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西安楼市“内卷”态势愈发激烈，曾经备受追捧的网红楼盘价格持续下探，最高总价跌没了首付。
01
卷疯了！
西安红盘又跌了65万！
近期，高新区楼市动作频频，先是组织企事业单位职工团购看房，高新三期新房几乎全员出动，（详情查看：震惊！高新区再放大招！组织企事业单位职工团购看房！），紧接着，推出购房合同可作为入学凭证的政策，这一系列举措背后，暴露出一个不争的事实：高新区库存压力居高不下，在全市各区域中处于最高位。
在这里，不得不提一个重要逻辑：一二手房之间有着紧密的链接和相互的传导性，新房火了，就会带动二手房市场的走热。反之，如果新房下跌，二手房也同样很难独善其身。
这在高新三期的市场里得到了很好的印证，曾经的红盘招商臻观府，在2024年3月份的时候，164㎡的四室房子，总价还能卖到455万，而在今年3月份的时候，总价只有390万，1年的时间降了65万。
其他户型的价格下跌态势同样明显。而2024年10月份成交的138㎡房源总价335万，而最近成交的一套房源总价则是305万，1年总价跌了30万。而143㎡的房源不到半年成交总价从325万跌到了307万，直降18万。
或许有人疑惑，为何这个品质并无明显短板、曾在楼市风光一时的网红小区，如今房价却一路走低？
归根结底，市场供需关系的转变是主因。高新区新房市场不断推新，四代住宅的交付为购房者提供了更多选择，二手房市场竞争愈发激烈。
而且在库存高企的大环境下，招商臻观府等二手房项目，不得不通过降价的方式吸引买家，最终导致价格持续下行 。
根据前瞻研究数据显示，高新次新房普降，但“以价换量”效果显现，主要集中在高新CID和软西，多平价或折价超10%成交，价格下跌趋势自去年4季度持续。
02
“以价换量”背后的
二手房市场三大撕裂
不止是高新三期红盘，如今上演的“以价换量”生存游戏，正深刻改变着西安楼市的底层逻辑。
1、供需失衡：库存高企与需求转变
西安二手房挂牌总量15.8万套，相当于全市新房库存的3倍多，而且每月的成交量不到1万套，挂牌激增vs成交萎缩，导致供需严重失衡。部分新交付小区的业主踊跃挂牌，加剧了市场竞争，而且成交周期从2024年的6.5个月延长至7个月以上，买方市场特征凸显，购房者议价权持续增强。
2、价格体系重构： 以价换量是必然
房博士整理1-5月二手房成交的时候发现，4-5月，二手房成交均价降至1.28万元/㎡，较年初下跌1.5%，有些小区已跌破万元，比如曲江的云龙大厦低至7863元/㎡成交，均价跌破心理防线。
而且，整体来看，5月二手房成交价格走低，砍价空间突破临界点，继续扩张，从24年9月-25年3月稳定在7-7.5，4月突然升至7.88，可见购房者议价权增强，房东为促成交不断加大价格让步，基本每套成交的背后都是房东“割肉成交”。
3、需求迭代：刚需退潮 改善进场
根据前瞻数据显示，西安二手房100-140㎡成交占比提升至30%，100㎡以下小户型需求降低6%，这意味着，刚需退潮，改善进场，但刚需购房者依然是二手房市场的主力。
改善型需求则呈现出更为谨慎和挑剔的特点，一方面，改善型购房者对房屋品质、小区配套、周边环境等要求更高；另一方面，新房市场中高端改善型产品的入市，分流了部分二手房市场的改善型需求。
而且随着教育界“神话破灭”，以保利天悦、中海洋学仕里为主流的学区价逐渐被市场挤出，学区属性弱化趋势明显。而购房者更加关注物业、会所配套、架空层等居住体验指标。
03
市场深陷“越降越难卖”怪圈
会不会是“黄金捡漏期”？
于是有人会问：“既然以价换量是必然，为啥市场会陷入“越降越难卖”的怪圈？
房博士分析，理由有三：
一是：产品迭代 新房降维打击。如今随着三代宅、大阳台都已成为“过时配置”，现在金茂推出的“五恒系统”“科技健康大宅”，华发锦宸赋推出的全景光厅、三重露台，以及四代宅的超高得房率，直接将二手房、次新房碾压成“老破大”，改善客群被新房截流，二手市场“失血”加剧。
二是：金融双向绞杀。很多人在买二手房时，只关注房价和中介费，却忽略了最重要的环节——房屋评估。评估价直接决定了你的贷款额度，一旦评估价低于成交价，首付压力就会陡增。而实际成交时，银行压价15%-20%，首付门槛飙升，刚需首付变全款，评估价缩水。而且卖旧买新成死循环，业主惜售、买家观望，流动性冰封，导致置换链断裂。
三是：预期全面溃败。首先，在2029-2021年的时候，房源解禁，投资盘扎堆降价20%抛售，出现典型的投资客踩踏现象，另外，长租公寓暴增，租金回报率1.8%虽低，但比买房月供更香。
但，若想在此怪圈中寻找机会，也是有可能的，对于购房者来说，这也许是“黄金捡漏期”，比如核心区高品质次新房，房价可能已降回5年前水平，可去捡漏，尽可能选择多学区覆盖的房源，避免单一学区依赖过高的小区。
对于房东来说，积极制定“止损”策略，参考一些模型算法比较好的APP，挂牌价需低于同户型历史成交价5%-8%才能触发流量倾斜，精准定价。其次，提供“带学位保留”“赠送精装升级”等增值服务，提升差异化竞争，注重服务溢价打造。
结语：当下西安二手房市场的深度调整，实质是对过去十年“高杠杆、快周转”模式的清算。对于刚需购房者来说，这是用时间换取空间、低价抄底的绝佳机会，房博士已根据不同人的预算需求，将2024-2025年两年小区的真实成交价做了一个分类，整理出了《二手房真实成交总价梯队》，涵盖西安460个小区，上到800万，下到50万的房子都有，根据你的预算直接锁定小区，感兴趣的赶紧领回去一份看看。
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