在西安买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-509，咨询房博士。

市场的风向又变了，近日，中介费调整冲上了热搜，网友们议论纷纷，同时也影响到了西安......

其实，在去年就已经降过一次中介费，文章详情《中介费降0.5%！西安二手房割肉降价！》

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下调0.75%！

购房者中介费比例再降！

就在4月下旬，大唐、链家等中介调整了成都买卖双方中介费分摊比例。

据了解，贝壳旗下链家将买方承担的中介费率从2%调整为1.25%，卖方从1%提高至1.75%，4月23日起执行。而大唐则为买卖双方各1.5%，从4月24日开始执行。

这意味着，中介佣金不变，房东承担佣金提高，购房者承担佣金减少。

根据链接给房东和客户的解释，此次费率调整的原因：房源成交周期拉长，带看次数增加，经纪人投入的时间和精力的倍增。

面对此调节，房东灵魂呐喊，为什么受伤害的总是我？降价也是我，承担佣金也是我。

至于西安会被波及吗？有可能会，有可能不会，因为西安已经降过一次，单边收佣改成双边收佣。

随着西安、北京、成都中介费的调整，预示着二手房市场的默契已被完全打破。

然而，在房价下跌面前，中介费的调整简直是不值一提，以西安为例，大多数房子较2021年高峰期相比，每平最高降价1万3左右，降幅最高达接近40%，接近骨折，尤其是曲江，成了降价重灾区，详情可查看《猛降47万！曲江二手房成降价“重灾区”，不保值了？》

下面，房博士将西安市面上前几年出过指导价的210个小区涨跌榜整理出来了，仅供参考。

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贝壳开始关闭成交价

杭州、武汉已执行，西安.....

贝壳又开始关闭二手房成交记录了。

可以看到，杭州、武汉等城市已经执行了，成交价格已经隐藏，并且据说接下来苏州、广州等城市也要执行了。

我们再看西安，目前尚未执行，成交记录还在，且看且珍惜！

早在2021年，贝壳曾经关闭过一次成交记录，当时是因为市场太火热，防止房价过快上涨。

而在去年二手房房价开始下跌时，贝壳又开始展示成交记录了，然后房价下跌并没有放缓。

如今，贝壳再次选择关闭成交记录，会有效防止房价过快下跌吗？

个人认为，是有可能的。

在现在的二手房市场，低价成交，一定程度上会给房东造成极大的心理负担。

另外，少部分中介，会拿成交价，打压房东价格，会导致房价再度下跌，所以，关闭成交价势在必行。

成交价全国即将陆续关闭，已经是大势所趋，在关闭前夕，房博士加班加点整理了2-4月超400+小区的成交价格，速速领走吧，且看且珍惜，看一次少一次！

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成交价跌破万元！

西安超60+小区千字头成交！

西安房子难卖，已是共识。

楼市自从进入2024年，房博士盘点了一下近期的成交，确实出现了了很多西安房价下跌的典型案例。

现在西安二手房，业主降价幅度不够，没人看房，降得太狠，又心有不甘，就连绿城西安全运村的学区房也降价高达60万的、10万的、20万的，其它房子更不用说了，基本都是清一色的降价。

甚至，西安主城区好多房子房东砸盘了，低于万元就卖了。明细如下，有需要的网友回复【低于万元】限时领取。

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降价多少才合适？西安成交降价TOP280榜单曝光

其实，大家都知道，不管是房东还是购房者，想要卖/买一套房并不容易，如果你想尽快卖掉你的房子，那么你可能需要考虑降价。

有中介说，没有卖不掉的房子，只有不会降价的房子，但是，应该降价多少才能快速成交呢？

首先，了解房子的真实成交价格。

真实成交价格就是一个小区的价格“底线”，就拿西安二手房来说，挂牌价格五花八门，目前好多地方都查不到成交价格。不管对购房者还是房东来说，都是价格久久谈不拢空的原因之一，购房者觉得再坚持一下，还能降，而房东觉得，再降我就赔本了，这样双方很容易谈崩。

