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楼市瞬息万变，存在太多的不确定性。
上半年，一批购房者在主城区买房“无门”转战西咸，曾经一段时间，西咸新区站在了西安楼市的“风口”，甚至连周边的咸阳、高陵等区域都炙手可热！
最近一切都变了样，打折促销重返楼市，“流摇”变的司空见惯，一批渠道销售人员开始忙碌，曾经乘风而涨的西咸新区，冷空气似乎来的更为明显……
01
反差明显：“万人摇”遇上“20人登记”
9月过半，西安楼市并未做到一路高涨，分化愈发明显，最典型的当属刚刚结束登记的万人摇——山水美树及凉意明显的国樾府。
山水美树本次登记的是1#、6#、8#、9#、10#楼是项目的收官之作，全部准售住房房源共192套，面积区间109-330㎡，均价15488.29元/㎡。
项目总占地91亩，规划了16栋低密度住宅（6-11F）和1所幼儿园，容积率1.74，面积区间130-330㎡，毛坯交付。
山水美树项目鸟瞰图
据登记平台显示，项目最终登记15818组，推货两次清盘，均是万人摇。
截图来源：西安市城六区住房公示平台
而昨天刚刚结束登记的国樾府，反差明显，本次是该项目的第二次推货，推出175套房源，线上登记仅20组，核验通过“个位数”也大有可能。
截图来源：西安市城六区住房公示平台
七月份该项目首开，推出186套房源，均价19007元/㎡，最终线上登记217组，核验通过101组，首开就“流摇”。
占地96亩，国樾府住宅规划18栋，其中7栋高层、7栋小高、4栋多层，自带一所幼儿园，面积区间97-136㎡，产品丰富，却频频遇冷，本次继续“断崖式”降温，原因何在？
02
新房一年上涨28.3%，西咸新区为何热度骤降？
“供货不足”是上半年西安楼市的主要信号，受主城购房需求外溢西咸新区持续火热，且各组团均呈现供不应求态势，沣西新城的供求比甚至只有0.31。
图源：保利投顾西安公司
据有关数据显示，今年6月份西咸新区成交均价达到16063元/平，同比上涨28.3%。
图源：保利投顾西安公司
主城供货“井喷”下的西咸楼市：但7月开始，西安楼市供货回暖，尤其是进入8月份，主城供货量“井喷”，“流摇”项目不断增加，主城尚且如此，西咸新区自然开始“惨淡”了。
价格直逼主城，西咸拿什么赢？：七八月份，主城均价1.5万以下项目陆续推出后，西咸新区明显受到”刺激“，外围区域如沣西、泾河、沣东等，热度远不如上半年，部分项目开盘去化甚至不足15%，价格无优势，配套尚需完善，多盘热度自然退却。
新政刺激下，购买力迎来最强考验：从“330新政”到7月份“西安二手房指导价”出炉，商品房的流通性降低，市场购买力明显不足，再加上房贷放款政策收紧，多个银行贷款难度增大，西安楼市愈发理性。
购房难度骤降，买房人不慌了：随着楼市供应量的增加，房源紧缺现象得到缓和，万人摇项目明显减少，中签率持续走高，买房人对楼市多少存在一定的”看空“心理，西咸新区已经不是”跟风“的重点区域。
03
遇冷明显，国樾府“痛点”到底在哪？
“冷空气”来袭，西咸新区整体热度骤降自然是外因，但内因同样举足轻重。
项目本次推出175套高层、小高层房源，均价18657元/㎡，线上登记仅20组，仅占房源的11.4%，国樾府究竟痛点何在？
1、捂盘惜售？它把自己拖成了准现房
在大牌房企云集的西安楼市，国樾府并没有什么“名气”，倒是中介在朋友圈生推。
截图来源：朋友圈
去年6月份国樾府就已经备案，最早备案的是1#、6#、10#、15#楼，备案均价14000元/㎡，这个备案价，在当时，对比周边楼盘，其实价格优势并不明显。
但项目备案后一直未对外销售，尤其是沣东房价”疯长“一年后，1.4万的均价诱惑力还是很大的，令购房者气愤的是，今年7月份项目首开的是今年刚备案的2#、7#，均价达到1.9万+！一年时间上涨5000元/㎡，开发商似乎是在捂盘待涨。
即使是本次刚结束登记的1#、15#，出售均价也达到18657元/㎡，而根据项目当时的备案价，1#公示均价14840元/㎡，15#公示均价16333元/㎡。
大家都清楚，现在的新盘采取的都是预售制，能准现房销售，大概有以下几点原因：
1、开发商资金实力雄厚，预期房价会涨，捂盘惜售；
2、项目自身竞争力不足，想卖卖不动，去化周期长；
3、开发商口碑差、有”黑历史“，想卖卖不成。
那么，国樾府究竟属于哪种情况呢？我们对项目的开发商也做了“探究”！
2、开发商变数不少，风险指数高
国樾府的开发商是西安康腾置业有限公司，是2018年8月成立的。
据天眼查显示，而西安康腾置业有限公司是西安盛和源房地产开发有限公司的子公司，关联风险高达177条。
截图来源：天眼查
截图来源：天眼查
西安盛和源房地产开发有限公司曾经在西安高陵区开发过另一项目乾基九境城，该项目的业主口碑较差。
截图来源：领导留言板
交房五年无房产证，私自修改合同，同一栋房、同一单元购房合同交房日期不一，最多相差近两年，多次延期交房却理直气壮，即使在延期年多的情况下交房，业主收房时发现开发商仍然没有取得竣工备案表，明显的违规交房。
截图来源：领导留言板
且一期交房5年，房产证还是大难题。
截图来源：领导留言板
3、区域发展有限，自身竞争力不足
国樾府在板块上位于自贸产业园，目前区域整体发展还是有限，区域发展并不快，1公里范围内有沣东第五小学和西安市第六十八中学，在2017年投入使用；在交通方面，距最近的地铁站沣东自贸园3公里以上，所以出行方面也不是很方便。
根据其配套来说，未来的升值空间并不大，即使后期中南产业落地，区域人气有所提升，但相比于同区域的保利、中南、蓝光，国樾府1.9万的均价，优势并不明显。
4、价格反超山水美树3000+元/㎡，高层、小高层VS低密低密度住宅，底气何在？
两次位居万人摇榜单，山水美树的区域优势自然不用多说，更为关键的是相对于同区域的二手房价格、新拍出的楼面地价，山水美树是真的便宜！
可以低密度住宅何必高层、小高层？且国樾府的价格超出山水美树3000+元/㎡，底气明显不足，登记结果自然反差巨大。
房博士有话说：虽说一两个项目不能代表整个西安楼市，但我们也能明显感觉到，市场的分化在西安会越来越严重，红盘一房难求的同时，另一边也有大量项目去化艰难，但最近的西咸新区冷空气确实来的明显，作为购房者，要理性看待当前的市场行情，选择适合自己的项目。
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