策开发的热点板块，大型工程板块；品牌：最好是国内百强品牌，切勿进深耕城改项目的品牌，；疫情对个人影响最大的就是产品：过去我们大小通吃，疫情之后发现家庭很重要，起步三房、四房；通勤成本在可控之内，旁边有医院学校。在疫情中，在很多人被困在小区，很多人生活很焦虑。这次疫情改造很大，在产品方便多做考虑。
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疫情之后会发生什么？
最近讨论比较多的话题就是：疫情之后，我们的楼市会遭遇什么情况？会不会像2003年非典出现大规模成交？
可以肯定的是：不会。第一：与2003年相差17年，2003年房地产在起步阶段，当时有很多潜能没有释放；但是2020年出现水到中流，限制了增长期。因此对于市场是回正，不会有大型刺激跳起来；第二：城市化率，2003年城市化率不足40%，而现在的城市化率60%，东部和西部有差距，东部可以达到80%，房地产可以说是缓发展的20年；第三：价格，2004年西安房价或者说全国房价很低，到目前上涨几十倍；这个阶段房价无法再飘起来。一旦房子价格上升到一定地步，再网上很困难的。尤其是现在已经一万三四，2017年、2018年每年增长25%，去年公示在13%，成交15%。从市场到城市化再到价格三方面限制了2020疫情后期的预期。
最关键在政策上是“稳”，第二：不搞大水漫灌，例如LPR，过去央行把钱释放给银行，现在由银行来竞价规定市场利率，钱释放给央行来监督，因此这会开发商比较紧张。
精选网友问答解析
港务区奥体中心怎么看？
港务区奥体中心是十四运的主要承载地，目前来看是陕西省投资建设的重点，最重要的是西安市热点板块里能够实现到位的，整体规划5平方，辐射12平方，4条地铁加起来，行政区内非常罕见；交大一附院、奥体3个场馆，学校有9座，全运湖等配套。这个区域是值得期待的，6家央企集中在奥体中心，华润、电建、中铁、招商等；但是任何一个新区从规划到成熟要两个周期，全运会之后还有一个周期。目前建设只是核心区；很多人问未来城市、绿城、汇悦城等项目能不能买，肯定能买，限购区域除了临潼，港务区是价格最低的地方。地铁14号线贯通之后，无论是北客站还是市场都是很方便。距离决定价格。
我们对2020年哪些板块看好？
我们之前提到过，买房子要不有产业，要不有概念；西安高新、曲江、航天城、经开、浐灞三角洲都有产业；奥体中心、昆明池、文教园、自贸区是有概念；这些区域注定有高增长，因为概念是政府提出来的，千亿投资催熟就会起来。
利率会不会下降
政府在文件中已经鼓励银行对利率下调，但是目前是按照疫情之前的执行；如果疫情时间过长，也会有一定的下降政策出来，可以期待一下。
软件新城板块怎么看？
软件新城是高新区主推的三大板块之一；高新CID（龙湖天居、天琴湾）、软件新城（高新地产、苏宁、招商）、梁家滩国际社区（紫薇）；苏宁价格1万7，价格为什么那么高，但是苏宁除了没有地铁和高新万达ONE很像，旁边有商场，有软件园，三星、华为、阿里都在；旁边有云水公园，规划有儿童医院和学校。政府还在旁边支援了学校，目前卖的都是高层，但是产业第一位，还是可以选的。
航天城板块怎么样？
航天城板块非常重要，是西安市为数不多有产业的板块，整个城南分为雁塔、高新、曲江、长安；雁塔、长安、曲江基本没地；航天是城南板块想买房能买得起的地方；所以2019年航天城项目很火。
沣东新城怎么看？
西咸新区发展最好的是沣东，原因：规划一轴两带五板块，大部分和主城连接，沣东借西安利好，距离高新区很近，有产业和人口分流。沣东房价最高在昆明池旁边，例如湖光山色、国湖；沣河旁边（海逸长洲）、丝路能源经贸区（绿城留香园、绿地独角兽公园），价格高的原因主要是距离主城近，但也因为价格高销量也很一般。
高铁新城和奥体板块哪个前景好
从概念上说高铁新城概念更大，发展紧迫性奥体更大。因为奥体是全市唯一一个有时间倒排；高铁新城暂时没有；时间上看，短期是奥体更快一些，长期的话带公园带河的也许更好。
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