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回顾上半年，西安楼市4月开始迅速回暖，一大批楼盘备案价相比之前都有大幅度上升，部分新盘刷新区域天花板，西安房价格局也重新洗牌。
然而，下半年一开场，风向突变！西安限价收紧，多个老盘加推价格未涨，有的新盘备案价比放风价低好几千，新房上涨的势头被死死摁住，西安对稳房价、稳地价、稳预期的态度依然坚决！
预测未来一段时间，西安房价很难会出现大幅上涨的情况，市场开始回归理性。下半年楼市依然是两极分化，非热门板块的楼盘去化较慢，甚至可能出现一些变向打折优惠促销。这对于买房人来说是好消息，还可以好好挑一挑。
NO. 1｜壹
西安一批老盘价格未涨 新盘放风价被砍
最近，西安楼市释放两个重要信号。
一是多个纯新盘备案价相比放风价有所下降，甚至有楼盘低于放风价好几千。
二是多个老盘价格未涨，或是微涨；
放风价被砍最具有代表性，一个是是高新CID的紫薇华发中央首府，另外一个是西安二环新盘万科悦府。
高新CID的紫薇华发中央首府此前放风价以及业内猜测要卖2万+，毕竟，当时该楼盘的楼面价不低，且周边万元地块不少，周边板块软件新城招商新盘卖到2.5万，刷新软件新城房价天花板。
然而，不久之后，高新CID中央首府首次备案登记，均价18844.29元/㎡，比预期低不少，并且备案价出来后，为减少亏损，开发商连夜通知前期有意向的购房者，会将装标，降标标准在500元/平左右，不过这并不影响其销售，反而对于买房人来说，应该算是吃了高新CID第一波限价红利。
西安主城土地稀贵的二环，万科悦府最早放风价说是与同样处在二环的旭辉国宸府比肩。
而实际却相差不少，旭辉国宸府抢先备案价格区间16628元/㎡-19149元/㎡，均为精装，备案整体均价约18080元/㎡。
万科悦府首次备案价格区间为13149-17523元/㎡，登记均价1#、8#、9#住房均价15239.39元/㎡、2#均价16199.6元/㎡。
比预期每平砍了2000-3000元不等，备案价一出周围的人都说“真香”，毕竟在西安二环还能买到1.5万的房子，很难不让人心动。
老盘价格未涨，次新盘价格平稳。
老盘中最具代表性的如以国企开发商为代表的天地源万熙天地，今年7月份开盘均价16377.76元/㎡，10月份开盘均价均价16204.13元/㎡。
经发地产的白桦林溪今年3月备案价格14#均价11857-13637元/㎡，20#楼备案价格10587-13237元/㎡29#，时隔近7个月份，今年10月备案价格29#备案价10784元/㎡-13023元/㎡，30#备案价11904元/㎡-14353元/㎡，没有太大变化。
高科地产枫林九溪蓝溪新组团从今年9月份至今3次登记开盘均价都是1.4万/㎡，相当稳定。
次新盘当代境MOMΛ也是如此，今年7月首次开盘后，至今3次登记开盘，均价稳定在1.48万/㎡。
央企电建地产在港务区开发的电建地产西安泛悦城两度备案均价都是13030元/㎡。
老盘曲江国风世家备案均价在2019年年底是10830-11855元/㎡，9个月过去了最新一次的备案价一直在1.1万/㎡徘徊。
御锦城15期在排除小高层产品后，高层的备案均价一直在1.2万/㎡左右。
不管是央企，国企，还是私企，次新盘还是老盘价格都是死死捏住，由此可以看出，西安限价依旧严格，不允许大幅度上涨，可以预见的是，未来可能有更多新盘被限价。对于买房人而言是件好事，可以花更少的钱买房。
NO. 2｜贰
待入市纯新盘价格走向成谜
房住不炒大背景下，西安严格执行限价，还未上市的纯新盘价格走向成谜，西安待开的“万元地”何去何从？
2019年截止目前西安的万元地块，总共有20块。而在这其中，2019年土地楼面价上万的仅有3宗土地，其余的16宗楼面价上万的地块均出自2020年。
而回顾这些万元地的土拍现场，参与的品牌房企均不下十家，现场拍卖激烈程度可见一斑。
上文第一部分说到西安今年下半年在全国大形势的压力之下，限价拿捏的死死的，不少楼盘价格未涨，新盘放风价被砍。
但与此局面相反的是，西安楼面价过万的土拍“万元地”频出，地价对于房价有非常直接的影响，那么这些“万元地”何去何从。
“捂地”等着合适的时机再开发？又或是迎难而上，应市推出？
摁住房价上涨的预期，房企是否还会热衷于高价地呢？
NO. 3｜叁
西咸进入房价调整期？
按照往常经验，每当西安主城出房价公示的时期，西咸也会有楼盘价格公示，给人两两相随的感觉。
并且西咸新区多次备案价都“艳压”主城,2万+、3万+楼盘频出，尤其是沣东区域，最低均价在1.5万，大大超过主城区许多楼盘，让人望尘莫及，也引发不少讨论！
但近几次西咸并未同西安主城同时期备案，而近日西咸新区发布了《西咸新区关于进一步加强新区商品房价格申报工作的通知》。
通知主要包含4方面内容
一、加强商品房销售价格备案指导
二、优化商品房价格申报流程
三、依法规范商品房销售市场秩序
四、建立健全约谈、提醒告诫制度
加强商品房销售价格备案指导，这一部分明确说到“西咸新区范围内从事房地产开发的企业统一执行西咸新区新建商品住房申报标准，试行商品房价格审核备案制度。”
“备案价格不合理的，明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，不予价格备案。”
依法规范商品房销售市场秩序，这一部分则要求“房地产开发企业接到审查资料签发通知书后，在西咸新区商品房价格审查系统上传“一房一价”资料表，待审查通过后，向新区住房和城乡建设局申请预售许可证。企业取得预售许可证后，在项目销售现场醒目位置公示商品房“一房一价”备案价格。”
那么意味着，西咸新区内的商品房价格备案审核会比以往更严格，西咸新区的房价也会进入新的调整期。
西咸新区试行商品房价格审核备案制度之后，下一次的备案会如何呢？让人十分期待。
NO. 4｜肆
库存增加！两极分化，楼市走向定了
楼市库存，一直是楼市的晴雨表，直接反应楼市当下的供给需求问题。
据贝壳找房西安新房数据显示，西安市商品房库存2246.26万㎡，存量环比增加2.32%，去化周期18.45个月；其中住宅存量384.00万㎡，去化周期期延长至5.04个月。
城北、航天、经开、城南、长安、城东、港务区、城西、浐灞的存量较多。
热门区域的热点楼盘都有大批量释放房源，比如港务区华润置地未来城备案了538套房待开；
绿城西安全运村备案了1384套房待开；
绿地璀璨天城705套；
长安区纯新盘新城首府备案了577套房；
航天城老盘英郡年华国际社区备案了550套；
大华锦绣前城784套；
城西富力开远城688套。
二手房方面，根据诸葛找房数据显示，目前西安二手房库存为9.4万，大量房源降价出售，降4万、6万、8万比比皆是。
楼市库存增多，由卖房市场转变为买方市场，对买房人不是坏事，可选择的空间更大，多多比价。
接下来楼市调控依旧不放松，楼市也会呈现两极分化的态势，热门板块的热门楼盘依旧抢手，非热门板块的楼盘卖不动，可能会出现打折促销的现象。
不管是刚需还是改善，接下来多个性价比不错的楼盘上市也是不错的入手机会。
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