速看！西安“超抗跌”TOP50榜单曝光！

在西安买房，有任何疑问欢迎拨打400-8908-365-509，咨询房博士。

“降价”二字，相信大家都听腻了。尤其是二手房市场，价格连连下跌，一大批房东们都破防了。

甚至，有业主吐槽说，近期将自家的房子挂上去，等来的不是购房者的电话，而是各种中介的电话，建议降价，不降价你的房子更卖不掉，整的这位业主心里毛毛的，这位业主直接吐槽说， 卖个房子太难了！太难了！

ps：你有没有遇到过这种情况？遇到的话，欢迎文末爆料交流！

PART 01

买房老赔？西安近几年“超抗跌”TOP50榜单曝光！

其实，如今这个市场，可以说泥沙俱下，西安绝大多数的房子都在下跌，整的心里发毛的不仅仅是房东，还有购房者，如果不是自住等刚性需求，谁愿意自己买的房子刚到手就赔了。

于是，不少网友都很好奇，西安到底还有没有没比较抗跌的房子？

答案是：有。

我仔细盘了一下西安市面上近几年比较抗跌的房子，这些房子躺赚系数比较高，基本都大于1，如下表格所示：

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所谓躺赚系数，指小区、板块在最近3年的涨幅跟城市大盘涨幅的比值，大于1说明跑赢了大盘涨幅，小于1说明跑输了。统计完我发现，这些很抗跌的房子主要分两种：

第一：以地段+品质取胜，但是地段更重要。

最典型的就是这些“超抗跌”小区大多数位于高新区、曲江新区、长安区，这些区域地段绝佳，跌的可能性很小，当然，并不是这些区域的小区都抗跌，也有跌的比较惨的，只有表格里统计的这些小区还可以，比如金辉世界城、紫薇田园都市。 

第二：以地段+楼龄取胜，但是次新房更重要

这些比较抗跌，躺赚系数比较高的小区大多数就是次新房，现在有很多购房者已将目光瞄准"次新房"，比如家住北郊的网友王女士，在高新上班，想在高新买套房子，但是泡了很多楼盘，大失所望，经过认真分析，又考虑到孩子上学的需要，王女士最终在高新三期选择了一套面积较小、总价不高的"次新房"。跟王女士一样，现在越来越多的购房者都开始把目光瞄准了"次新房"，从房博士企微咨询后台就能看出来，咨询次新房的量也在不断增加。

因为不少人考虑到"次新房"地段优、配套齐全、入住直接方便等因素，也放弃原来的"非新房不买"想法，转而购买此类房源。

房博士从多家中介机构了解到，他们挂出来的"次新房"房源，其受欢迎程度普遍高，除了学区房之外，成交率算是最高的。

其次，现在很多次新房，还可以帮助购房者还可省下不少装修费，这些房子大多数装修都比较好，直接搬来就能入住。比起新房来，装修、家具、家电的投入要省下不少。"

虽然次新房优势很多，但是缺点同样明显，那就是选房余地小，只能在卖家抛出的房子里选，至于怎么选，满足购房者实际需求的才是最好的。

但是，并不是所有的次新房都比较好，可用“躺赚系数”和“成交价”来综合判断，比如：大华锦绣前城一期，躺赚系数1是市场基准，基本就是不赔不赚，如果大于1，躺赚，小于1，亏本。

下面，房博士将目前市场上躺赚系数比较高的“次新房”的成交价整理出来了，快来看看哪些次新房能躺赚？哪些亏本？

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也有网友咨询房博士，那每天都有降价的房源，我该怎么选？别慌，之所以会出现这种情况，那是因为你没有掌握“超抗跌”小区榜单，这些楼盘

那对于买房人来说，现在是选择新房还是选择次新二手房？

第一，二手房库存量这么大，价格也都比较好谈，挤掉水分之后，一些小区还是很不错的，再加上二手房即买即住，无需等待，节省了租房成本，如果是预算有限的刚需购房者，选择品质不错的次新二手房，现在是不错的捡漏时机。

下面，房博士整理了西安房龄10年以内超600个二手房小区房价涨跌榜，有小区跌幅超50%，需要的网友可以领取！

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下面是港务区+浐灞近几年入市的次新房小区在二手房市场的表现情况，其中有小区最高躺赚1.9万元/㎡，房博士将目前在售的二手房均价跟小区2018-2020年登记的开盘均价做了一个对比，大家可直观地去看。另外，该表格对于目前在港务区和浐灞买新房的网友也是一个参考，买新房最重要的是看二手房流通不流通？

