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NO. 1｜壹
从11.30楼市新政发布至今，大家依然对首付比例的调整满怀“热情”，探讨议论声不绝于耳。
商贷二套首付标准目前基本明确，只需要界定二套的具体执行时间。而公积金就不一样了，虽然新政中明确给出了公积金贷款购房的首付比例，但关于公积金的使用问题成为大家一致的吐槽点。
12月4日，西安住房公积金管理中心发布关于明确个人住房公积金贷款有关事宜的通知，对11月30日四部门发布的限购新政实施后的个人公积金贷款事宜做了具体规定。
实际执行细则虽然落地了，但公积金贷款购房本身就存在较大问题。
第一个贷款额度。
按照目前西安市住房公积金政策，借款人单人连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过50万元；借款人及配偶同时连续足额缴存住房公积金的，贷款额度最高不超过65万元。也即是说，单人最多贷款50万元，夫妻最多贷款65万元。
比如缴存人夫妻（或者个人）双方账户余额为6万元，缴存时间满36个月。
贷款额度=6万余额*15倍*时间系数1.2=108万元
但是由于夫妻双方限额最高65万，个人限额50万，所以即便是计算出来了108万的额度，但是实际依然只能贷款65万元或者50万。
第二个问题组合贷。
按照目前西安的均价水平计算，若购买110-144以内的的普通改善产品，基本不太可能使用纯公积金贷款，一般是组合贷。
组合贷需同时满足公积金及商贷的要求，由于商贷比例要求高于公积金，因此对于绝大部分客户来说，商贷细则才最为核心。
NO. 2｜贰
目前市场上也流传着一些说法，尚未得到证实：纯商贷的新政执行界限认定有可能按照预售证发放的时间，如果是11月30日及之前取得预售证的房源，可按原有政策首付要求执行。
不过这对后期实际操作留下了较繁琐的细节，一个项目有可能同时在售两种首付要求的产品，若此内容最终执行，有可能带来一波滞销“老”盘的去化，毕竟新老政策对杠杆的要求差异巨大。
而组合贷存在的本身也不能体现公积金购房的优势，因此，有人就在人民网领导留言板上建言献策，发表了自己的看法：
家庭贷款额度限额65万，主城区均价1.7万以上，按90㎡计算，总价153万，贷款额度100万以上，需组合贷款方能满足实际购房需求，不能体现公积金的设立初衷，不利于提高公积金的使用率。建议提高公积金贷款额度至100万以上。
而官方是这样回复的：
为深入贯彻落实中省市房地产政策精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步稳定住房价格和市场预期，促进我市房地产市场持续平稳健康发展，西安市人民政府于2017年9月下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发[2017]51号），规定“缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元。”且目前中心公积金使用率已高达93.61%，对于最高贷款额度无法满足借款人需求的问题，建议通过组合贷款解决此类问题。
关键信息来了！你说不利于公积金的使用，而官方回复公积金使用率已高达93.61%；你说贷款额度太低，官方建议通过组合贷解决此类问题。
官方态度明确，提高西安的公积金贷款额度显然在短期内是不可能实现的。
而且，据房博士了解：
国管公积金的贷款额度也只有首套120万，二套60万；
北京市公积金贷款首套最高额度也只有120万；
上海市公积金贷款夫妻最高额度为120万元，单人最高为60万元；
武汉市家庭购买首套住房最高额度70万元；
成都市公积金贷款夫妻最高额度为70万元，单人最高为40万元。
不论是纵向横向对比，目前西安市公积金贷款限额，都没有突破65万和50万限额的可能性。
眼下，基于实际情况，组合贷成为了解决公积金贷款问题的有效方式，但“组合贷需同时满足公积金及商贷的要求，”商贷首付比例又高于公积金，因此真正实行过程中仍然是困难重重~
从公积金的提取变化到公积金首付比例的调整，西安楼市调控升级不断，在这种情况下，如果是首套购房者，建议最好还是“一步到位”。
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