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最近，海南、长沙相继出台了“商改住”的政策，关于“商改住”的话题，又引起了行业内的一波热议。
现象：全国多个城市开启“商转住”
7月初，海南省万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》（以下简称“工作方案”）的通知。方案中明确，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
随后，长沙也宣布支持“商改住”，长沙市发布通知，加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存促进房地产市场平稳健康发展，长沙在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。存在去化难度的公寓，符合一定条件的情况下可调整为住宅。
其实在此之前，随着商办类项目库存的高企，楼市消费的乏力，已有不少城市开始陆续尝试“商转住”。从2023年起，广西壮族自治区的南宁、桂林、百色，山西大同等城市已陆续发布政策实行“商改住”，南宁已有十多个商业项目成功变身为住宅产品。
从目前其他城市所执行的“商改住”政策对比分析来看，分为两种模式，一种是对于未交付的商业项目，可以根据实际情况，调整为住宅性质，例如大同、长沙等地的政策；另一种是针对存量的商品房项目，可以享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等，例如海南万宁。
业内：西安的公寓存量需4年多才能卖完
不少业内人士认为，“商改住”有利于去库存，帮助房企加速销售。这样也能变相纾困企业，而且商办类的“商改住”项目一般售价不高，如果推新入市，也有利于激活楼市，满足更多刚改购房者的需求。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，“商转住”一方面能够去库存，同时也能增加政府的土地收入。但是，商转住会进一步增加住宅的库存，也会导致区域性商业配套缺失或不合理。
落地西安来看，在住宅市场降温的环境下，西安商业、公寓、写字楼等销售情况不容乐观。根据世联行发布的6月份市场月报数据，6月份西安公寓供应了2.71万㎡，公寓成交5.81万㎡，成交均价为12808元/㎡。截至6月底，西安全市的公寓存量为327万㎡，预计存量去化周期为54个月。也就是说，目前市场上现有的公寓存量，需要4年多的时间才能卖完。
马健分析，2014年西安房地产市场低迷期，也曾经允许商业地块变性为住宅，但在操作过程中，一些居住区旁边配套的商业被改为居住用地，也引发了不少居民维权事件。西安目前公寓库存去化周期长且众多的公寓项目情况各不相同，那么哪些能转哪些不能转如何判断？这个政策跟进落地的难度有些大，有没有可能跟进落地主要取决于政府能否制定出公平、合理、可行的政策。
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