而且，掌握小区最新成交价数据还有个好处就是基本上了解这个小区的底线价格，如果要卖出去房，你可能要降价到比成交价格要低才有可能卖出去。

另外，对于购房者而言，看成交价，就是看各小区的行情，就是小区成交的天花板价格。

其次，了解小区已经成交的房源到底降了多少？

也许很多人会说，降价简单，我随便调，但是降价不当真的会出事，比如，之前传的曲江有业主降价太狠，被小区业主集体批斗。

对于房东来说，如果你降价太多，可能会影响你卖掉房子的时间。购房者可能会认为房东的房子存在一些问题，或者他们可能会认为你太急于出售房子。

对于购房者来说，降价太狠的话，会没有安全感，会觉得这个房子是不是凶宅，或者质量出什么问题呢？

所以，掌握一个小区合适的降价空间太重要了。

比如，中南上悦城一期，近期成交了一套141㎡的四房房源，挂牌总价是235万，成交总价是202万，降价33万才成交，房龄3年，典型的次新房。成交单价14242元/㎡，挂牌均价17317元/㎡，每平3000多元的降价。

这个降价成交的基准幅度，可作为该小区的降价参考。

下面房博士从2-3月份近万套成交小区中，整理出了280个小区降价成功的降价榜，以及成交价，这些数据都是真实成交的数据，比市面上流传的降价榜含金量要高100倍。

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每平降8千！

雁塔双学区房也顶不住了？

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3年亏8223元/㎡！雁塔双学区房也难逃......

就在4月刚刚公布的成交房源中，大寨路一个小区4月内3天成交了6套房源，90天成交26套，这速度引起了房博士的注意.

在二手房整体下行的当下，究竟是什么样的小区却逆势快速成交？这个小区就是位于雁塔区的大寨路的中航华府。

在看成交价，4月6日成交的一套4室的108㎡房源，成交总价201万，挂牌价格208万，成交价格201万，比房东心里预期降价7万成交。再看成交单价18590元/㎡，要知道小区2021年最高成交单价26813元/㎡，直接降价8223元/㎡。

4月6日还成交2套三室76、78㎡户型，成交单价分别是1.86万和1.7万，两个户型每平竟然相差1589元/㎡。

之所以会出现这种情况，除了楼层不同等客观因素影响之外，还有装修+家电这些隐形因素影响，比如有的价格高，但是送车位，这样也会差不多的面积产生价格差。还有一个重要因素就是业主卖房的紧迫度，如果急切卖房，只能降价才能快速出手。

据相关数据显示，4月4月，成交了一套88㎡的三室，单价高达2万元/㎡，与此同时，当天，还有一套77㎡的三室成交，成交单价在1万6，与2021年高峰期2万6对比直接每平降1万元。

如上图所示，第一套房子挂牌价成交，符合业主的预期心理，而第二套房子确实降价3万成交。

不过这两套房子的成交周期都在一个月，可见大寨路附近的小两室户型流通性还是很高。

房博士认为，之所以流通性高，原因是：

1、此小区是次新房小区，2016年入住，房龄10年以内，这类房子目前是二手房成交主力小区，可回复【次新房成交】查看其成交明细。

2、此小区临近高新，上班方便，不管是出租还是买房，小两室更受年轻人喜欢。

3、此小区周边有民转公学校，2023年学区划分西安雁塔铭城小学、雁塔六小，双学区小区，中学划分的是雁塔三中。据小区业主介绍， 学校还不错，所以小户型成了娃上学的家庭的首要选择，总价低，性价比高。

