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如果用一句话形容如今的西安二手房市场：可以是“曾经高攀不起，如今爱答不理！
短短两三年时间，西安不少网红盘房价腰斩，以前被买房人奉为白月光的房子，现在二手房市场竟不吃香了，甚至“跳楼价”抛售。
01
两年跌了60万！
高新最牛小区 没抗住
比如高新最牛小区——中铁缤纷南郡！作为西安“炒掉”物业的典型案例，高新的缤纷南郡小区，将原来的中铁第一太平物业，成功更换成金茂物业。即使这样，也没能阻止小区房价下跌。
就在近期，中铁缤纷南郡小区陆续成交了两套两室房源，成交总价分别为155万（86.71㎡）、159万（88.28㎡），单价约1.8万/㎡。
房博士查看该小区的成交记录：2023年12月，这个户型的成交总价大概为200万左右；如果再将时间轴拉长一些，这个户型2021年的成交总价为240万左右，单价达2.7万+/㎡，三年时间总价缩水近100万。
目前，中铁缤纷南郡小区其实小区整体的成交均价在3年时间内，也是下跌明显。成交价格走势显示，2021年小区整体的成交均价为25286元/㎡，目前均价为18015元/㎡，三年时间整体均价下跌7271元/㎡。
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02
高新、曲江、航天……
多个“网红大盘”价格下跌
细究中铁缤纷南郡价格猛跌的主要原因，就会发现主要有两点原因：
其一，与整个市场行情有关：目前西安的二手房还是以价换量，不少小区都出现了“价格踩踏”现象，二手房网站数据显示：中铁缤纷南郡小区挂牌出售房源有320套，房源量比较大；但小区的成交还不错，近90天内有44套房源成交。
其次，与小区的房龄有关：中铁缤纷南郡的房龄已经超过10年，产品方面，对比近两年新交付的小区，舒适度上差距明显；这一点，即使是雁塔、高新、曲江、航天这些比较热门的区域，也表现明显。
比如航天的富力城小区，房龄也超过10年了，项目北区2021年时成交单价1.8万/㎡，近期成交均价1.26万，3年时间下降6500元/㎡，跌幅30%；
南区2021年成交单价约1.95万/㎡，目前成交均价1.39万/㎡。
还有融侨馨苑，小区房龄也比较久了，小区在2021年时候成交价2.24万/㎡，目前小区的成交均价已经跌至1.48万/㎡，部分房源甚至跌破1.3万/㎡，三年时间房价下跌近8000元/㎡。
还有，与学区优势也有关：中铁缤纷南郡的学区也是该小区此前的很大竞争力，但近两年高新新建学校比较多，教育资源紧张的局面有很大缓解，小区的竞争优势也随之逐渐减弱。
03
全年卖出10万套
二手房挂牌量14.2万套
不少小区价格虽跌跌不休，但西安二手房的成交量还是比较喜人的。
西安市住建局发布了2024年12月二手房网签数据。
12月份，全市存量房（二手房）网签备案面积102.96万平方米；其中，住宅网签备案9586套，面积97.4万平方米。
至此，2024年西安二手房网签量突破10万套，全年网签量100923套。
11月份，全市存量房（二手房）网签备案面积109.98万平方米；其中，住宅网签备案9615套，面积96.05万平方米。对比11月数据，二手房网签量出现微跌。
值得注意的是，12月二手房网签量虽然出现下跌，但网签面积却是2024年“第一高”，二手房成交房源中，单套平均面积增大。
观察二手房的成交数据，可以明显地看到自去年10月份以来，成交量攀升明显。西安10.17新政放宽了二手房限售，在叠加15%首付和契税调整影响下，政策持续发力，但以价换量还是当下二手房市场的主流，且不少小区还有下探空间。
另外，从挂牌量方面看，目前西安二手房的挂牌量有约14.3万套，依旧是一个很大的量，因此对于当下买家来说，选择余地大，政策利好还在，可以是个不错的上车机会。
但房博士需要提醒买房人的是：入手二手房的时候，尽量选择品牌房企开发的小区，次新房可以优先选，老破小慎入！
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