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昨日，很多中介都在发一则消息“港务区房价快破2万＋”了，原因无他，主要是因为最新的土拍结果。
GW1-21-9地块，楼面价8250元/㎡，这数据成功刷新新高，成为港务区新地王。这是否预示着“刚需天堂”不再刚需，区域房价即将迈入2万+时代呢？
01
刷新纪录
楼面价8250元/㎡
1、GW1-21-9地块
宗地位置：宗地位于国际港务区中央商务片区，具体位置在港丰路以北，和悦路以东，净用地面积约34.029亩，用途为纯住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。
图片为：房博士制图
周边配套：地块周边分布有国际港务区高新一中陆港学校、西安奥体中轴生态公园等，华润置地万象汇仅仅一路之隔，步行400即可到达地铁3号线、14号线双寨站，路网配套完善。
根据挂牌起始价4.679亿和最高限价5.38亿来分别计算，楼面价分别为8249.61元/㎡（底价成交）和9485.55元/㎡（最高限价）。
因此这宗地从挂牌起始价起，就注定超越“前任”山东健康集团地块8175元/㎡的楼面价成为新的地王。
最终由西安国际陆港愿景置业有限公司以底价4.679亿收入囊中，成交楼面价约8250元/㎡。
2、GW1-13-24地块
宗地位置：宗地位于国际港务区中央商务片区，具体位置在秦汉大道以南、灞渭大道（原迎宾大道）以东，净用地面积55296.63平方米（折合82.945亩），用途为住宅、商服，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。
宗地主要包含79.968亩住宅用地，以及2.977亩商业用地。同时根据公示信息，商业建筑标准为城市级商业建筑。
图片为：房博士制图
周边配套：地块周边分布有西安国际陆港第一幼儿园、西安西港花园高级中学、西安交通大学第一附属医院国际陆港医院、三河一山绿道等，路网配套完善。
按照宗地挂牌起始价77500万元、最高限价89120万元来计算，粗算该宗地楼面价为5005.22元/㎡，最高限价楼面价为5755.68元/㎡。最终该地块由西安中颐尚信房地产有限公司以底价成交。
相较于地王，这宗地各方面都略显普通。从位置来看，该宗地地块不算方正，呈三角形地块，再加上地块北侧为秦汉大道，南侧为铁路线，更考验后期房企拿地后对楼位的布局考量，以及后期入住后噪音隔音问题。
从配套来看，该宗地周边教育、生态配套完善，再加上地块本身还将建设城市级商业建筑，也将缓解周边配套缺失问题，但弊端是距离地铁比较远。
3、GW1-21-11地块
最新消息！港务区今日下午又拍卖了一宗纯住宅用地，我们来看看具体信息。
宗地位置：宗地位于国际港务区中央商务片区，具体位置在欧亚大道以西、港丰路以南，净用地面积27300.72平方米（折合40.951亩），用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。
图片为：房博士制图
周边配套：地块周边分布国际港务区高新一中陆港学校、华润置地万象汇、地铁3号线国际港务区站，路网配套完善。
从位置来看，宗地位于奥体核心稀缺地段，也是“新地王”东南角，欧亚大道沿线。因为配套基本相同，再加上地块大小相似、配套也在区域中可以说是相对醇熟的，所以这两宗地价格也相对接近。
回到楼面价，按照宗地挂牌起始价54680万元、最高限价62880万元来计算，粗算该宗地楼面底价为8011.13元/㎡，最高限价楼面价为9212.50元/㎡。最终该地块由大悦城控股西北区域公司携手陆港集团成功以底价摘得。
02
五年楼面价翻五倍
“刚需天堂”步入改善时代？
随着GW1-21-9、GW1-21-11这两宗地的成交，港务区截至目前为止楼面价8000+的地块已有三块，楼面价超7000+的地块也有10宗。
按照房价是土拍楼面价的2.2-2.5倍换算，这意味着未来港务的普遍房价即将突破2万元/平米。
这不禁让人感到震惊，尤记得2018年绿城拿到的那块编号GW1-14-2的宗地才仅有1792元/㎡，短短五年时间楼面价已经翻了将近五倍。
图片为：房博士制图
以上地块不乏已经入市的楼盘，例如电建泷悦长安，楼面价7331元/平，毛坯售价1.8万/㎡。
作为参考，近两日成交的8000+地块，包括之前的地王山东颐养健康开发的宏泰颐悦府，随着日后产品的相继入市，房价也会水涨船高。
当年的港务区还被称之为“刚需天堂”，难道“刚需天堂” 已步入改善时代？从产品上也可窥一斑。
例如中粮奥体壹号，2021年入市之初，产品还是100平-120平的小三室，如今在售的住宅面积已经140平起步了。
去年首开的华润港悦城，主打91/110小户型，新推出地块润玺臺起步面积126平且摇号开盘。
03
区域房价飙升
是实力还是“捧杀”？
目前港务区产品在向改善项目全面迭代，房价也在持续飙升，那么这到底是区域的硬实力还是人为“捧杀”呢？
这恐怕得问问你自己，如果港务区立即全面升级到2万＋，你还会不会青睐此地？这首先要弄明白港务区热的背后原因。
港务区有什么？有奥体中心十四运遗产、有五大场馆、三条地铁、两个超级公园，有五大名校超级教育IP，或者十大央企区域总部？
奥体中心公园实拍图
可是这些高新也有，甚至产业更庞大 ；航天基地科技底蕴更浓厚；经开的工作岗位更丰富，而西咸的房价更低。
所以吸引到大量顾客的，其实是港务区的性价比，比城内其他区域价位更低，比城外新区的配套更完善。
西安的新房市场均价在1.7万/㎡，港务区的新房均价在1.5万/㎡，相比之下，还有一定的价格差。
于是高新、曲江、经开、航天的刚需客户到了港务区，都变成了改善盘的主力军。
更何况区域毗邻奥体中心板块，有河景资源，还配套有好学校、邻公园、旁边还有地铁、医院、商业，这些几乎是已经全部兑现的，但在其他开发区可以实现么？略微有点难，至少眼前做不到。
但是，一旦价格上涨到即将追赶经开、航天，甚至想要超越高新的时候，大家可能就要多考虑一下了。
记得2018-2021年，中介也在鼓吹沣东房价全面赶超高新，当时的沣东、沣西新城发展本来是气势如虹，结果房价突然之间就跳到了紧追高新、力压城南、航天，2万+项目比比皆是，本来是承接主城需求外溢，结果变成了与高新叫板，最后结果可想而知。
要知道港务区目前也是如此，楼市基础还很薄弱，不要透支太多未来几年的房价，否则可能适得其反。
对于最近朋友圈鼓吹港务区新房房价的人，我们应该保持理智的头脑，面对又一轮的“捧杀”，一定要坚持自己的判断。
完
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