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近期，西安不少项目曝出新动作，营销中心开放、样板间开放、也有一些项目放风价已出，即将迎来首开！
据我们观察1月至今已开盘/亮相待售的项目，市场多以改善产品为主，2万+项目占比猛增，改善已经成为市场主流。
买房人期待的城南实景现房——五龙悦世纪，也将于近期开盘，房博士做了实踩。
01
109㎡起！
放风价1.7万/㎡！
因房博士是周内到访，案场客户并不多。
据销售介绍，项目首批开盘预计会推出2#、3#楼，两栋高层，目前价格暂未公示，据透漏，均价大概1.7万/㎡，预计将于5月份取得大证，备案取证后，将开始销售，目前案场已经是蓄客期。
五龙悦世纪项目沙盘图
项目已经达到了交付标准，为现房销售，预计将于今年9月交房。
首先来看区位，五龙悦世纪项目位于西部大道与西沣路十字交汇处东北角，可以近享高新、雁塔、长安三区配套，南侧为长安大学城板块，周边发展比较成熟，地段优势还是比较明显的。
交通方面，项目距离在建的地铁15号樱花广场站（在建）约1.5公里，步行需要十几分钟，周边公交线路有220路、183路、260路、173路等；自驾比较方便，西侧及南侧有西沣路、西部大道两条主干道纵横交错，但上班高峰期，西沣路难免拥堵。
教育方面，西侧一路之隔虽为西安高新实验小学，但项目属于雁塔区，根据2022年学区划分，对应中小学大概率为雁塔区第二小学、雁塔区第二中学。
雁塔区第二小学实景图
生态资源方面，自项目向东约1.6公里是占地1700亩的雁南公园，向西步行约1.7公里是郭杜公园，南侧约1.5公里樱花广场。
雁南公园实景图
周边的商业及医疗资源资源也比较丰富，2公里范围内聚集了宜家荟聚购物中心（在建）、山姆超市（规划中）、万科里生活广场、阳光天地、二甲医院长安区医院等。
宜家荟聚购物中心实景图
临近高新，可以享受三区配套，现房之外，占位优势是五龙悦世纪很大的卖点。
02
实景展现
预计9月交房！
对于项目的产品情况，房博士也做了详细了解。
项目体量不大，分两期来开发，一期占地28亩，规划了5栋住宅，总户数约592户，绿化35%，产品户型建面约109-180㎡，均为毛坯交付，分1T2及2T4，总高24/25层；二期将打造10万方一站式商业，商业北侧规划有一站式的主题式公园。
项目实景图
项目西侧为西沣路，南侧为五龙车管所，北侧及东侧均为成熟小区，楼间距大，采光上没什么遮挡。
目前整个小区正在进行验收前的一些收尾工作。
小区实景图
小区实景图
主力户型主要分为109㎡、128㎡、130㎡、180㎡。
109㎡的三室户型，格局比较方正，三开间朝南，动静分区，餐客一体化设计，实用性比较好。
但该户型并非全明户型，且厨房空间小，略显拥挤。
109㎡三室两厅两卫一厨户型图
128㎡的三室户型，在布局上与109㎡几乎一样，全明户型，同样三开间朝南，双卫设计，空间尺度感更好一些。
128㎡三室两厅两卫一厨户型图
130㎡大三室，南北通透，客厅带南向4.2米阳台，采光通风效果不错，主卧飘窗设计，公卫为暗卫。
130㎡三室两厅两卫一厨户型图
180㎡四室，算是格局最优的户型，四开间朝南，南向采光面达14.7米，主卧带270°景观阳台及独立卫浴，通透性很好。
180㎡四室两厅两卫一厨户型图
整体来看，五龙悦世纪项目户型设计一般，对标当下市场主流户型，有些落后；这与项目体量小，开发时间早也有一定原因。
我们再来看一下项目周边的房价情况：
项目周边的成熟小区比较多，如：竹园阳光嘉苑、西安宸院、紫薇田园都市等，区域二手房价集中在1.7-2.4万/㎡，放风价与东侧一路之隔的融创天朗珑府小区相差7000元/㎡。
以目前的放风价格来看，该盘的售价在区域内算比较友好了。
接下来，我们总结下项目亮点与不足：
亮点方面：
其一：项目为现房销售，据宣传信息看，可做到交房即交证，小区环境、楼间距、品质等均已经实景呈现，相较于期房而言，避免了很大风险。
其二：价格优势比较明显，对比区域房价，有一定的倒挂空间。
其三：地段有优势，周边的教育、医疗、商业、生态等配套比较成熟，无需等待。
不足之处：
其一：项目拿地时间比较早，2012年拿地，产权缩水明显。
其二：产品设计比较陈旧，与当下的市场产品对比差异大。
其三：小区体量比较小，后期的居住氛围一般，且开发商并非品牌房企，如果是投资客户，后期的溢价空间有限。
综合来看，对于自住、手头预算比较有限又追求成熟的买房人，该项目客户是个选择，如果是改善型或者投资客户，可能并不是很适合。
03
纯新盘扎堆
城南置业如何选？
有别于此前西安城南“无房可买”的困境，区域内除在售项目，2023年大城南有大批量新盘集中入市，可选择性较多。
星光赏：项目首开3#楼，登记结束，272套房源核验通过154套，据了解，项目下批次推盘或在今年9月。
陕建雁南朗境：项目位于西安雁塔区西部大道以南，樱花二路以北，规划路以东，茅坡路以西。占地约127亩，容积率2.8，规划了21栋住宅，主力户型面积为110㎡、128㎡、143㎡、169㎡，比较适合首次置业、初改客群，项目营销中心已经开放，备案价暂未公示，放风价2万/㎡左右，预计近期备案、首开。
泰发祥·和悦雅境：4月9日，泰发祥四品住宅发布会举行。项目是西尧头村棚改项目补充用地，位于西部大道以南、樱花二路以北、茅坡路以东，陕建雁南朗境的东侧。项目总占地60.258亩，容积率2.8，楼面地价为7463元/㎡，从目前工程进度来看，推货还需一段时间。
中粮大悦未来城：项目总占地约980亩，是目前西安城区少有的近千亩大盘，配建有西安第二座大悦城。整个项目规划建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅等多种业态，住宅产品为高层+洋房，高层面价143/178㎡，洋房面积195/226㎡，目前价格暂未公示。
项目样板间已经开放，目前盖第三层左右，预计五一首开，项目教育资源很丰富，名校+模式，预计五一左右推货。
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