西安楼市新政丨以租换购 可新增一套购房资格

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哪些房能申请？

限购区域内且已取得房屋权属证书

无权属纠纷且无查封登记、限制信息，且具备基本入住条件

如何申请认定？

申请人登录市住建局门户网站

“西安市保障性租赁住房网上服务平台”申请

有哪些租赁方式？

居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人

也可选择出租给运营服务企业并委托企业租赁运营

租金怎么收取？

租金按月或按季度收取

不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金

纳管期限最短几年？

存量住房用于保障性租赁住房管理的5年内不得上市交易

纳管后租赁合同期限最长不超过5年

租金是多少钱？

按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则接受政府指导

按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行

房源怎么退出？

纳入保障性租赁住房管理5年期满后不再继续纳管的

可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制

出租人有啥权利？

住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后

出租人家庭可在西安市限购区域获得新增购买一套住房的资格

8月19日，西安楼市再出“新政”。西安市住房和城乡建设局出台两个保障性租赁住房相关政策，为楼市又添一把火。限购放宽，出租房屋可再获一套购房资格。

保障性租赁住房是指由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要面向本市新市民、青年人等群体供应，以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金接受政府指导的租赁住房。

19日，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善西安市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加西安市保障性租赁住房房源供给，根据《陕西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（陕政办发〔2021〕40号）、《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（市政办发〔2022〕4号），结合西安市实际情况，西安市住房保障工作领导小组办公室制定并印发了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称“操作指南”）。

操作指南就申请纳入保障性租赁住房的房源条件、认定流程、租赁管理、租赁申请、合同管理、费用收缴、收费标准、运营服务企业权利义务、出租人权利义务、承租人权利义务、限购区域新增购房资格取得等多个方面进行了详细的规定。

该操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。

此外，当天还正式印发了《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》，该规定自印发当日起施行，有效期2年。

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居民存量住房与保障性租赁住房的种种疑惑

这里都能找到答案！

当天，西安市住建局相关负责人就市民关心的《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》相关问题进行了解读。

01什么样的住房可以申请纳入保障性租赁住房？

在房源条件方面，申请纳入保障性租赁住房的存量住房，必须符合安全要求，同时还须符合以下3个条件：

（一）住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书；

（二）无权属纠纷且无查封登记、限制信息；

（三）具备基本入住条件。

02房屋权属证书上记载的产权人为多人的，如何提交保障性租赁住房入库申请？

房屋权属证书上记载的产权人为多人的，应由所有产权人共同提交保障性租赁住房入库申请。

如果多个产权人非同一家庭的，申请人应明确由其中一个家庭申报新增1套购房资格，并在住房提交入库申请时予以确认。

03通过什么渠道提交房源入库申请？

“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”）目前正在筹建中。

自8月29日《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》实施之日起，申请房源入库可通过西安市住房和城乡建设局门户网站，点击“保租房认定申请”进行提交。

04运营服务企业有哪些？主要承担哪些工作?

目前按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。

运营服务企业按照与出租人签订的《保障性租赁住房运营服务协议》负责保障性租赁住房日常运营管理，承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。

05居民存量住房纳入保障性租赁住房的认定程序是什么？

居民提交住房入库申请后，由居民选择的运营服务企业进行现场核验，区县、开发区住建部门负责对申请人和房源信息等数据进行审核，经审核并公示后，服务平台生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》（以下简称“认定书”）。

认定书为全市统一编号，载明不动产登记证号、产权人信息、家庭成员信息等内容。自认定书发布之日起，居民住房纳入西安市保障性租赁住房管理。

06居民存量住房纳入保障性租赁住房房源库后，房源如何展示？

申请入库的居民存量住房应符合保障性租赁住房小户型、低租金的要求。房源入库后，通过西安市保障性租赁住房网上服务平台统一发布房源信息，其中90平方米以上的住房应按间展示房源信息并对外出租。

根据居民与运营服务企业协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。

07保障性租赁住房申请条件、审核要求及分配规则是什么？

保障性租赁住房的申请条件及审核要求按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。

申请人根据房源信息实时申请保障性租赁住房资格，运营服务企业按照审核通过顺序，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。

08承租人租住保障性租赁住房有哪些要求？

按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租，合理使用住房及室内设施设备，不得有违法改建、擅自改变用途等其他违规行为，如违反相关规定将依法依规处理。

09运营服务费标准如何，何时缴交？

居民选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务的，运营服务企业收取运营服务费。

运营服务企业应在管理服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准。例如服务费标准为合同金额的8%，如每月合同租金为1000元，则出租人每月应交运营服务费：1000×8%=80元。出租人应在完成合同登记备案后，向运营服务企业缴纳运营服务费。

10房子租出去后收费标准是什么？

保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。

11什么时候可以获得新增购买1套住房资格？

居民存量住房纳入保障性租赁住房管理取得“认定书”并正式签订租赁合同后，居民家庭在西安市限购区域获得新增购买1套住房资格。

新增购房资格使用时，购房家庭成员信息因离异等原因导致与“认定书”中不一致的，需原家庭成员进行明确新增一套购房资格的使用，并在购房资格审查时予以确认。

12居民将名下多套住房纳入保障性租赁住房管理的，可新增购买几套住房？

居民家庭1次或多次，将1套或多套自有住房用于保障性租赁住房的，该居民家庭均只能新增购买1套住房资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

13居民存量住房纳入保障性租赁住房房源库后，未获得新增购房资格或未使用新增的购房资格购房的，可否提前退出？

可以。居民提出申请，经住房所在地区县、开发区住建部门审核后，撤销保障性租赁住房认定书，解除交易限制。

14对纳入保障性租赁住房管理的住房如何监管？

申请纳入保障性租赁住房管理的居民，须签署《居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房承诺书》，除按法律法规履行出租人的义务外，还需履行承诺书、租赁合同约定的其他义务。

同时，通过线上管理服务平台监测和线下运营服务企业核查的方式，对日常租赁行为进行监管，发现违规行为的，依法依规进行处置。

15运营服务企业违反相关规定如何处理？

运营服务企业违反运营服务协议和合同约定，不履行约定义务的，视情节轻重，将采取联合失信惩戒、取消入库资格等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

16出租人违反相关规定如何处理？

出租人违反有关规定或合同约定，不履行约定义务，视情节轻重，将采取对出租住房和通过出租住房获得资格购买的住房进行房屋交易和不动产登记限制、纳入失信行为信用信息记录等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

17承租人违反相关规定如何处理？

承租人违反合同约定，不履行约定义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息记录等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

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