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最近一段时间，“烂尾楼”话题持续发酵，官方出台政策“保交楼”，而民众们将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。
一时间，“取消商品房预售制度”的呼声响起，且愈演愈烈。
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我国现行的商品房预售制度最早起源于上世纪五十年代的香港，通过1994年发布的《城市房地产管理法》正式确定下来。
什么是商品房预售？
商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
由于诞生于特殊的时期，商品房预售制度也曾一度促进了房地产业的大力发展、繁荣了房地产市场，在我国商品房体系建立过程中起到了重要的积极作用。
首先，增加了开发商的融资途径，减少了开发商的压力。
商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。
相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。
预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了资金周转、提高了资金使用效率，而且压低了资金使用成本，有效降低了房地产开发企业的资金压力。
其次，缓解和疏导了紧张的住房需求。
长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需求。
另外，商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。
相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。
此外，为银行提供了稳定的收益。
银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定收益。
用业内专家的话来说，“其促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。”
然而，随着预售制近30年的发展，相较于利好，由其带来的弊端、纠纷、风险等负面影响则更显而易见。
有数据显示，近些年以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。
从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件，这几年更是持续保持在“高位”。
远的不说，就近期，因为预售制度而造成的“烂尾楼”问题正在持续发酵。
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商品房预售的“隐患”很多，对于买房人来说，最大的影响可能就体现在“交房即维权”和烂尾楼上。
交房即维权现已成为常态，延期交房无赔偿，物业费提高，承诺的学区没了，承诺的会客厅被出售，精装变简装，简装变毛坯，装标直线下降……
而烂尾楼则是更加残忍的情况。
在预售模式下，买房人交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。
在等待交房的两到三年，买房人不仅要承担银行利息，还要承担延迟交房、烂尾、房产证延期办理等各种风险。
所以，在近期愈演愈烈的“烂尾楼”事件中，越来越多的人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。
事实上，关于取消商品房预售制度的建议每年两会中都会提及，但提归提，始终没有通过。
甚至早在2004年，面对商品房预售制实行后不断出现的问题，央行公开呼吁取消商品房预售制。
央行的建议引发了极大的社会反响，但并没有得到建设部的肯定。
建设部在回应时表示，国家暂时不会取消商品房预售制度，原因在于，这一制度与我国国情适应，但要进一步完善预售监管措施，切实加强监管。”
一语成谶，在对商品房的预售监管方面，直到现在还未能完善，而这也是造成烂尾楼问题的关键。
同样是预售制度，国外和香港为什么没有严重的烂尾楼问题呢？
监管。
据了解，香港对新房的监管非常严格，在买期房没交房之前，是不需要还贷款的。
银行先借钱给开发商先盖楼，在临近交房前，买房人才需要去找银行申请按揭，而我们网签过后就开始还钱了。
另外，我们的监管资金由银行和相关部门负责，资金一旦被挪用，烂尾就在所难免。
因此，与其说是预售制度造成了烂尾楼问题，还不如直接承认，这就是监管不力该背的锅。
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那么问题来了，越来越多的人呼吁取消商品房预售，实行现房销售，可行吗？
倒也确实有几个城市已经探索过。
2019年，广东省曾在一些城市逐步试点取消预售制，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
2020年，海南省也全面实行现房销售制度，成为了国内首个全面实施现房销售的省份。
此后，浙江、湖北、江苏、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度。
但就目前来看，大都偃旗息鼓，无法在全国推广开来。
取消商品房预售，到底难在哪？
房博士收集到了一些行业专家的意见和看法。
IPG中国区首席经济学家柏文喜：
商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面。
如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模，引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，这是各利益相关方无法接受的。
上海中原地产首席分析师卢文曦：
上世纪90年代商品房市场化以后，如果没有预售制，那同样的钱，开发商只能花三年时间做一个项目，单个项目中还要沉淀大量资金，所以预售制实际上支撑了大量的商品房市场供应。
在房博士看来，商品房预售制这套体系已形成一种巨大的惯性和利益捆绑，重回现房销售制度困难重重。
在没有出台更合理的政策的前提下，盲目取消预售制，只会导致房地产开发商“望地却步”，还有可能导致房价的上涨。
但面对目前市场的矛盾，商品房预售制到了不得不调整的时刻，取消预售，实行现房销售已是大势所趋。
对于取消预售制，各位网友也发表了自己的看法。
你觉得呢？欢迎评论区留言参与讨论。
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