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最近，西安人的朋友圈被规划图刷屏了！
自临潼、团结片区、浐灞周边、长安、临潼、航天、阎良等片区的大规划发布后，五一，西安灞桥、鄠邑、蓝田、周至等区域发布了规划，这次又有哪些重量级动作？谁会是下一个潜力股？来评论区聊聊！
01
重磅！
西安2区2县规划公布！
近期，西安又一批规划新鲜出炉，主要包含2区2县：灞桥区、鄠邑区、蓝田县、周至县，如下：
1、西安市灞桥区（自管区）规划
定位明确：打造“西安老城新治提升样板区、西安枢纽经济创新驱动区、西安军民融合发展示范区、西安城乡融合振兴引领区”，这四个定位犹如四颗璀璨的明珠，将让灞桥区在西安的发展版图中熠熠生辉。
规划范围堪称"大手笔"：西安市灞桥区（自管区）位于东部双向开放引领区范围内，北跨陇海铁路与浐灞国际港和临潼区相邻，西至浐河和东三环，南接长安区，东接临潼区和蓝田县。规划编制范围总面积约189.67km²，城镇开发边界内规划编制面积约67.15km²，包含28个单元，其中新增建设单元5个、城市更新单元8个、重要发展单元5个、一般单元10个。
细看规划内容，灞桥区未来的发展重心将聚焦在灞河两岸的城市更新，同时新开发区域也将星罗棋布地分布其中，总之，该区域未来发展空间"大有可为"。
交通规划更是令人眼前一亮。灞桥区形成“四高四快”的高快速路体系（四高：绕城高速、东快速干道-连霍高速、沪陕高速、福银高速；四快：东三环、东城大道、长乐东路、新兴南路。）、“七横四纵”的主干路体系（七横：柳新路、祥云路、韩森东路、咸宁路、毛西公路、神鹿大道、东长安街东延伸；四纵：分别为半引路、纺渭路、世博大道、长平路）、“两国一省”的公路体系（两国：210国道和312国道，一省：101省道）。
在用地布局方面，居住属性凸显。 城镇住宅用地面积19.27km²，占比最大，居住属性很强，公共管理与公共服务用地约7.10km²、商服用地3.93km²、工矿用地8.68km²、仓储用地约0.64km²，交通运输用地15.29km²公用设施用地1.71km²、绿地与开敞空间用地8.01km²、特殊用地1.71km²、留白用地0.81km²。
由此可见，该区域发展以居住功能为基础，兼顾公共服务、商业、产业发展，大力投入交通建设，注重公用设施与生态保障，同时通过特殊用地满足特定需求，利用留白用地预留弹性发展空间 。
综上，灞桥区未来房产市场在区域发展带动下，房价有望稳中有升，产品类型将更加多元化，无论是刚需、改善型还是投资型房产，都具有较大发展潜力。
2、鄠邑区（自管区）规划
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定位明确：将鄠邑区建设成为功能完善的品质鄠邑、生产强劲的产业鄠邑、全龄友好的幸福鄠邑，打造宜居宜业宜游的特色新区。
规划范围：本次规划范围位于国家科学与科技创新中心引领区。西接周至，东临西咸新区、高新区，北至渭河，南以秦岭保护线为界。规划编制范围总面积约366.18平方公里，城镇开发边界内规划编制面积约56.77平方公里，包含28个城镇单元。
本次重点编制鄠邑区中心城区、集中城镇区20个城镇单元，其中重要发展单元3个、城市更新单元2个、新增建设单元2个、一般单元13个，开发边界内用地面积48.71平方公里。
道路系统结构：对外搭建 “东西贯通、向北畅联”的骨干路网，东西向规划9条连通路连通“西安市中心城区-鄠邑-周至”；南北向规划6条联通路连通“西咸、咸阳”。
而鄠邑区规划路网整体呈方格网布局，形成以高快速路、国省道为骨干，主干路/县乡道为主体的“14横12纵”的骨架路网体系。（14横：滨河大道、康竹路、G310、文涝路、西鄠快速路、古城路、渼陂路、丰京路、吕公路、京昆高速、G344、鄠周眉高速、滦白路、S107；12纵：神白路、甘曹路、渭涝路、渭天路、涝滨路、渭机路、西苑路、X228、娄敬路、人民路、东灵路、大庞路。）
