3月贝壳西安/高新/城南成交榜曝光！

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-509，咨询房博士。

我们都知道刚刚公布的3月西安二手房网签数据，住宅网签备案9617套，我们对比以前数据发现，23年一季度网签25460套，24年一季度网签21661套，今年一季度相比去年一季度下降15%，所以今年3月只有弱阳春行情，成交热度比去年更弱。

住建局的官方数据只能反映西安二手房的整体行情，而不会公布详细的小区成交数据。现在市面上，购房者更认可的贝壳成交的大数据，下面我们来看看贝壳方面的大数据！

2024年3月，贝壳显示西安共成交6607套，而第一季度共成交12810套，数据包含西安、西咸新区以及咸阳，咸阳占比大致8%。

看这个数据，我们发现贝壳成交通常占比西安楼市的一大半，二环内老城区占有率低一些，二环外热门小区平均在6成左右。

比如，保利天悦3月共成交17套，贝壳成交10套，大约就是6成。

下面房博士整理汇总出了3月贝壳西安二手成交榜、城南二手成交榜与高新二手小区成交榜单。

另外，有一点必须要注意，小区挂牌量不只是对外展示的房源数，还包括躺在系统内证件与材料信息不齐全的未展示房源，不少未展示房源也有着正常带看，价格合适就成交了。

下面就表格里的有关参数做一说明：

去化月数：大概估算，仅供参考，可作为小区流动性参考。

去化月数＝贝壳挂牌数×0.6/贝壳月成交数。

结论：具有一定规模的小区，去化月数越低，代表小区流动性越强，当前价位下议价空间越少。

去化月数维持6-12个月，基本能保持价格平稳;

去化月数稍小于6个月，或者稍大于12个月，就会微涨或微跌。

当去化月数小于3个月时，小区房源供不应求，价格会明显上升;

而去化月数大于24个月，小区房源明显供过于求的时候，房东就会陷入内卷，房价明显持续下跌。

纵观整个西安，位于榜单的仍然是近期负面缠身的是超大盘御锦城，3月成交59套，成交均价1万4，每套总价均价大约在114万左右，挂牌数突破了千套，同时过千的还有浐灞半岛。

同时，我们不难发现3月的流动性王者是小户型学区房，这个现在也能理解，正值入学之际，家长们比较关注，而且总价低。其中，最亮眼的是高新路上的领先时代广场，三初学区房，去化月数仅2.0个月，最小户型可以说出一套卖一套，价格已经出现小幅上涨。

接下来是丈八北路的永和璞玉，紧邻高新第二学校，二校九年制的书包房，去化月数2.4个月，但价格比较平稳。

排行第三仍然是三初学区房高新枫尚，去化月数3.3个月，套均面积仅45平;

第四是高新四校初中学区房国宾中央区，去化月数4.9个月。

总之，名列前茅的都是高新小户型学区房，房子现阶段流动性很强可以轻松套现。

下面是比较市场的贝壳3月西安成交榜单TOP25明细，快来看看除了御锦城之外，还有谁上榜？谁的流通性最强？

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另外，城南一直西安二手房成交的热门板块，我们也特意整理这个榜单，供购房者参考。

我们在城南成交排行榜中，我们发现曲江次新房因为总价较高，排名靠前的小区并不多。

中海曲江大城三个地块贝壳共成交21套，在曲江成交数最多，加上非贝壳大概40套＋（贝壳在大城占有率偏低）。

但考虑挂牌体量（包括某壳系统内未展示的200多套房源），算不上亮眼，流动性一般。

万科翡翠国际包括东西区，西区的超高层成交较多拉低了小区成交均价，超高层买家估计也是为了曲江二小＋曲江一中学区。

大华曲江公园世家成交了好几套地下室算面积的高层底跃，从而拉高平均面积，降低了小区均价，所以数据显得有些异常，具体详情可查看下方表格：

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高新成交榜也很重要，也是二手房扎堆成交的主力区域，我们从榜单中不难看出占据成交榜首的是紫薇田园都市，3月贝壳口径成交57套，占据榜首，成交均价1万7，户型118㎡左右，总价200+万，挂牌数964套，快要突破千套，去化月数10个月，基本能保持价格平稳。

其中，最亮眼的是高新枫尚，地铁口，高新区实验小学500米处，从成交明细中我们可以看出主要是成交的小户型，去化月数只要3个月。

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总之，今年3月弱阳春，西安大部分二手成交仍然是刚需驱动与学区驱动，下面是2-3月西安部分成交明细小区房源名单。

PART 01

降价多少才合适？西安二手房成交降价TOP280榜单曝光！

最近，有朋友看见新房产品比较好，动了换房的心思，然而房子挂出去3个月了，来看房的人没几个，小区其他房子的挂牌价却一个比一个低。于是，朋友就来咨询我，到底要赶紧降价卖掉置换，还是再等一等卖个好价钱。

其实不光是房博士的朋友，就连很多网友都在咨询这个问题。

“房子降价多少才能卖出去？”

“老师好，你看我家的房子降多少才比较合适？”

“我想尽快卖掉房子，置换新的大房子，但是我应该如何确定我房子的市场价值？”

“我想买套二手房，但是跟房东到底怎么谈才能利益最大化？”

......

