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随着西安新房价格不断上涨，对刚需购房者越来越不友好，日前，位于东二环的项目陕建东元府备案价公示，最高1.3万的均价，让很多购房者非常心动，我们的购房咨询群中也不断有群友问到：这个项目到底怎么样？能不能买？
有群友说这个项目离立交桥近、噪音大、小社区，那么实际情况到底如何，和立交桥距离到底是多少？到底能不能买……
房博士带着大家的问题，前往项目所在地实探如下。
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8月中旬，多个项目备案价公示，其中陕建东元府备受关注，最主要的原因就是项目位于二环内，而毛坯均价最高约1.3万/㎡，99㎡、119㎡的三室，对于很多资金预算有限的刚需购房者来说是一个不错的选择。
从项目所在的位置来看，二环内，周边基本都是已经交付入住的小区，因此生活便利度肯定是没问题的，各类配套完全可以满足日常生活所需，交通方面有地铁3号线辛家庙站，但是仔细看地图，可以发现一个很大的问题：陕建东元府项目紧邻辛家庙立交以及广安路高架快速路，堪称目前西安主城区“距离立交桥最近的小区”。
小区工地大门出来就是广安路辅路，广安路辅路距离小区最西侧的4#楼大约100米（目测），小区并排排列的4栋楼距离北侧的主干道广安路约30米，因此，一旦选择置业这个项目，环绕立体声的“噪音”将一直伴随着你！
陕建东元府项目周边环境实景图（9.13）
作为西安最著名的立交桥之一，辛家庙立交连通东、北二环，北辰大道、广安路，是城东最重要的交通枢纽，虽然你开车出行很方便，但是也是噪音的重要来源，而且这还是一个人为无法解决的来源，而且高架的噪音和普通的城市道路产生的噪音不在一个级别（汽车在50码和80码速度下，产生的噪音大小是不一样），同时，车流数量也是决定因素之一。
房博士实探当天是中秋节，整体来说车流量不算太大，但是噪音还是非常明显的，如果到了晚上，尤其是十点以后，夜深人静的时候，白天被忽视、可以忍受的噪音都会被放大，对于睡眠不好的人来说，真的会崩溃（因为房博士就这样，有点动静就醒了，醒了之后很难入睡）。
陕建东元府项目周边环境实景图（9.13）
就房博士实探看到的情况，项目工地大门正对着的就是广安路辅路，几乎没有什么缓冲地带，不断有小轿车、电动车等穿行，因此不但有噪音问题，日常出行也是要非常注意的。
而对于噪音问题，据项目置业顾问介绍，解决方案是采用双层LOW-E玻璃。这是目前应用比较广泛的隔音、隔热玻璃，网上的数据是可以有效的将噪音降低30-45分贝，但是实际效果只能说因人而异，因为住宅距离高架桥越近，噪音越大，即使是高楼层也并不能有减弱的效果，对于神经比较敏感或者家里有老人小孩，可能并不会有太大的改善。
此外还有一个问题，就是开窗通风换气，因高架桥体高于地面，临高架的高层建筑相对空气流通量降低，飞尘较严重。因此项目临路一侧的房子一年四季肯定都是没办法开窗的，尤其是一些大型车辆经过的时候，灰尘满天飞，空气质量不太好，这种情况下，只能安装新风系统进行室内换气通风了，无形中增加了装修成本。
同时根据项目规划显示，陕建东元府项目还规划有3层底商，距离底商比较近的住户会经常受到噪音的干扰，如果做餐饮的话，避免不了会产生大量的油烟、厨余垃圾和异味，夏天的时候更甚。
看到这里有人也许会说，如果小区和立交之间有绿化带，那么噪音会得到一定程度的削减，但是从房博士当天实探看的情况来说，这个绿化带目前是没有看到的。
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你以为这个项目只有噪音问题吗？如果你实地去看过，就会发现，采光也有很大的问题。
因为项目地块是一个狭长的地形，从楼栋的排布就可以看出来，四栋楼呈一字排开，而这也导致楼间距较小，影响采光。
不仅如此，项目和万科金域东郡项目最北边的一排楼的距离约30米，这个间距比较小，对低楼层的采光有较大影响。
楼间距最直接的影响是表现在户型的采光上，当然还会关系到通风、隐私、防噪等多个方面，总之，楼间距的宽阔程度基本和日照采光是成正比的。
从当初项目规划批前公示的日照分析图也能看出，图片中最下方的4栋建筑就是陕建东元府，从右往左依次是1#、2#、3#、4#。
日照分析|图片来源：浐灞生态区官网
在北半球，坐北朝南是公认的完美朝向，纯北向采光最差，而陕建东元府的情况则是，北向基本无遮挡，南向因为万科金域东郡，对低楼层的采光和日照是一定会造成影响的，且楼层越低影响越大。如果住高层都不能享受良好的采光条件，就跟低层没什么区别了。
楼间距过小，影响的不仅仅采光，前楼对后面楼房的遮挡，会造成无法正常通风，就会使得后楼通风性能很差，这样的条件下，即使选到了好户型，也不一定能保证室内的通风。
除此之外还有隐私问题，楼间距过小，自己在家中的一举一动都可能会被对面的住户看到，实在是很不舒服。
一般来说，楼房越高，楼间距就应该越宽，这样才能保证居民基本的生活需求和生活质量，而普通住宅的楼高和楼间距之间的比例一般为1：1．2。
比如，以共32层楼的商品房来算，32层就是89.6米，符合标准的楼间距应该为74.7米。而陕建东元府项目南向显然达不到这个距离。
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看完外部再来看看小区内部情况，同样受制于地块大小和布局，项目能够拿出来做绿化的空间是非常有限的。
据悉，项目规划有绿化、儿童活动区、休憩座椅、电瓶车、自行车停车位等，但从鸟瞰图可以发现，这些公共活动区和功能区，必然是会分布在各个楼栋下面的。
陕建东元府效果图
从上面的总平图可以看出，绿化等是点状分布的，因此会造成入住后休息日会过于喧闹，尤其是儿童活动区，如果到了晚上或者周末，吵闹声会更大，小区内的噪音加上外部高架桥过车的噪音，房博士想想都觉得“崩溃”。
总平图|来源：浐灞生态区官网
写在最后：
陕建东元府国企开发，项目价格、配套、户型等方面可以说可圈可点，目前西安二环内在售项目均价基本在1.6-1.8万/㎡，项目1.3万/㎡的均价还是非常有优势的，户型方面有不足100㎡的小三室，首付约35万即可上车，对资金有限的首次置业者也非常友好。
但也需要考虑噪音、采光、社区绿化这些问题都是后期入住无法改变的，不但会影响居住者的日常生活和心情，对后期房屋的保值增值也是一大硬伤。
房博士建议大家不要被项目价格迷惑，建议实地去项目了解一下，最好是晚上，看看噪音是否能够接受，毕竟买了就不能反悔。
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