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买学区房什么时候最好？西安276个学区房价格大曝光

就上文提到的带有学区的房子流通性高，近期，好多家长都咨询，学区房啥时候买比较合适？

回答这个问题，我们要从入学条件说起。

幼升小，不管是公办小学，还是民办小学，都禁止跨区入学。意味着，实际上公办民办小学入学全是锁区的。

锁区的唯一参考因素是：户口！户口！户口！

第一：看你是否落户。

学校安排学区内学生入学，首先安排的是房户一致的先入学，有剩余学位才会安排有房无户的。如果你不落户，风险太大。

第二，看你的落户时间。

好的公办学校，很多人挤破头都想上，容易出现学位不够的问题，比如经开区已经连发三次学位预警，学位不够的情况下，学校可能会提高入学门槛，比如，要求落户时间必须满三年，比如港务区的入户检查，毛坯房不让上学等等。

了解了以上的入学条件，我们来回答“学区房什么时候买最好？”这个问题。

1、你选的房子要确定在当下新划分的学区范围内，最好是连续几年不变的，风险相对较小。

2、要落户，而且最好满3年，所以说你要从娃生下来就要开始着手准备学区房的相关事宜，这样风险较小，也许有人问，提前1年可以不？也可以啊，关键是看你关注的学校有没有落户时间卡，相对来说风险较大。

3、看西安落户政策

根据西安最新出台的落户政策要求：

三环内：合法商品房 +3年社保＋3年连续居住证

三环外：合法商品房 或 1年社保+1年居住证

详情卡查看下图：

注：想在西安通过落集体户的方法就近统筹公办上学，或是摇号区内的民办小学，行不通了！

在西安，买新房一般都是期房，从期房到交房至少得2-3年，房子建好后，小区才能落大户，落了大户才能落家庭户。而落了家庭户，在入学时才算房户一致。

房户一致，才算达到了进入对口小学的基本条件。

所以综上条件，如果买新房，需要提前5年着手准备，最好是提前6年，做好延期1年的准备。如果考虑买二手房，提前3年前就要做好入手学区房的准备。

不过如果要考虑买二手房，比如港务区等区有“小学6年一学位，初中3年一学位”的限制，如果想让孩子用这个房产入学，买房前一定要知道你的前业主孩子是否在学区内上小学，比如果你前业主的孩子已经在学区内上小学，那你的孩子就不能再用这个房产入学了。初中3年一学位，同理。

了解完政策和时间，12万套挂牌量怎么选？学区房的筛选也很重要，选错了，孩子的将来就被你耽误了，不过，不用愁，房博士根据2023年学区划分将西安各区学区房的挂牌和成交情况整理出来了，有对应小学+初中，共276个学区房，供各位家长参考，也许能帮大家避过很多坑。

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17万人关注！西安人气最旺的70个小区曝光

刚刚，西安人气小区TOP70榜曝光，引来17万人关注，目前已有2.7万套房已成交，快来看有你家小区没？

首先，恭喜中海凯旋门荣获西安人气最旺小区榜首，目前挂牌206套房在售，挂牌均价26903元/㎡。过去共成交423套，近90天成交9套，近半年成交均价22936元/㎡，目前可降价空间3967元/㎡，这个空间还是挺大的，近期购房的朋友记得关注。

中海凯旋门之所以能成为人气榜首，引来近5000人关注，其优势也很明显，近地铁、品牌地产，次新房，一级中海物业，该小区容积率为2.6，建筑密度低于76%的同区域超高层住宅小区，该小区绿化率50%，高于97%的同区域小区。

房博士本次整理更新人气榜的过程中，较上月，人气榜发生了轻微的变化，比如城南的紫郡长安小区人气超越了西安因“换物业”出名的中铁缤纷南郡社区，榜单发生了变化。

下面，房博士对之前的《西安人气最旺小区TOP50榜单》进行了更新和升级，目前已升级出最新的《西安人气最旺小区TOP70榜单》，想要了解更多，请关注下面的榜单。

群众的眼睛是雪亮的，有了次榜单，我们买房不用再愁，人人都关注的小区肯定有他的过人之处，这个榜单领的人太多了，所以房博士一再升级，补充，只为了方便大家更好地筛选自己中意的房源。

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