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高房价之下，西安一批买房人对共有产权房翘首以盼，然而，长时间无房源供应，网友开始坐不住了。
2021年10月31日，西安市住建局发布通知暂停共有产权住房购房资格审核。此次暂停共有产权住房购房资格审核的主要原因是：受经济形势及新冠疫情影响，土地市场出现共有产权住房地块流拍现象。
叫停之后的西安共有产权房，究竟何时才有房源供应？西安市领导留言板上关于“共有产权房”的咨询数不胜数：
图源：西安市领导留言板
昨日，西安市住建局发布消息，西安市首批共有产权房迎来供应，将于明日开启线上登记！
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均价12271元/㎡！
西安首批共有产权房亮相
8月23日晚，西安市住建局官微发布“关于出售鸿基新城24#地块232套共有产权住房项目”的通告，至此，西安首批共有产权房迎来供应。
根据公告，本次即将登记的是鸿基新城24#地块共有产权住房项目，位于西安市高新区鱼化一路与科技四路交汇处。本次提供共有产权住房232套，户型面积约80㎡左右，销售均价为：12271元/㎡（市场评估均价为：16022元/㎡），购房人产权份额为77%，政府产权份额为23%，政府产权由市安居集团代持，购房人产权份额=销售均价÷市场评估价×100%。
报名登记时间：2022年8月25日0时起至2022年8月31日24时结束。
报名家庭范围为纳入共有产权住房轮候库的家庭，且西安市保障性住房管理中心对参加摇号的家庭进行联审复核，对不再符合购房资格的家庭取消本次摇号资格，并从轮候库中删除。
摇号范围：登记报名数少于等于房源套数200%的，按登记实际人数摇号；登记报名人数多于房源套数200%的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200%。
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滞销房源转共有产权房
鸿基新城性价比如何？
本次登记的房源，是鸿基新城的滞销房源，今年5月，西安住建局官网发布《关于拟将鸿基新城24#地块限价商品房项目滞销房源调整为共有产权住房的公告》，鸿基新城24#地块限价商品房剩余251套房源滞销，截止至2022年6月2日，之后仍滞销的房源调整为共有产权住房，按照共有产权住房有关规定进行销售。
鸿基新城（24地块），也就是绿城春风心语·春风苑，位于高新区科技三路以南，科技四路以北，经五路以西，经九路以东，地段优势很是明显，总占地约184亩，规划了16栋高层，其中限价商品房15栋，建面约78—120㎡。
占据优势地段，项目周边的配套已经很成熟了，距离高新第一学校仅五六百米，该校是一所公办九年制（小学+初中）学校，除此之外还有高新第四十五幼儿园和高新第十三小学。
交通方面主要是公交，有179、130、137、116等线路，出行比较方便。
另外，项目周边聚集了易道郡玫瑰公馆、保利天悦、万科翡翠天誉等已交付小区，居住氛围比较成熟，且二手房挂牌价基本在2万+/㎡！
鸿基新城周边二手房挂牌价
对比之下，鸿基新城拥有很好的“价格优势”，此前滞销也是有原因的：
其一，价格优势其实并不明显：1.2万/㎡的均价没在西安楼市似乎已经很低，但该价格被网友称之为“西北最贵限价房”，可见其价格并不友好，根据官方回复，项目前期销售价格高，主要有2点原因，一是周边商品房价格高，比价关系导致该限价房价格较高；二是限价房属于满五年可以上市销售的保障性住房，该项目因为成本较高，所以销售价格较高。
其二：对购买人群有一定的限定：自2019年7月1日起，西安已全面停止经济适用住房、限价商品住房购房资格审核的申请受理，并转为共有产权房的办理，根据《西安市经济适用住房、限价商品住房轮候分配规则》有关规定，轮候库名单实行动态管理，定期对轮候家庭购房资格进行复核，按照时间推算的话，即使有一批人有想入手的想法，却只能因资格不再符合而错过。
另外，该项目的“身世”确实复杂，据公开资料显示，鸿基新城始建于2003年，由西安新鸿业投资发展有限公司承建，规划用地近3800亩，规划建筑面积700余万平方米，项目分三期开发，建成之后可容纳15万人居住，是当时西安重点引进的经济适用房项目。
而在之后的15年时间里，项目时建时停，几经烂尾，而且负债累累，并曾涉嫌官司纠纷，2017年在绿城接手之前几经易手，今年6月，项目再次被曝出停工，目前虽已官宣复工，也让一批买房人心有余悸。
