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10月18日，西安第二批集中拍地以港务区专场落下帷幕。
本次，港务区共有7宗地块参与拍卖，全部为住宅地，总面积480.81亩，地块位置普遍比较好。
01
7宗地块详情：
按照公告，本次港务区公开拍卖的7宗地块分别是GW2-14-6、GW2-15-8、GW2-9-9、GW2-10-7、GW2-11-7、GW2-12-3、GW2-12-4。
港务区今日土拍7宗地块分布图
根据约定，宗地GW2-14-6竞得人须自持住宅建筑面积的10% ,所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让；其余6宗地块竞得人须自持住宅建筑面积的5%。
且宗地GW2-14-6、GW2-15-8位于同一板块，宗地GW2-9-9、GW2-10-7、GW2-11-7、GW2-12-3、GW2-12-4位于同一板块，按照港务区奥体中心轴线区域风貌管控要求，位于同一板块的宗地设计方案建筑风貌应协调统一，符合整体城市风貌，配套设施应同步建设。
所有宗地竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内的公办幼儿园、社区服务等配套设施建成后无偿移交政府相关部门，且所有宗地内建筑设计须满足西安市居住区规划设计指导意见。
这7宗地，毛坯限价最高的是GW2-14-6（17000元/㎡），占地82.446亩，最高限价95100万元。
02
具体成交情况：
今日土拍共有保利、中粮、电建、西安国际陆港愿景置业等9家房企参拍，其中，保利拍得港兴三路南北两宗地共144.237亩，西安国际陆港愿景置业拍得港兴二路以南两宗地共138.071亩，其余三宗地由山东龙翔置业和陕西鸿业房地产开发有限公司竞得，仅地块GW2-9-9溢价1.18%，其余6宗全部底价成交。
具体成交信息如下：
港务区这7宗地，分布在新筑中心小学的5宗地块容积率不大于2.5，其余位于港兴三路以南的2宗地块，GW2-14-6、GW2-15-8容积率则不大于2.2。
后期的产品大概率会以低密高层、小高层为主；也就是说，这些地块后期项目陆续上市后，以刚需为主的港务区将逐渐蜕变为刚改、甚至改善区域。
03
25宗地块成交，摇号2宗
西安第二批集中土拍风向明显！
今天为止，西安市第二批集中土拍结束，现场拍卖的28宗地块中，共成交25宗，其中有2宗摇号，溢价成交5宗，底价成交19宗。
本次的土拍，看点明显，在土拍还未开始之前，就有7宗地块因故终止，准备阶段略显曲折；
从土拍结果来看，这轮土拍基本以低溢价率或者底价成交为主，整体热度比较一般；
从未来毛坯销售均价来看，政府对毛坯房的价格普遍做了提高，但对一些区域，房企信心明显不足，拿地更加谨慎，比如：经开区、曲江大明宫区域有3宗地提前终止。
从未来新房市场来看，港务区和高新中央创新区是本次房企拿地的重点区域，这2大区域也将是接下来西安楼市新盘供应的主要区域。
其实，对于本轮土拍中房企的表现是有迹可循的：
从市场宏观方面来看，房企大规模的开发已成过去式，拿地明显更加保守、谨慎，”，三道红线“高悬之下，当下房企如何活下去才是“首要任务”！
从市场微观方面来看，这也是西安楼市8.30新政的很好落实，关于住宅地出让，新政做了明确规定：
1、参加商品住宅（商住）用地竞买企业须具有房地产开发资质；同一竞买企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买。
2、加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规。
3、优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。
这一次，我们看到土拍门槛有变，拿地门槛明显高：
购房资金方面，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等，房企拿地压力明显增大。
除了之前提到的“限房价，定品质，竞地价”外，还提到同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买，也就是说，不允许房企用多个马甲参与竞拍；
本次多数宗地还要求5%-10%自持比例，10年的自持年限，自持，带来的两个结果：一是变相增加了开发商的成本，二是实际可售的住宅面积减少。
对购房者而言，部分区域的未来房价格局已经很清晰了，比如：高新中央创新区，毛坯全部限价2.6万/㎡，那未来的精装房价势必将站上3万+/㎡；而一直以刚需为主的港务区，也逐渐脱离了刚需，毛坯最高指导价1.8万/㎡,未来的精装房价2万+/㎡也不是没可能，区域现有的项目性价比就更加凸显，因此，不管市场将如何变化，购房者买房还是要趁早！
END
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