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近日，西安楼市传来“松绑”消息：咸阳、高陵、沣东能源金贸区、沣西、秦汉、空港、泾河新城，纯商贷首付比例执行20%！组合贷首付比例执行20%。
图源：朋友圈
政策出台总会基于市场行情之上。如今九月已经过半，西安备案、登记房源也有明显增加，供应大增+政策宽松，西安市场表现究竟如何？传统楼市置业旺季，西安楼市会迅速升温？“金九银十”还会再现吗？
本篇，我们主要从楼市大环境、西安楼市备案、登记、去化几方面来综合分析！
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01
多城“救市”政策频发
西安市场表现如何？
8月31日，国务院召开常务会议，提出：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
而就在刚刚过去的8月份，全国已经有超60城出台共计73次宽松政策，其中：南京、扬州等13城下调首付比例，长春、大理、长沙等9城给予住房补贴；杭州、赣州等16城放松公积金贷款；南京、苏州等13城调控……
聚焦西安市场：
从政策层面上来看，自今年5月份开始，西安楼市的限购政策逐渐宽松，公积金额度提高、首付比例降低、刚需认定条件调整、再到8月19日，西安租售并举政策发布……西安楼市在政策层面，也一直在“松绑”，当然，也不排除政策进一步松绑的可能性。
再看西安的金融端，据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右；二套房的房贷利率普遍在5%左右。
相较于7月初摸底的情况来看（首套房贷利率4.45%左右，二套房贷利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。
当下利率下调虽比较明显，但也发生了微妙变化：4.1%房贷利率已不见身影。
房价层面，根据9月16日，国家统计局发布的70城房价数据，西安新房价格环比上涨0.1%，除1月持平外，8月是西安新房价格涨幅最低的一个月。
数据来源：国家统计局
政策松绑，利率探底，房价涨幅收窄……西安市场表现究竟如何？
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02
17盘近3000套房源公示
供应量迎来高增长！
数据显示，8月西安楼市有28盘5210套房源价格公示，且主要以老盘新推为主，新盘项目寥寥无几。
9月截至目前，主城+西咸新区已经有16个项目备案价公示，备案房源2897套，从公示楼盘的区域位置上看，主城区有10个楼盘，西咸新区7个。主城区+西咸，供应明显上涨。
这些备案项目中，除部分纯新盘外，有不少老盘密集备案：御锦城、海伦国际、万象春天、天朗大兴郡雲峯、沣西·逸园三期纷纷“露面”。
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除多项目集中价格公示外，项目拿证速度较以往明显快了很多，而且大部分项目也在拿证后第一时间进入到意向登记平台，完成登记。
有按行业人士分析，本月开始，供应放量下，从环比来考量，市场总体仍处于筑底企稳，逐步回温的周期。眼下也是适合置业，满足需求的较好窗口期和机会点，除了这些已经备案的项目，西安市场还有不少低价盘也有房源在售/即将开盘，购房者选择机会还是比较多的。
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03
浐灞、港务区、航天……
区域网红盘支撑市场热度！
截至9月19日，西安主城+西咸新区共有20盘2935套房源线上登记，从九月上旬的登记情况来看，相较于8月份，人数有明显增长，中签率也较低了一些。尤其是九月第二周，登记人数明显增多，较第一周中签率下降了近50个百分点。
统计数据来源：西安市住建局
其中，浐灞、港务区、航天多个热盘支撑起市场热度。
从不缺乏的浐灞千亩大盘御锦城，本次推出131套房源，线上登记1482组家庭，核验通过1412组，综合中签率9.3%，项目周边配套成熟，虽新地块的产品已经摘掉刚需、刚改“标签”，但在西安楼市的热度却一周不减。
航天碧桂园云顶项目三期推出312套房源，线上登记1083组家庭，核验通过920组；区域内逢开必摇的招商华宇长安玺，本次推出的18套叠拼产品，平均3组家庭竞争1套房源……
时隔半年时间，浐灞万科璞悦项目终于推出92套房源，截至今日15:00，线上登记家庭数已经1300+组，摇号是铁定了！
平销项目也不在少数，招商央玺、招商西安序、中海云锦、南飞鸿天锦等项目均无需摇号，一方面是终极改善产品总价非常高；另一方面是即使产品刚需、刚改，但位置和购房者匹配度不高。
对于当下的市场表现，有行业人士分析：一方面，刚刚过去的中秋节，不少项目推出了特价房吸引客户，对后续销售起到了一定的促进作用；另一方面买房人更倾向于选择“核心区域、稀缺产品、性价比高”的优质项目；虽说市场供应量回升，但受经济下行影响及整个市场大环境，“金九银十”怕是难以再现。,
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04
去化周期曝光!
最长需要28个月？！
我们经常说，去化是最能反应市场真实热度的。
根据美城机构发布的数据显示，9.5-9.11，西安主城+沣东商品住宅成交面积4.58万㎡，环比下降67%，成交均价19805元/㎡，环比上升8%，呈现出量跌价涨之势，市场成交明显动力不足，这与市场改善特征有关。
根据8月市场成交数据显示：西安市住宅成交面积段中，90-120㎡面积段成交量最多，占比达28%，其次为120-140㎡，成交占比25%；140㎡以上房源市场成交则占到45%。
体现在库存方面，主城和西咸的分化和明显。截至2022年8月末，西安主城区商品住宅库存为429万㎡，去化周期为6个月；
图源：美城股份
而同期西咸区域内住宅库存为255㎡，去化周期增至28个月，为近三年内的最高水平。
图源：美城股份
而从本月至今的去化数据来看，高去化率项目也以金泰观澜府等这样的网红盘为主，高端改善盘，则去化普遍一般。
结语：目前，西安市场备案、登记虽说有一定的回暖迹象，但成交短期内很难恢复，一方面，这样的改善市场，对占市场绝对购买力的刚需、刚改客户是比较艰难的；另一方面，市场大环境下，购房人对市场信心不足，买房也更加理性，但综合性价比突出的项目，还是不愁卖。
面对买房人一边心动一边踌躇不前，在金九银十这一阶段，西安新房市场可谓是花样百出，多家楼盘促销活动卷出了新奇；二手房方面，随着挂牌量的增加，降价房源也是层出不穷，市场上出现的捡漏机也越来越大。
但若在此宽松的环境下，接下来西安市场成交还是如此平淡，不排除官方还会出台相应的救市措施，但具体又会是何措施，我们不妨拭目以待。
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