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自西安11.30新政发布至今，除了12月4日西安市住房公积金管理中心发布公积金贷款实施细则以外，关于商贷的具体实施办法及细则至今未出。
从政策出台到细则指导再到实际执行，这中间存在的问题可想而知。
以下两个人民网领导留言板上的问题及回复，也许最能代表近段时间购房者的心声。
NO. 1｜壹
问题一，提于12月9日，内容如下：
西安12月1日凌晨近2点发布商品房调控新政，新政11月30日生效，实施差别化的信贷政策，尤其是提高了二套房的首付比例。12月4日西安市住房公积金管理中心发布公积金贷款实施细则，新建商品房以网签时间为准。
本人于10月26日在港务区认购家庭第二套住房，11月2日付清40%首付款，并按照开发商要求前往公积金中心和商业银行提交面签资料及办理签字盖章手续，资料及手续办完后，柜台反馈等待通知，该给开发商提供的资料也是按照要求全部及时提交，恰逢12月1日新政实施，但房屋买卖合同没有签，也没有网签备案。
真实情况是，多数开发商在收到首付款后，对签署合同和网签备案积极性很慢，效率很低，导致有不少一部分人跟我一样是在12月1日新政之前就缴纳首付款，因为开发商原因而没有签署合同和网签备案，而面临要补交很大一笔首付款。
关于新政的商贷实施细则还没有，但公积金中心已经发文以网签时间为准，新政的阵痛逐层分解到了普通民众身上，建议是否能够出台商贷实施细则和公积金网签补充说明，以所购房屋核发预售许可证时间或者缴纳首付款的时间为准，12月1日之前的仍执行原政策，之后的则执行新政策，这样可以保持政策的公信力和稳定性，保障普通民众基于政府公信力而产生的预期利益。
12月11日，住房和城乡建设局如是回复：
针对您反映的问题，经查，我市于2020年11月30日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发【2020】143号）中“调整购买第二套住房的商业贷款首付比例”相关政策由陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定；“调整公积金贷款首付比例”相关政策由公积金管理中心研究确定。对您反映的问题，我局将集中收集整理，加强与金融主管部门沟通协调，妥善解决此类问题。
问题二于12月10日提问，问题如下：
您好，我是受11.30楼市新政影响的二套房购房者，于11.30前缴存首付，签订了购房协议，并进行了银行面签。新政一出，除公积金管理中心出具细则外住建局金融局等各部门均在互相踢皮球，让我们这一大批购房者悬而未决，几十万乃至上百万首付资金存在开发商账户上没有下文。
首先公积金管理中心出具的以网签时间在11月30日前界定的时间就非常不合理，明显懒政。众所周知，从首付缴存到网签备案均需要一个多月乃至更长时间，没在新规时间前网签不是我们这些购房者的错，我们也想尽快完成网签。
其次，我们都是新西安人，买二套房是因为孩子长大了首套60平的小房子已无法同时和老人一起居住，不是什么炒房客；17年西安也曾出台过类似政策，为了保持接续性明确了在新政出台前有首付存入购房协议已签署的情况适用旧政策。
请考虑广大群众的实际情况，督促相关部门尽快出具适应实际情况，保持接续性的11.30新政细则，感谢！
12月14日，西安市住房公积金管理中心给出了回复：
收到您的留言公积金中心第一时间与您本人电话联系，了解情况并解释相关政策。
由于您是第二次使用住房公积金贷款，按照《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（市建发〔2020〕143号）和公积金中心《关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》（西房金发〔2020〕81号）文件规定，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的，购房面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于50%；购房面积在144㎡以上的首付比例不低于55%。
自2020年12月1日实施，以购房合同的网签时间为准。待您商品房合同网签后准备相关资料向公积金中心受委托银行申请办理贷款。在办理过程中如有任何疑问，请及时致电我们，我们将为您提供帮助。
NO. 2｜贰
两个问题共同释放出两点信息：一是公积金贷款实施细则不合理，大家希望出具更合理的办法；二是商贷执行细则至今未出，希望细则能做出权衡，合理科学地落地。
其实早在公积金贷款细则发布之初，就有不少购房者对其明确的实施时间就有所质疑，不过细则已出，主要以网签时间作为依据，要有大的改变恐怕不可能了。
不过，官方回复中的“集中收集整理，加强与金融主管部门沟通协调，妥善解决此类问题”还是可以期待的。
另一方面，商贷细则至今仍未落地，想来官方也是在听取各方意见，以公积金的细则反馈作为参考来仔细研究，这样来说，商贷的具体实施细则应该会更为完善。
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