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PART 02

降价多少才合适？西安二手房成交降价TOP118榜单曝光！

最近，有朋友看见新房产品比较好，动了换房的心思，然而房子挂出去3个月了，来看房的人没几个，小区其他房子的挂牌价却一个比一个低。于是，朋友就来咨询我，到底要赶紧降价卖掉置换，还是再等一等卖个好价钱。

其实不光是房博士的朋友，就连很多网友都在咨询这个问题。

“房子降价多少才能卖出去？”

“老师好，你看我家的房子降多少才比较合适？”

“我想尽快卖掉房子，置换新的大房子，但是我应该如何确定我房子的市场价值？”

“我想买套二手房，但是跟房东到底怎么谈才能利益最大化？”

其实，大家都知道，不管是房东还是购房者，想要卖/买一套房并不容易，如果你想尽快卖掉你的房子，那么你可能需要考虑降价。

有中介说，没有卖不掉的房子，只有不会降价的房子，但是，应该降价多少才能快速成交呢？

首先，了解房子的真实成交价格。

真实成交价格就是一个小区的价格“底线”，就拿西安二手房来说，挂牌价格五花八门，目前好多地方都查不到成交价格。不管对购房者还是房东来说，都是价格久久谈不拢空的原因之一，购房者觉得再坚持一下，还能降，而房东觉得，再降我就赔本了，这样双方很容易谈崩。

而且，掌握小区最新成交价数据还有个好处就是基本上了解这个小区的底线价格，如果要卖出去房，你可能要降价到比成交价格要低才有可能卖出去。

另外，对于购房者而言，看成交价，就是看各小区的行情，就是小区成交的天花板价格。

其次，了解小区已经成交的房源到底降了多少？

也许很多人会说，降价简单，我随便调，但是降价不当真的会出事，比如，之前传的曲江有业主降价太狠，被小区业主集体批斗。

对于房东来说，如果你降价太多，可能会影响你卖掉房子的时间。购房者可能会认为房东的房子存在一些问题，或者他们可能会认为你太急于出售房子。

对于购房者来说，降价太狠的话，会没有安全感，会觉得这个房子是不是凶宅，或者质量出什么问题呢？

所以，掌握一个小区合适的降价空间太重要了。

比如，中南上悦城一期，近期成交了一套141㎡的四房房源，挂牌总价是235万，成交总价是202万，降价33万才成交，房龄3年，典型的次新房。成交单价14242元/㎡，挂牌均价17317元/㎡，每平3000多元的降价。

这个降价成交的基准幅度，可作为该小区的降价参考。

下面房博士从上千套成交小区中，整理出了118个小区降价成功的降价榜，以及成交价，这些数据都是真实成交的数据，比市面上流传的降价榜含金量要高100倍。

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PART 03

8大梯队！200个小区！西安最新二手房房价梯队曝光！

近日，经常有网友咨询，我预算300万，在西安怎么挑二手房，12万的挂牌量，不知道怎么选？

对于购房者来说，看二手房总价要比看均价更为直观。

“200万可以在在哪里买房？”

“300万预算能买到什么样的房子？”

……

诸如此类问题通常都是购房者经常问的，那么西安二手房房价梯队究竟如何？房博士今天来为大家解读！

第一梯队：总价300万以上

总价在300万以上的二手房，主要集中在高新、长安、曲江，建面基本以120㎡以上的大面积为主，也有小面积，这类房子主要是学区加持的学区房，大家可关注逸翠园、紫薇田园都市以及曲江的顶级豪宅产品。

第二梯队：总价200万—300万

总价在200-300万这个面积段的房源其实供应量最大，西安二手房的主力价格段，小区也最多，面积多以90-120㎡为主，但也有一些单价较低的大面积小区。比如：曲江海德堡，的105㎡房源，总价265万，单价25203元/㎡，曾经的网红盘。

再比如，大面积的华远枫悦二期，建面143㎡，单价7453元/㎡，总价251万。

总之，预算在200-300万这个预算段可选择余地还是很大的，既可以选择好地段小区的小面积，也可以选择三环外小区的大面积，选择上比较灵活，购房者可以充分的根据自己的需求去挑选。

另外，12万的挂牌量，200-300万的房源就有1.8万套，量也很足。

下面，房博士将200万的以下的代表小区和代表面积都整体出来了，共8个梯队，涉及200个小区，总价预算40-300万，帮助你快速锁定目标房源，如果感兴趣的网友。

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