震惊！西安一知名小区从1万3涨到3万3，真相是......

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-509，咨询房博士。

近期，西安奥体中心板块成交了一套3万元/㎡的二手房，而当时新房入手价仅1.3万元/㎡，价差1.7万元/㎡，3年时间房价涨价1.5倍，引发了市场热议。

在西安二手房跌跌不休的大环境下，究竟是个例还是真的房价上涨呢？本文一探究竟！

01 

超3万+成交！

奥体板块二手房3年涨1.5倍!缘何？

前几天，西安奥体中心二手房爆出成交3万+，这是奥体中心板块再次出现“3字头”，市场下行的环境下，西安奥体中心二手房有点“妖”。

本次成交房源是，西安绿城全运村一期采薇苑，建面140.33㎡，底跃产品，赠送5.6米高地下室，成交均价3.3万元/㎡，而2018年当时备案价均价1.3万元/㎡。

前后差距太大，让人瞠目结舌。

图|来源贝壳截图

其实，我们综合近几个月以来绿城西安全运村的成交数据来看，绿城全运村一期采薇苑二手房成交的大概情况是：高层一般在2.2-2.3万/㎡左右，小高层一般在2.3-2.6万/㎡，洋房平层一般在2.7-2.8万/㎡，跃层一般在2.9-3.3万/㎡之间，如果算上比较好的装修的话，价格可能会稍微高一点，但也相差不大。该小区目前整体成交均价2万4，挂牌均价2万6，有2000元/㎡的价差。

而且整个小区的成交价格从2022年后半年以来基本一路走高，尽在今年2月份春节有所下滑，该小区的躺赚系数大于1，跑赢了大盘涨幅。

也许有人会问，西安二手房不是跌了吗？为什么奥体中心绿城西安全运村的房价却能......?

答案是：铁一陆港等“名校+”的功劳

大家都知道，港务区目前虽然建成了全国一流的奥体中心场馆、地铁、总部集群等，但对购房者来说，这些配套都可有可无，唯有五大名校的引进，才能激活他们安家奥体的需求，只有铁一中陆港中小学、高新一中陆港中小学的教学成绩才能给他们保障。

最关键的是，目前西安其他两个热点开发区的去年中考成绩，都落后于铁一中，而去年铁一中陆港首届高考也出了清华，一本上线率100%。

试问，这样的成绩，在西安，有几个家长能抵挡住的诱惑？就算之前怀疑实力打折扣的家长，也改变了看法，由于是公办学校，划分学区，所以绿城西安全运村就成了香饽饽，2023年首届高考成绩功不可没。

图|铁一中陆港去年首届高考出清华（来源网络、侵删）

图|2023年铁一中陆港学校首届高考喜报

看家长的评价，这才是底气。

下面是2023年铁一中陆港初级中学的学区划分范围：绿城西安全运村+中粮奥体壹号。

我们回归倒前文的问题，绿城西安全运村成交的这个户型不能代表整个奥体，目前奥体中心板块已拉大，往北不断辐射。因此，港务区房价割裂比较严重，就拿高层来说。

奥体核心板块二手房价格集中在1.7-2.3万元/㎡之间，秦汉大道以北，二手房价格也在1-1.6万/㎡，大部分在1.4万/㎡以下；港务区大道以东，二手房也有1.5万/㎡，因此，3万+成交只是个例。

另外，绿城全运村一期采薇苑成交的这个户型“硬性配置”的特殊性：其一西安唯一“全运村”品牌使用的小区，也是奥体板块第一个建起公建化立面的洋房，这个户型不仅是南北双花园，还有地下室，使用花园比某些叠拼还大。所以，如果是高层想要卖到这个价格，可能难度有点大。

绿城全运村采薇苑底跃的价格，很难被复制。因为，这些配置放在西安任何一个焦点板块，都会卖出豪宅价，何况，放在奥体中心板块，目前学校的加持及优质配套的兑现，底跃还可能会往上冲，还是没到天花板，但不意味着港务区的任何一个项目都有这样的价值。 

02

成交跌！挂牌涨！

业主抱团涨价成功呢？

据3月数据显示，国际港务区二手房3月挂牌均价1万7，环比下跌0.14%，挂牌均价2万，环比上涨0.96%。

不难看出，成交下跌的大趋势没变，只不过是微跌。我们来看几个近期港务区成交的案例。

近期，华润置地未来城市DK4成交了一套111.68㎡的三室高层房源，成交单价19878元/㎡，挂牌总价228万，成交总价222万，降价6万成交。该房源今年1月份刚上架挂牌总价235万，经过四次调价，终成交。比业主心理预期价格低了13万。

