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距离5·28新政发布已经过去一周了，在这一周的时间里，西安楼市真实反应如何？未来是否还有进一步放松空间？
No-Number-01
4月起，西安开始陆续传出限购政策要松绑消息，5月28日，限购、限售等松绑政策正式出台，利好刺激下，市场表现如何？
据房博士统计，5月30日-6月5日，西安共有14个项目备案价公示，分别为长安、灞桥、高新、国际港务区和高陵。
从上表可见，备案房源最多的依旧是国际港务区，高新紧随其后，其中已有多个项目开启登记。
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根据西安住建局意向登记平台信息，港务区绿城全运村芳华苑、招商央畔和融创望江府6月6日结束登记，高新3盘华宇御璟天宸、龙湖青云阙及南飞鸿天锦6月6日开始登记。
从目前的登记情况来看，摇号盘占比较大，其中绿城西安全运村预计至少5000+家庭摇号，融创望江府也锁定千人摇。
融创望江府和绿城西安全运村五期是距离奥体中心最近的项目，均为毛坯交付。
绿城全运村本次推售房源为五期芳华苑，后续还将加推荷风苑地块，预计将推售房源为建筑面积约175㎡、200㎡、225㎡的大平层，价格方面据悉会较本次均价有所提高，预计在1.7万/㎡。
荷风苑地块效果图
从登记情况来看，该项目是近期热度较高的一个项目，除了产品面积段对刚需、刚改家庭比较友好外。地块南侧一路之隔为铁一中陆港小学，斜对面（东北方向）为铁一中陆港中学，教育配套比较好。
项目自2018年9月入市销售，两年多时间先加推20余次，完成了一、二、三、四期房源的销售。其中一期（南地块采薇苑、北地块芳菲郡）已于2020年已交付，目前二手房挂牌价在1.9-2.2万/㎡，和本次推售房源均价相比倒挂4000-7000元/㎡。
对比5月新政发布前，仅有8个项目共2507套房公示备案价，意向登记方面，截止5月30号，有23盘5068套房源线上登记。
从数据上看，不论是备案价公示，还是意向登记，新政发布前后有很大的变化，已经有回暖的势头，不少项目售楼处反馈，来访量相比之前有明显提升。
No-Number-02
6月1日，姗姗来迟的2022西安集中土拍第一场结果出炉，据了解，本次西安土拍共吸引了20多家房企参与，高新区是本次房企拿地的重点区域。
本次土拍最大的特点就是拿地开发商主要是央企、国企，同时诞生了五宗万元地，西安万元地增至43块，占比最高的板块分别是高新丝路科学城和丝路软件城。
今年首次集中供地除了长安、港务、未央供应多为小体量地块（楼盘宗地补充用地），其余多为百亩左右的大体量地块，特别是高新、灞桥地块供应。
从成交结果来看，房企在今年拿地表现上趋于收紧态势，尽管目前利好政策频出，拿地压力门槛降低，民企拿地趋向于保守，债务压力下，选择观望，不主动拿地；基本为清一色的国企和央企，如中铁建、保利、天地源、经发置业、中铁一院等，，能带动购房者情绪，让购房者放心入市，热门区域高新则底价摘地成主流，土拍降温比较明显。
按照经验以及目前房企加紧入市的动作来看，预计今年四季度就会有一批纯新盘亮相，也为购房者后续选择上提供了新的目标。
对于购房者而言，本次土拍有一个非常明显的变化就是取消了毛坯销售均价。这也就意味着开发商拿地后可以直接卖精装房了，当住宅加上了精装房的装标后，成本上涨，房价肯定只高不低，尤其是高新的几宗万元地，
当然在“三稳”政策下，可以放心的是房价不会出现大涨，但真正优质的产品，在价格方面会是“货价相等”的。
同时房企不再高价拍地、亏本卖房，利润的回升也能够让房企不再为成本压力而“降标减配”，不再有“跟着价格造产品”的压力，房企会更加愿意通过打造好产品来吸引购房者。
但是对于刚需购房者来说，不久的将来可供选择的项目会越来越少，在近期利好不断出台的情况下，西安支持刚需和改善购房之下，开发商也在抓住时机抢滩供货，对购房者来说此时购房也许是个时机。
也有购房者表示西安本次新政虽然涉及限购、限售、限贷，但是力度不够，那么西安政策松绑是否还有调整空间呢？
No-Number-03
今年以来，全国已有100多个城市为楼市松绑，进入5月份后，各地政策发布愈发密集。
西安之前，5月份调整房地产政策的省会城市包括：长春、广州、长沙、合肥、南京、沈阳、海口、成都、杭州、郑州，涉及放开限售、限购，下调利率、降首付等。
本次西安新政后，刚需范围扩大，这意味着西安市场中符合条件的购房人群将会增多；公积金贷款的“上限”提高，取消了“贷多少”和“交多少”之间的挂钩，有些职工因为公积金交得少，可能贷不下来或者申请不了太多额度，今后障碍将大为缩减。
但有一个很现实的问题，纯公积金贷款在目前西安的房价面前并不能发挥优势。
假如你要买一套100㎡的房子，单价1.6万/㎡，总价160万，按照目前个人最高贷款额度65万计算，需要支付95万的首付，这绝不是小数目。
因此很多人会选择做组合贷，但西安目前并不是所有楼盘都支持组合贷，就算支持，首付比例及房贷利率的认定也不完全按照公积金的标准走。
因此，很多人把期待放在了商贷的首付比例、贷款利率上。
据房博士了解到的信息，西安目前主流贷款利率水平全面下调，当前执行的主流利率水平为首套房4.65-4.9%、二套房5-5.2%。
虽然西安目前并没有任何一家楼盘或银行能按照全国最低4.25%的首套贷款利率执行，但在全国多城的利率下调和官方的明确引导下，西安下调房贷利率已是大势所趋。
同时也有希望西安能够取消“认房又认贷”，采用“认贷不认房”，这意味着，无论你名下几套房，只要贷款已经还清，再次买房，都按照首套来算，享受30%的首付比例以及首套房贷利率。
对于非首次置业的改善购房者而言，这是极大利好，他们将有机会享受首套房低首付和利率优惠，缓解资金压力。
对市场而言，这一政策有助于进一步扩大购房群体，激活相对充裕的改善性购房需求，促进成交，对房地产市场回暖有积极意义。
值得一提的是，过去降首付比例、降房贷利率、契税补贴等利好，很大程度上是着眼于鼓励刚需买房。
而如若执行“认贷不认房”，则直接将利好对准刚改、改善群体。相比于公积金的首付降低，大家更愿意看到的是商贷的重磅举措。
还有就是限购范围调整，西安此前的限购范围是：城六区（含各开发区）+长安区+临潼区+沣东新城+能源金贸区+沣西新城高桥街道和马王街道，前段时间网传西咸取消限购。
日前，准确地说5月20日前后，西咸新区能源金贸区的限购已不执行或解除，也被多个消息源得以证实。
此番松绑，对于西咸新区能源金贸区来说，是好事。
对楼盘来说，少了一道难受的“紧箍咒”，如耐得住性子，价格把握得好，对于受限购影响的人来说，必定会吸引部分前往买房，事实上也值得买。
END
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