用地布局：西安市鄠邑区（自管区）本次规划范围内规划居住用地约14.37平方公里，公共管理与公共服务用地约6.92平方公里，商业服务业用地约2.39平方公里，工矿用地约10.58平方公里，仓储用地约0.09平方公里，交通运输用地约7.67平方公里，公用设施用地约0.43平方公里，绿地与开敞空间用地约4.2平方公里，特殊用地约0.16平方公里，留白用地约0.88平方公里，陆地水域约0.04平方公里，混合用地0.98平方公里。
由此可见，该区域发展以居住功能为基础，兼顾公共服务、商业、产业发展，结合宜居城市的定位，未来必是西安的“旅居”城市。
图源：西安自然规划局
3、蓝田县规划
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定位明确：规划确定蓝田战略定位为：西安都市圈节点城市、绿色循环农业示范区、全省生态文明建设示范县、生态康养宜居示范区。
规划范围：西安市新型城镇化发展区（蓝田县）位于西安市东南片区，西与长安、灞桥接壤，北与临潼、渭南衔接，东与商洛为临。
本次规划编制范围为集中建设区，规划编制范围总面积约68.40平方公里，城镇开发边界内规划编制面积约26.59平方公里（2024年蓝田县第2次城镇开发边界优化调整后规模），包含10个单元，其中城市更新单元1个，一般单元9个。
道路系统结构：
用地布局：西安市新型城镇化发展区（蓝田县）集中建设区规划居住用地约8.02平方公里，公共管理与公共服务用地约1.86平方公里，商业服务业用地约2.18平方公里，工矿用地约7.13平方公里，仓储用地约0.41平方公里，交通运输用地约3.13平方公里，公用设施用地约0.30平方公里，绿地与开敞空间用地约2.14平方公里，特殊用地约1平方公里，留白用地约0.42平方公里。
由此可见，蓝田县新型城镇化发展区规划以居住和产业用地为主导，配套商业与公共服务设施，强化交通、生态等基础设施建设，并通过特殊与留白用地预留发展弹性空间。
图源：西安自然规划局
4、周至县规划
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定位明确：周至县是承载城乡融合、新型工业化、文旅融合的聚集区。重点增强县城综合服务能力，因地制宜大力发展特色产业，提升城乡生活品质与农业产业现代化能力，推进城乡一体、节约集约、生态宜居的新型城镇化。
规划范围：西安市新型城镇化发展区（周至县）位于西安市西部，东邻国家科学与科技创新中心引领区，南邻秦岭生态保护示范区，北抵渭河，西接宝鸡市眉县。
本次规划的研究范围为西安市新型城镇化发展区（周至县）中的集中建设区，规划编制范围总面积约37.57平方公里，城镇开发边界内规划编制面积约27.60平方公里，共涉及15个单元，其中重要发展单元1个、新增建设单元2个、城市更新单元1个、一般单元11个。
道路系统结构：落实市域重大交通廊道，加强公路与城市道路的衔接，提升片区联系，构建外联内畅、级配合理、疏密有致的道路系统。
规划高速公路2条，分别为鄠周眉高速和乾武周高速；国省道4条，分别为G310、G108、S517和S107；片区路网结构呈方格网，规划干路包括环城北路、中心街、工业路、环城南路、规划一路、环城西路、太白路、文景路、苗圃大道、杨哑路、楼观路、六曲路、集财路、财神大道、集贤大道、尚九路和尚龙大道。
用地布局：西安市新型城镇化发展区（周至县）规划居住用地约6.55平方公里，公共管理与公共服务用地约3.13平方公里，商业服务业用地约2.91平方公里，工矿用地约7.71平方公里，仓储用地约0.45平方公里，交通运输用地约3.99平方公里，公用设施用地约0.32平方公里，绿地与开敞空间用地约1.80平方公里，特殊用地约0.03平方公里，留白用地约0.69平方公里，陆地水域约0.01平方公里，混合用地已按混合类型计入用地子项统计。
