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扎心!西安房价格局变了,买房门槛再次刷新!

来源:365淘房 2020-07-07 06:54

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最近很多网友都在问紫薇东进这个项目什么时候能开盘?

其实紫薇东进这个项目其关注度高,最重要的原因有两点,一是价格低,而是倒挂。

2019年12月27日紫薇东进四期7#备案价公示,四期7#为高层,总计4个单元,1单元为25层,2T4,2单元、3单元、4单元均为31层,2T4,公示价格10008元/㎡-10468元/㎡,总计440套房源,面积81㎡-108㎡;而二手房价格根据安居客数据显示,最新挂牌均价为15074元/㎡,倒挂近5000元/㎡

这个位置这个价格的项目,在目前西安楼市可以说非常稀有,但几年前,如果让你买紫薇东进这个项目,你可能还不愿意,但是时至今日,只想说“真香”!

这是一个残酷而又无奈的事实,对于刚需购房者来说,当然是房价尽量低的好,就我们后台收到的问答,大部分刚需购房者的首付预算都是30-40万左右,有网友中南春风南岸摇号摇上了,但是首付差10万,只能放弃。

很明显,刚需首付30-40万,在西安大部分板块的选择是越来越少!

现在已经不是你选择区域,而是区域选择你!这句话用在曲江新区和高新区这两个区域可以说非常贴切。

高新区去年底到今年的土拍楼面价基本都过万,而今年的热门软件新城板块,楼面价甚至高达1万5/㎡左右,而目前整个高新区在售项目中,价格最低在1.6万元/㎡,最高在2.8万元/㎡,整体均价在1.9万元/㎡左右,即使是范高新区的项目均价也在17000元/㎡左右。

而早前被很多购房者吐槽的苏宁云著项目也售罄了,其最后一批房源均价17530元/㎡,参考去年和今年高新区多宗土拍楼面积,1万6、1万7的项目真可谓是买一套少一套,后面新盘入市,预计价格都会在2万+,甚至更高!

曲江新区还有大华曲江公园世家和华润置地曲江九里这两个均价在1万2、3左右的项目,而这两个项目只要登记必定是千人摇,摇号的痛苦想必很多购房者都经历过,此前还有曲江美好时光项目均价在1万1左右,虽然不用摇号,但是已经售罄了。

2020年1月-6月西安主城+西咸各区域备案价公示情况

从2020年上半年备案价公示来看,浐灞、未央、西咸新区(沣东新城)、航天和港务区是供应大户,基本都位于三环外,主城区的几大板块供应量很少,由此可见,如今要在西安主城区,选择越来越少,门槛越来越高,房价格局已经颠覆!

据淘房君不完全统计,目前西安在售楼盘约有230个,而三环内在售楼盘仅40余个,其余大部分都到三环外了。

西安三环内新盘的数量不多,即使有新的土地供应,地价也都不低,而西安房价近几年一直是逐年上涨的态势。

时至今日,即使是三环外的各个片区,房价格局也不断被刷新。下面这张图片,很直观。结合当下最新的房价情况,标示出了西安三环外几大板块的均价。

其中,三桥、高铁新城、港务区和浐灞、沣西新城等板块均价相对较低,12000元/㎡-14000元/㎡左右的单价,基本上是目前西安买房最低准入门槛。

在这些片区里挑几个典型的楼盘,分析一下它们的首付和月供成本。

以首套100㎡房源,30%首付,30年还款期限,LPR加点70(即利率为5.35%)计算。

几个在售典型项目的首付/月供成本:

我们发现,如今在西安,房价12000元/㎡左右的100㎡小三房,3成首付至少要35万以上,月供也基本在4700元/月;房价到13000元/㎡的话,100㎡首付就在40万左右了,而月供也在5000元/月。

也就是说,首付款40万,月供5000的预算标准,基本上在西安三环外还可以选到一个不错的小三房。

但,如果你的首付款不到40万,月供不到5000元,那么,西安三环外大部分房子就可以直接Pass了。

西安的刚需门槛,就这么不经意的从30万蹦到40万,而实际上,留给刚需的这样首付的楼盘并不多,不只是单价提高的原因,更是开发商在户型设计上,100㎡左右的房源越来越少。

首付款我们先暂且不提,单看这5000元的月供,就是一个很大的问题。

根据中国银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

也就是说,月供大约占家庭月收入的50%以下才合理。也就是说家庭月收入至少在1万元/月之上。如果加上杂七杂八的各项费用,家庭每月工资总和需要大于11000元才合理;当然,如果买更大的房子,月供成本会更高,那相应的对收入要求就更多,如果达不到,那么生活水平必然会有很大的下滑。

如果我们把范围扩大到整个西安,结合最新的房价,识别下方小程序码,即可计算出在西安购买首套100㎡的新房,以LPR加点70(即利率为5.35%)计算,贷款30年,你的工资够在西安哪里买房?

西安目前几大热门板块2020年上半年,房价情况如下:

浐灞:房价上涨680元/㎡

浐灞在2020年1月份的均价是14496元/㎡,6月份的均价是15176元/㎡,环比下跌1.12%,整体也是一个上涨的趋势,但表现在每个月,跌宕起伏,但涨跌浮动不是很大,整体表现平稳。

长安:房价上涨1397元/㎡

长安区域在2020年1月份的均价是14360元/㎡,6月份的均价是15757元/㎡,半年时间,房价上涨达到1397元/㎡,其中航天板块上涨幅度比较大,该区域入市的一些新盘,价格较高,拉高了整个长安区域的均价,比如:改善爆款碧桂园云顶2万+,凤栖原地铁口的凤栖云筑均价18759元/㎡。

经开区:房价上涨1850元/㎡

经开区在2020年1月份均价是11587元/㎡,6月份的均价是13437元/㎡,自2019年9月份以来,在很长一段时间内,经开区的房价是低于西安市的平均房价水平的,自今年4月份开始,该区域房价开始攀升,文景路沿线楼盘变动比较大,经开区房价的快速上涨,一方面与该区域一直以来的均价水平有关,另一方面,一些高于板块均价水平的楼盘,比如碧桂园文景府,明显起到了拔高区域平均房价的作用。

西咸新区:房价上涨311元/㎡

西咸新区在2020年1月份的均价是12838元/㎡,6月份的均价是11793元/㎡,稳中有增,自2019年12月份以来,西咸新区的房价水平也是一直高于西安整体房价水平的。

尤其是沣东新城,从今年来几次备案价来看,房价直逼甚至将反超主城区,一些高端盘,比如海逸长洲,天地源·兰樾坊,备案价已经破3万。价值“洼地”不再,西咸也逐渐步入了“高房价”行列!

曲江:房价上涨1993元/㎡

曲江一直是西安置业的热门板块,当然,房价也自然是只高不低,该区域在2020年1月份的均价是17136元/㎡,6月份的均价是19129元/㎡,上涨高达1993元/㎡,自然也少不了一些高价盘的带动,比如:金地世家风华2万+摇号抢,再比如华润置地曲江九里,推出的洋房产品均价1.9万+,从房价走势图可以看出,该区域的房价,是远远高于西安市的平均房价水平的。

附:根据智联招聘4月8日发布的《2020年春季西安雇主需求与白领人才供给报告》显示,西安地区2020年春季求职期的平均薪酬为7692元/月。

 
 

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