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要说前几年“老旧改造”只是小试牛刀，那么2025年绝对是“老旧改造”爆发的一年。
不管是从全国政策支持，还是西安地方政策层层落实，资金到位，火力全开，一场由上至下的“老旧革命”即将席卷古城。
不管是拆迁还是改造，这些“老小区”都是受益者，而西安一批聪明的老业主似乎嗅到了新的机遇，尤其是碑林、莲湖、城东等一些主城区好地段“老破小”，纷纷进行了涨价.....
01
重磅官宣
124个小区、2.4万户将迎“爆改”
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就在4月3日西安人民政府发布的《2025年为民实事实施方案》中明确表示：2025老旧小区改造的责任单位、整体目标、具体项目、资金来源、进度计划。
1、整体目标：2025年，完成124个老旧小区微改造微更新，加装改造电梯1000部以上。此外，还将为住宅小区新增电动自行车充电接口2万个以上，完成30个临电小区和200个“合表户”小区供电设施改造，完成主城区2.5万户“一户一表”自来水户表改造。
2、具体项目：其中124个老旧小区共计2.4万户、556栋楼进行改造，城六区改造占比69%，主要分布在莲湖、雁塔。
3、资金来源：其中老旧小区改造资金来源为安居工程专项资金、中央预算内资金、政府配套财政资金、专项债及超长期国债等。
4、进度计划：其中老旧小区改造1-6月开展项目立项、民意征集、改造方案等前期准备、7-8月开展招投标、9-12月集中改造，完成任务。
而在刚刚过去的一年半时间，其实，西安一批老旧小区已经在改造或者启动招标，房博士对西安各区老旧小区改造名单、最新进展做了全汇总，感兴趣的可回复【2024-2025老旧小区改造】领取。
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02
西安主城“爆改风暴”
五大板块蓄势待发
不仅是“老旧小区”正在爆改，西安主城区板块也计划“爆改”，2025年3月16日新闻发布会上，西安住建局官宣：2025年将西电片区、团结片区、幸福林带片区、张家堡片区、三学街片区等五大板块列为试点。
图|来源西安城记
而就在近期，西电片区和未央团结片区已率先启动，公示了更新规划，涉及面积达1.8万多亩，这规模，想想都激动人心！
先看西电片区：总占地7477亩，共有7个城市更新区块，共计4445亩，范围如下图所示，按照规划，该片区保留83%的工业遗产，并将其改造成科技孵化器，依托老工业区基底，转型“科创+宜居”高地，低效用地焕活为新兴产业载体，临街商铺或升级为新兴商业体。
而且规划图黄色代表住宅，绿色代表公园绿地，部分粉色代表教育用地，红色代表商业用地。不难看出，未来可开发的区域主要集中在西二环与环城西路之间。
再看团结片区：片区研究范围主要涉及东至北辰路、南至凤城五路、西至贞观路、北至绕城高速路，用地面积约12.95平方公里，其中城市更新区块9个，共计7.26平方公里（10893亩），范围很大。
放眼看去，住宅（黄色部分）占比较大。目前开发的区域主要集中在地铁10号线沿线，比如未央城建绿城·桂语未央，中建·璟瑞、保利·未央璞悦等品牌楼盘。
团结片区，在城市更新过程中，将保留其独特的历史文化特色，同时融入现代元素，打造一个宜居宜业的新面貌。作为大西安北拓关键节点，团结片区将打造“产城融合示范区”，交通率先启动，4、10号线地铁已开通，且规划新增7、11、18、20号线多条线路。
综合来看，五大片区中，幸福林带与团结片区已凭借生态和交通这两大王牌，迅速成为改善型置业的“香饽饽”；而三学街和西电片区，则因为深厚的文化底蕴和产业转型，俨然成了年轻创客和投资客群的“心头好”。而张家堡片区，北跨战略的支点，其中长期增长潜力也是相当可观的。
总之，各片区都有各自的魅力，未来的楼市博弈，让人拭目以待。
03
闻“红利”而动！
西安一批“老破小”趁机涨价.....
创新版：老房子学区保留2年
近期，中央发布重要文件，投资12亿支持城市更新，支持力度不断加大。
面对巨大“政策红利”，西安一批房东坐不住了，一些"老破小"小区房价出现上涨，比如西安二环旁房龄20年的沣惠小区，最新挂牌的73㎡的一套两室房源，单价突破10242元/㎡，总价75万，而之前最低挂牌价是5653元/㎡，总价41万，对比发现，每平上涨4589元，总价上涨34万，有点虚高，而小区现在整体挂牌均价7977元/㎡。
据分析，这波房东悄然涨价，可能跟前端时间公布的西二环改造有关，《刚刚！西安西南二环立交官宣后天开工！》，而小区就在这附近，这也是房东大胆试价的原因之一。
其实，就算不拆，这些城市更新项目不仅将改善区域的基础设施和环境，还可能带来新的商业机会和生活便利，而且，通过改造,小区的基础设施得到全面升级，道路、绿化、停车等问题得到解决，居住环境和生活品质显著提升，这些客观因素都为房价上涨提供了支撑。对于购房者而言,改造后的老旧小区或许是高性价的选择。
统计数据，我们发现这并不是个例。西安近30个老小区成交价都在上涨，最高涨幅67.44%，房博士已经整理好了，感兴趣的可回复【涨价TOP30】领取。
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可话又说回来，旧改≠房价上涨，如果要入手“老破小”也要慎重。何况，比起新房，“老破小”在建筑结构、户型设计上短板明显，这也限制了其价格上涨空间。
总的来说，老旧小区改造和城市更新确实能为房价带来一定程度的提振。无论是业主还是购房者，都应该理性看待，在享受改造红利的同时,也要保持清醒的判断。
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