图源：西安绿城春风心语官微
另外，本次有滞销限价房转为共有产权房，买房人需要考虑的是，该共有产权房入手后，后期是作为全产权房自由支配，还是卖给政府，继续作为共有产权房使用。
从目前西安的政策看，共有产权房原则上5年内不得转让，在满5年且取得不动产证之后才可二次交易，分两种情况，有如下规定要求：
第一种是卖给政府，继续做为共有产权房使用
购买人5年内因特殊原因需转让的，经西安市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并重新作为共有产权房使用。
购买人在满5年后且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房产份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权房使用。
如代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益，其中产生的税费按各自份额缴纳。
第二种是作为全产权房自由支配。
购买人在满5年后且取得不动产权证的，可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。
这样，在共有产权住房变成全产权房之后，购买人家庭可自由支配该房屋的使用权。
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供应房源严重不足
4.1万+组家庭或有新选择
根据2022年3月11日西安市保障性住房管理中心发布的《关于我市共有产权住房轮候库的公告》，排队者有41180组，供应量却明显不足。
自首次亮相到最终叫停，西安共有产权房持续的时间并不是很长，主要原因是西安土地市场的不景气。
今年6月，西安市住建局在回复网友咨询时提到：截至目前，发布挂牌公告的共有产权房宗地共6宗，3宗流拍、3宗成交。成交的3宗共140亩,其中：航空基地40亩、鄠邑区22亩共有产权房项目正在进行前期手续办理，曲江新区78亩已开工建设。
因市场遇冷，目前开发企业参与共有产权住房积极性不高，且港务区、航天基地流拍的土地已转为保障性租赁住房用地。
据行业人士透露：对于西安共有产权房，“民企参与比较谨慎，政府拿出一块地建设共有产权房的政策是好的，后期回收会覆盖企业成本。但对于民企，除非政府明确代建的税点、点位，让开发商觉得有钱可赚，大家才可能参与。
截图来源：西安市领导留言板
从回复也不难看出，保障性租赁住房或许是被高房价逼退的一批人的新选择。
的确，在购房链上，刚需不易，共有产权房、经适房、限价房轮候家庭更是难上加难，租赁住房或将是解决中低收入家庭的主要途径。
2月11日，市住建局对外发布《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，明确将加快发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），总建筑面积约2470万平方米，占新增住房供应总量的30%以上。
西安市十四五保障性租赁住房分区规划
今年2月21日，西安加快发展保障性租赁住房的实施意见正式对外发布。意见旨在加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
其中提到，保障性租赁住房将多方参与供给。
今年4月7日，西安发布了2021年工作回顾及过去五年主要成就，提到：西安落实“房住不炒”要求，大力发展保障性租赁住房，多渠道筹集房源2.2万套（间），
在“今后五年的发展目标和重点任务”中提到：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产业健康发展和良性循环。继续抓好住房租赁试点，有效增加租赁住房市场供给，年内筹集建设保障性租赁住房8.8万套（间）。
4月6日，在回复网友“关于西安大力发展保障性租赁住房建议”中，西安市住建局对西安市保障性租赁住房有所提及。
“大力发展租赁住房”是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一，种种迹象表明，西安的公租房将承担起解决中低收入家庭住房的重任，但真正的实现租购同权，尚需时间。
END
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