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当下楼市，政策放松是共识，是趋势。
体现在金融端，自今年10月以来，“定向降息”、下调首套个人住房公积金贷款利率等利好政策频出；降低首付比例、调整首套房认定标准也陆续落地。
除此之外，今年以来，多地优化“认房又认贷”政策，给疲软的楼市释放了积极的信号。
11月25日，央行宣布降准！降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次共计释放长期资金约5000亿元！
本次降准，是意料之中的事情。因为11月23日，官方播发了“国务院常务会议”的新闻通稿，里面就提到了适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。
本次已经是今年的第二次降准！今年4月25日，央行就已经有过一轮全面降准。当时也是下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
降息和降准，对楼市是最重要的信号灯。央行降准之后，银行的资金成本会下降，最直接的影响就是房贷利率下降的可能性进一步加大。
虽说11月公布的LPR五年前以上利率仍然是4.3%，最近一段时间关于房贷利率要上涨也是有不少误解。
但我们看到今年4月降准后，LPR五年期利率就有过一次单独下降15个基点。从这个角度来看，12月LPR五年期以上利率单独下降15个基点的可能性也非常大。
LPR走势图（数据来源：中国人民银行）
LPR五年期利率的下降，无论是对即将购房的人还是已经买房的人来说，都是一个重磅利好！
11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这意味着本月一年期、五年期以上LPR双双维持不变。
PART
01
贷款结清 西安二套房首付可3成！
事实上，今年西安房贷利率已经跌入谷底。目前，首套房维持在4.1%（LPR-20基点），二套房维持在5.0%（LPR+70基点），而且首付比例相比此前已经友好许多。
二套房贷款方面，也“宽松”不少。据房博士了解，“如果名下有贷款未结清，那么二套房的贷款利率为5%。如果名下贷款已经结清，那么可以执行首套房政策，即首付3成，利率4.1%。”
“虽然这一政策并未“官宣”，不过大部分银行都执行这一政策，个别银行要求不一样。”我们致电招商银行，对方给予了上述回答。招商银行之外，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等均执行上述政策。
PART
02
“认贷不认房” 各银标准不一！
各银行在执行“认贷不认房”过程中，对于首付，也有不同的界定标准：
比如，农业银行“结清贷款的二套房可以享受首套房贷利率，但首付还得看购房面积。建设银行“若首套贷款已结清且出售，可享受首套房贷款政策；若贷款已结清但尚未出售，首付为4成，利率4.1%。”
早在今年3月1日，河南郑州便成为首个取消“认房又认贷”的大城市。明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，就可以再次拥有首套贷款的机会。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以降低财务成本，实际上也是降低了购房的首付比例。
该政策符合当前购房市场的主流政策：保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用，从而也能激发市场改善换房的需求。
继郑州之后，不少城市也陆续跟进了该政策。据据澎湃新闻不完全统计，截至目前，全国已经有44城优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。
落地“认贷不认房”政策，西安的楼市现状究竟如何呢？
楼市松绑政策出现，与市场现状密不可分！今年以来，西安已经出台了多项楼市支持政策。
今年5月28日，西安市住房和城乡建设局发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，涉及降低限购门槛、缩短限售时间、减少公积金首付比例等内容。
8月19日晚，西安又推出“以租换购”新政，新政提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。
不久前又落地了“带押过户”政策、全面放宽“组合贷”，西咸新区、高陵等首付20%起。11月19日，西安再出楼市新政：落户即可购房，沣西、临潼取消限购……
但从市场表现来看，这些政策的出台对楼市的刺激作用比较有限。
新房方面：一方面，体现在房价上，根据国家统计局发布的数据，西安新房价格已经连续2月出现下滑；另一方面体现在开盘数据上，截至10月底，西安开盘推货41197套房源，开盘当天平均去化率54%，8月开始，开盘数据出现明显下滑，即使传统的金九银十，市场也是惨淡收尾！
二手房方面，一方面，体现在价格上，据国家统计局数据显示，近一年以来2021年11月-2022年10月），西安二手房仅出现过3次微涨，即今年的3月、6月、7月分别出现了0.1%、0.1%、0.3%的涨幅，今年1月份持平，其余8个月全部下跌。
西安主城各区域二手房涨跌榜TOP20
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另一方面，体现在成交上，11月2日，西安市住建局发布了“2022年10月份二手房网签情况”，这是自今年9月份以来，官方第三次发布二手房成交数据，对比8、9月份，10月西安二手房的成交量呈“断崖式”下跌。
数据来源：西安市住建局官网
回顾今年的前三季度，我们已经看到西安楼市限购，限售、限贷、公积金贷款政策的陆续松动，影响买房的各个环节均迎来了利好，对于买房人来说，这是过去几年不曾见到的环境，但市场深度调整期，反应往往比较迟钝，所以西安市场会迎来怎样的表现，还需时间才能见分晓。
END
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