其实，大家都知道，不管是房东还是购房者，想要卖/买一套房并不容易，如果你想尽快卖掉你的房子，那么你可能需要考虑降价。

有中介说，没有卖不掉的房子，只有不会降价的房子，但是，应该降价多少才能快速成交呢？

首先，了解房子的真实成交价格。

真实成交价格就是一个小区的价格“底线”，就拿西安二手房来说，挂牌价格五花八门，目前好多地方都查不到成交价格。不管对购房者还是房东来说，都是价格久久谈不拢空的原因之一，购房者觉得再坚持一下，还能降，而房东觉得，再降我就赔本了，这样双方很容易谈崩。

而且，掌握小区最新成交价数据还有个好处就是基本上了解这个小区的底线价格，如果要卖出去房，你可能要降价到比成交价格要低才有可能卖出去。

另外，对于购房者而言，看成交价，就是看各小区的行情，就是小区成交的天花板价格。

其次，了解小区已经成交的房源到底降了多少？

也许很多人会说，降价简单，我随便调，但是降价不当真的会出事，比如，之前传的曲江有业主降价太狠，被小区业主集体批斗。

对于房东来说，如果你降价太多，可能会影响你卖掉房子的时间。购房者可能会认为房东的房子存在一些问题，或者他们可能会认为你太急于出售房子。

对于购房者来说，降价太狠的话，会没有安全感，会觉得这个房子是不是凶宅，或者质量出什么问题呢？

所以，掌握一个小区合适的降价空间太重要了。

比如，中南上悦城一期，近期成交了一套141㎡的四房房源，挂牌总价是235万，成交总价是202万，降价33万才成交，房龄3年，典型的次新房。成交单价14242元/㎡，挂牌均价17317元/㎡，每平3000多元的降价。

这个降价成交的基准幅度，可作为该小区的降价参考。

下面房博士从2-3月份近万套成交小区中，整理出了280个小区降价成功的降价榜，以及成交价，这些数据都是真实成交的数据，比市面上流传的降价榜含金量要高100倍。

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PART 02

刚刚！西安2-3月低价成交TOP120小区曝光！

近期，位于临潼的建行家属院成交了一套房，引发热议！

根据二手房平台展示数据，这是一套3室2厅建面约132.49平米房源，挂牌价75万，成交总价70万元，降价5万元，调价8次，终成交。成交单价仅5283元/㎡，成交周期332天，约11个月时间。

房子建成时间是2000年，西安典型的老破旧小区，翻看历史成交记录，基本上都是大半年成交1套。

小区距离地铁9号线东三岔站约883米，地段，户型都算OK，在临潼来说，这个成交价格比较合理。

对于刚需来说，单价1万元/㎡以下就能在西安买房套，这样的机会不仅在临潼，主城区的选择也有很多。

不是西安的房价太高，而是你没找到合适的房源，我统计了2-3月这两个月以来西安成交单价1低于1.3万元/㎡的小区名单及房源成交记录。

下面房博士整理了近一个月（主要是2—3月份）成交单价低于1.3万元/㎡成交的小区，共计120个，刚需捡漏一族必看。

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PART 03

最高1207套！西安成交小区榜单TOP20榜单曝光

成交数据的重要性毋庸置疑，直接决定了你购房二手房的各种决策。

据房博士统计，西安二手房目前挂牌量已破16万套，大家看到的只能是挂牌价，很少知道小区的成交均价，以及西安哪些小区卖的比较火？

首先，灞桥区的东方罗马花园以历史成交1207套的成绩排名西安成交小区榜第一名。

该小区也是西安唯一成交破千的小区，目前小区挂牌均价16519元/㎡，近90天成交30套，成交量在当下西安楼市都是数一数二的。近30天带看760次，表明小区人气很火，近半年成交均价14372元/㎡，比挂牌价低2147元/㎡。

小区位于灞桥区矿山路，其优点是：户型面积小、总价低、物业费便宜、精装房源、自带商业综合体，距离地铁3号线广泰门地铁站约879米。

近段时间，西安哪些二手房成交位居前列呢？下面，房博士将TOP20成交榜单整理出来了，看成交选二手房能让你少走很多弯路！

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