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近两年楼市严控之下，房企出现债务危机，爆雷频发，商品房预售制度的弊端暴露无疑。
不少城市都开始试点现房销售，如：海南、杭州、北京、深圳、石家庄、苏州、合肥、厦门、中山、南宁、南京等，都在积极探索取消商品房预售制度。
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日前，山东确定逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
据悉，1月31日，山东省住房和城乡建设会议召开，会确定逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
从“预售制”→“现房销售”，整个交易过程更透明，也能倒逼开发商好好做产品，毫无疑问对购房者而言又多了一重保障。这对当前房地产市场将产生非常大的冲击，甚至有可能推动楼市加快进入新周期。
其实，早在05年，就有提出“考虑取消商品房预售制度”，而且在2018年的时候官方曾就取消预售的问题做出了正面的回答，明确表示：取消预售制从长远来看可能是不可免的。
围绕预售引发的诸如延期交房、减配减标、虚假宣传、质量投诉等问题，很多购房者都深受其害，近两年更是集中爆发，商品房预售制的弊端也暴露无疑。
1、预售预售，顾名思义，就是“买期房”，消费者仅凭开发商的宣传，在没有见到实物的前提下，就交了购房款，这就造成了交易双方权利与义务的不对等，容易出现买方与卖方间的合同纠纷。
2、停工、烂尾、延期交付；有的开发项目，因为资金、管理或者其它问题，项目运行一段时间以后停工了，然后就是政府接手，再清算、启动，往往要几年，甚至有超过十年。
项目最终能够完成还好，假如完不成呢？贷款买房按揭还要月月还，有的业主还在租房住，有的业主等着房子结婚，有的业主等着房子孩子上学，欲哭无泪。
4、影响不动产权证办理，有的房子是按期交付了，但是如果竣工验收推迟，交付推迟，是不是产权办理也推迟？甚至有的项目完成，连续几年都办不到产权的大有项目在！
现房销售的优势也很明显：
首先就是即买即享，无需像购置期房的业主，需要等待两到三年才能入住，甚至另付租金租房进行过渡。
另一方面，现房销售质量一目了然，可以最大程度避免“货不对板”的问题，切实保证自身利益。
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如果可以选择，在期房和现房之间，购房者肯定更倾向于买现房。因为现房可以看到完全真实的产品。
2022年下半年，“保交楼、稳民生”成为重点，现房销售反倒成为一大卖点。而目前西安楼市在售的现房，总体来看有两种：
一是拿地时被要求“现售销售”，比如2017年碧桂园拿地时就有明确约定，最高限价+商业自持+现房销售，这是西安土拍史上首次明确约定“现房销售”。
2019年4月4日，西安首个商品房精装现房销售试点项目——碧桂园阅江府价格正式公示；碧桂园香湖湾1号是西安市第二个现房销售项目；碧桂园国湖是碧桂园继阅江府、香湖湾1号后在西安的第三个现房销售楼盘。
碧桂园香湖湾1号社区实拍图
碧桂园香湖湾1号即将推售的是双拼别墅产品，依旧为现房销售，整体备案均价3.68万/㎡；有3栋楼楼栋均价超4万/㎡，其中2#楼均价最高达41151.28元/㎡。
另一种是“熬成现房”，顾名思义，从预售开始卖，直到交房后仍旧有房源在售的项目。
中海云锦（2021年9月首开）、招商央玺（2022年6月首开），因为动工早开盘晚，虽然入市时间不长，但现在也都是现房在售了，类似的项目还有不少。
二环沿线项目如天朗雲峯，为天朗大兴郡悦城最后一栋楼，周边配套成熟，8号线小白杨站在建。
刚需购房者可以考虑中铁琉森水岸项目，项目目前还有分期首付活动，首期首付10万。
196㎡精装大平层清盘中，21500元/㎡起；白桦林溪还有少量洋房在售，户型面积约160-260㎡，均价约2.05万/㎡。
招商央玺实景图
中海云锦127㎡及143㎡都保持了改善户型的基础宜居属性，面积上比较适合首次改善购房者。
中海云锦实景图
小面积项目可以考虑世荣嘉境、天丰国际、龙苑新世纪（80年代）。
天丰国际项目位于东二环以西，太元路以南，总占地43亩，共规划有5栋楼，涵盖洋房、高层等产品，前期早已交付入住。属于老盘加推，房龄在10年左右。
1#楼2单元前期规划基础为酒店，现面市状态为住宅产品，以小户型为主，面积约51-60㎡。
世融嘉境又名学府名邸，位于市府板块凤城十路与文景路交界处东北角，周边的配套成熟，5梯24户，户型包括46㎡、51㎡、57㎡、66㎡的一室大开间，以及60㎡的一室一厅，毛坯交付，均价1.4w/㎡。
龙苑新世纪（80年代）项目位于东二环沿线，属于大明宫板块，项目拿地比较早，户型面积70-94㎡，所有房源均为现房备案销售，均价13598.30元/㎡。
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西安距离现房销售还有多远？
现房销售是未来国内房地产市场的新趋势，作为购房者自然是希望能够尽早实现现房销售，而西安目前虽尚未明确取消，但也多举措避免出现烂尾等现象。
推出《西安市商品房预售资金监督管理办法》
专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用；
开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款;
预售资金按照工程进度进行拨付；
全程资金监管，直至楼栋确定权籍；
提高获取预售证标准，地上6层及以下的多层建筑，需要主体结构工程封顶；6层以上建筑，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层；30层高层必须建到10层方可拿证销售。
虽然全面实现“现房销售”还有很长的路要走，但以上政策，无一不是从更好的保障购房者权益出发。
写在最后：
取消商品房预售制度乃是大势所趋，但是从当前的房地产市场现状来看，贸然取消商品房预售制度会导致绝大多数的开发商，房企，回流资金的难度系数太大，加剧房企的资金压力，导致更多的风险暴露，甚至会造成更多烂尾楼的诞生。
虽然西安短时间内大概率不会全面实施现房销售制度。但不可否认的是，不断有城市开展现房销售试点，后逐步推广，能够更好的保证房地产市场稳定运行和良性发展。
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