绿城西安全运村子苑南苑，近期成交了一套142.02㎡的四室房源，成交单价26123元/㎡。挂牌总价382万，成交总价371万，降价11万成交。该房源今年1月份刚上架挂牌总价385万，经过2次调价，终成交。比业主心理预期价格低了14万。

以上是奥体板块核心板块2大楼盘的二手房的成交案例，下面我们再看一个政经板块的成交案例。

2月份成交的招商城市主场成交了一套90.41㎡的三室房源，成交单价17144元/㎡。挂牌总价157万，成交总价155万，降价2万成交。该房源今年1月份刚上架挂牌总价160万，经过1次调价，终成交。比业主心理预期价格低了5万。

招商城市主场还成交了一套110㎡的四室房源，成交单价22933元/㎡。挂牌总价260万，成交总价253万，降价7万成交。该房源去年7月份刚上架挂牌总价265万，经过1次调价，终成交。比业主心理预期价格低了12万。

综上，港务区的房源成交不管是周期、房价、调节都还是比较出色的。写到这里，让房博士不禁想起去年网传的一件事。

就在去年年初，绿城西安全运村业主还提出了3年涨价计划，要在24年7月底小区成交价格稳定在3万元，目前已有3万+的房源已出现，是不是意味着今年的目标要成功？目前小区整体成交均价2万4，要实现3万还是有点距离，不过个别房源例外。

不过，一切都是未知数，毕竟房子的价值就挂在学校上，而且，港务区的房子一旦有娃上学，9年内就跟普通二手房区别不大。

目前，西安成交热门的小区都有哪些？请看2月真实成交房源明细，涉及120个小区，感兴趣的扫码回复【2月成交】领取完整表格。

03

跌跌不休！

西安二手房房价的真实情况是......

视野拉回到整个西安，现在提起西安的二手房，大家最直观的感受就是跌跌不休，跌惨了，但是具体是哪些地方跌？哪些地方涨？好多购房者都是一头雾水。

下面，房博士今天分析各板块涨跌情况，不用挂牌均价，而是用成交均价来分析，给大家展示一个更真实的板块涨跌的分析。

从数据来看，西安各板块环比下跌的板块共29个，占比59%，超过一大半，可见，西安二手房跌价已是主流。其中跌幅最大的高新一中板块，不难理解，高新的学区房缩水现象是有目共睹的。其次，黄雁村板块、西咸新区、蓝田板块等远郊板块跌的也是异常凶猛。

虽然一片降，但也有20个板块逆势上涨，虽然幅度很小，但是也在上涨，其中涨幅最大的居然是未央湖板块，涨幅高达2.77%，这与板块的环境和改善产品入市有很大的关系。其次，高新四路、鱼化寨板块的涨幅也很可观。

作为买房人，有限的预算内，西安二手房有哪些小区可选呢？本篇，房博士吐血整理西安近200个小区，总价预算40-300万左右，为大家带来2024年西安最新的二手房价梯队，有需要可以扫码领取！

长按+识别二维码

回复【二手房房价梯队】

限时3天免费领取！

- End - 

最后，捞点干货送给大家，都整理到了资料包里，添加文末微信，统统免费发给大家:

1、回复【2月成交】获取120个小区2月的成交价格

2、回复【学区房】获取西安276多个学区房

3、回复【物业等级】获取西安官方对全市物业的等级评定表

4、回复【西安50强小学】获取西安小学50强排名

5、回复【2024交房】获取西安96个2024年交房的楼盘

6、回复【人气小区榜】获取西安人气最旺的TOP70小区榜单

7、回复【成交小区榜】获取西安成交最好的TOP20小区榜单

还有多个置业干货资料包，想要的朋友直接扫描下方二维码，即可免费领取！还可进入超10万网友已加入的“西安买房交流群”！

一键查询>>>备案查询丨西安二手房指导价 正在登记丨 摇号查询丨 楼市热点

热搜楼盘>> 中国铁建·西派璟悦| 信达·雁熙雲著 |中国铁建西派麟悦  |保利天珺 |  大明宫文韬府 | 金地玖峯禧|绿地长安门 丨 保利云谷天汇 |中建轨交山海境 

新盘前瞻>>华发·利君｜都荟城央|中铁阅唐府 | 招商揽阅 |  招商云墨 | 华润CCBD瑞玺 |白桦林天成

楼盘测评>>云起时|德通映南山|金地玖峯禧|长安云阙 

预览时标签不可点

返回西安365淘房>>

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-509，咨询房博士。