由此可见，周至县新型城镇化发展区规划以居住和工矿用地为核心，搭配商业、公共服务设施用地，同步推进交通、公用设施及生态建设，通过特殊与留白用地增强发展灵活性，兼顾土地混合利用。
图源：西安自然规划局
至此，西安城市扩张的“底牌”终于亮出来了！5大重点片区+10个外围片区规划全部编制完成并公示。中心城区继续升级的同时，外围片区集体开挂式发力，灞桥、长安、鄠邑是自管区“三巨头”，蓝田周至扛起新型城镇化大旗。
现在问题来了：当中心城区逐渐饱和，外围片区开始疯狂“抢戏”。你觉得未来西安的发展重心会往哪里倾斜？评论区一起来唠唠呗～
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02
13、20、12、23号线！
多条线路和走向曝光
仔细研读以上规划，这一批规划再曝4条地铁，具体如下：
1、灞桥区：出现20、21号线等5条规划路线
在区域现有4条线路的基础上，灞桥自管区还规划有地铁12号线、地铁19号线、地铁23号线、地铁20号线、地铁21号线5条地铁，其中，根据走向可判断，12号线连接机场和西安东站、地铁19号线（西安西站-田王西）、20号线（汉陵路-朝阳社区）、21号线（高陵北-常家湾）、23号线（米家崖-滋水路），其中21号线一期（港务大道-常家湾）已纳入西安地铁第四期建设规划。
2、鄠邑区：规划13号线走向、15号线二期
鄠邑自管区内规划有地铁13号线，15号线二期（细柳-鄠邑站）。此外，西法城际标注为"客货铁路"，在鄠邑区设置祖庵站、鄠邑北站；西安铁路枢纽南环线在区内设置沣西站。
3、蓝田县：规划23号线
房博士分析，蓝田县城区规划有地铁23号线，线路自滋水路出发，设站滋水路、蓝新路、温泉路、洩湖、华胥等多座车站，高架伴行G312国道敷设。
而地铁23号的身影，在去年蓝田县自然资源和规划局发布了《关于蓝田县09单元和10单元用地研究和详细规划方案（白鹿原片区）的公示》中也出现过，这意味着蓝田也有地铁了。
4、周至县：无地铁 但有客货铁路
房博士分析，周至县城区暂无地铁规划覆盖，但规划了客货铁路（实际上是西法城际），在城区内设置楼观站、周至站、哑柏站，直奔西安。
而且，区域还规划了鄠周眉高速和乾武周高速2条高速公路，算是弥补了没有地铁的缺憾。
03
西安外围区规划发布！
楼市格局或将大变
随着西安5大重点片区+10个外围片区规划全公开，这些规划里涵盖了灞桥、长安、灞桥区等自管区以及蓝田、周至等新型城镇化发展区。
整体来看，西安多中心格局成型，从灞桥区枢纽经济到蓝田生态康养、鄠邑产教融合+周至文旅融合，西安已形成多个发展中心，直接给西安来波"分身术"，主城区的压力这下能喘口气了。
重点来了！地铁23/20/21/19/15号线二期等新一轮规划，全是给外围片区铺路的硬通货，缩短了与西安的距离，半小时进西安的通勤圈正在成型，再结合各外围区域自身的环境优势，未来房价或将实现稳定上升，这时候谁还说郊区盘没价值？
另外，外围区域完整的规划，可以促进房地产产品多元化发展，比如蓝田县，因其“白鹿原”的山水特色，开发了诸如白鹿春晓、白鹿溪谷等临河瞰山的院子，或者瞰山近水的洋房，成了大西安难得的“康养产品”。
以往西安房地产市场可能主要集中在主城区和一些成熟区域，西安外围区域的规划，将引导房产开发向周边区域拓展。比如，蓝田县和周至县等以往房地产开发相对较少的区域，将迎来更多的发展机遇，逐渐成为市场的新热点。
总之，这次规划基本上锁定了未来5年的发展！从地铁落地到多中心布局，西安正在下一盘大棋，这极可能打破现有楼市格局，促使板块重新洗牌，新热点区域涌现，给购房者与投资带来新的选择。
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