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楼市跌宕起伏，房价终究逃不过一个“涨”字。
以上半年西安多场土拍为起点，西安房价格局已经发生改变。不少买房人前一秒还翘首以盼房价下跌，后一秒却不得不接受，西安又出高价地的无情现实。
对西安主城区+沣东的纯新盘进行盘点，发现近一段时间内很多刚需盘已经清盘，高价盘即将“垄断”市场，买房门槛正在提高，2020年，刚需买房，越来越难了。
一、西安楼市三大“噩耗”，看完心碎
年后以来，西安楼市行情一下就如拨开云雾见明月，日光盘、区域高价地频出，上升局面被彻底打开。
（图片来源：西安楼市AI）
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西安高端盘占据半壁江山，刚需选择面变窄
2020年，西安的房价体系已经发生变化，大家还在惊叹2万+楼盘价格逆天的时候，3万+元/㎡楼盘已经扎堆入市，西安房价天花板不断被捅破，在你惊叹房价高的时候，2万+/㎡楼盘已步入摇号时代，据统计，西安市场，目前1.5万+/㎡的改善盘占比近60%。
与之带来的现象，就是刚需选择面不断缩窄。
更扎心的是，主城区+沣东31个纯新盘大盘点，刚需盘仅有6个，西安刚需太难了！其中楼面地价破万的就有5家。
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西安各区域均价区别拉大，部分区域已经告别刚需
现在已经不是你选择区域，而是区域选择你了。这句话用在曲江新区和高新区这两个区域非常贴切。
高新区去年底到今年的土拍楼面价基本都过万，在售楼盘的价格最低在1.6万元/㎡，最高在2.8万元/㎡，整体均价在1.8万元/㎡，房价较高。整个区域无论是地价，还是房价涨幅，都是令人猝不及防的。
再看曲江，此前1.35万/㎡的价格，你可以淘到性价比还不错的楼盘，如今从最新登记情况看，价格也在1.6万-1.9万元/㎡你必须要花1.7万/㎡以上的价格，才能买入高新区。
上周去纺织城实探时发现，区域内1万出头的刚需盘已经清盘，即将面市的纯新盘备案价格达到1.4万元/㎡。
5月成交价格方面，新城区排名第一，为19693元/㎡，也是让人惊掉下巴！
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新房成交均价以及套数齐涨
2020年5月份西安商品住宅新增供应面积为102.1万㎡，环比上升80.71%，同比上升56.86%；商品住宅销售面积81.7万㎡，环比上升78.77%，同比下降25.82%；5月份商品住宅销售均价14910元/㎡，环比上升6.78%，同比上升13.82%。
6月15日，国家统计局发布了70个大中城市2020年5月份新建商品住宅销售价格指数，显示：5月份西安新房和二手房价格均环比上涨！
西安5月份新建商品住宅销售价格环比涨幅为环比涨0.5%，同比涨8.8%。新房价格依然保持在小幅慢涨阶段。这已经是西安新房价格连续三年连涨超过49个月了。
商品房量价齐涨，每个数据摆在面前，都在刷新买房人的认知。
二、西安各区区成交量价曝光，上车机会越来越少
数据不会撒谎，你不得不承认，西安的房价洼地已经开始消失，你能买得起的地方，正在发生变化……
|数据来源于美城股份
通过图可以看到，西安各区5月的成交量价对比，成交量最高是浐灞，其次是高新区、经开区、曲江、未央、港务区。
价格有3个高点，分别出现在曲江、莲湖和新城区。
价格的洼点有5个，分别出现在西咸新区、经开区、港务区、未央区、航天基地。
其中，港务区的供应量和新盘数量属于限购区内比较大，目前高层价格在9000-1.3万之间，刚需，刚改或投资都可以关注。
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高性价比楼盘，刚需速度捡漏
首付30万可选的楼盘要抓紧，如果是首套房的话，意味着总房款要控制在100万元以内，在西安买住宅的话，可以有两种选择：
一、单价控制在万元以内，面积90㎡的住宅
可以看出，单价在一万元以内的楼盘，基本是集中在港务区、泾河、秦汉、空港这几个区域。
港务区：汇悦城、绿城西安全运村、陆港金海岸、华润置地未来城市
泾河：金辉城、隆基泰和万和郡
秦汉：中粮壹号院
空港：中梁国宾府
二、单价12500元/㎡，面积80㎡左右
这个价格和面积段的，可选楼盘不是很多，并且也比较难买，如：紫薇东进、隆源国际城、中粮悦尚锦云、东御兰汀二期、天悦东都、远洋御山水、华清学府城三期、航天新佳园二期A区、曲江国风世家、大华曲江公园世家。
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西安主城价格洼地
西安主城的港务区和浐灞未央湖对刚需客群还是比较友好的。均价在1万-1.5万元/㎡之间，两大区域住宅物业类型比较全面，从高层到低密度多层，从毛坯到精装的选择都有。
港务区的绿城全运村以及华润置地未来城市热度比较高，可以说是郊外的“改善盘“，两盘同属于奥体板块，项目分别位于奥体中心的南北两侧。作为两个品牌相当的开发商，也是比较难选。
公共交通方面，除了已开通的3号线双寨和保税区站点之外，公交线路很少，出了地铁口打车也较困难。
从位置上看，华润未来城市较绿城稍有优势，距离地铁口近一些、距离建设中的奥体中心近一些。但目前对于无车一族还比较费劲。
配套方面，绿城全运村是千亩大盘，教育涵盖幼儿园、小学、中学、前面提到它是全运会的配套项目，赛事指挥中心、会议中心、餐饮中心、健身中心、医疗中心以及相关商业配套都有规划。华润未来城市则依靠奥体中心的较多商业配套和小区自带的商业，规划有大型幼儿园。
价格方面，绿城西安全运村备案98-118㎡，价格区间9640-11710元/㎡，华润置地未来城市110-129㎡，价格区间9017-10857元/㎡，未来城市均价比全运村低了1000元左右。
这两盘，在浐灞、港务区、城北上班的自住人群可考虑，其他区域的上班人群就不建议选择，毕竟太远了。投资群体可关注。
未央湖板块的远洋御山水也可以关注，对于刚需，90平的户型，还是不错的，这个区域前期已经有碧桂园、华远地产等全国性品牌房企，未央湖板块紧邻浐灞三角洲区域，是国际港务区、泾渭开发区、经开区交汇处，同时也是浐灞渭三河交汇处，隔河观望奥体中心，毗邻未央大学城，又有西安浐灞国家湿地公园，所以，未央湖板块是西安最早的别墅区，居住氛围不错，不足就是周边配套有待完善。
如果你是总价优先型刚需，对价格敏感，特别是对总价敏感，浐灞未央湖板块、港务区正是当下买入的最好时机。
三、警惕！楼市变幻莫测，今年不买房，明年买地王！
房价变动之下，市场的火热，需要有持续不断的新盘或者好地段的品质盘刺激。更要记得一点，一般纯新盘首开价格都比较优惠，如果想要买的话，最好抓准首开机会。
其次，楼市变幻莫测，想和大家聊聊西安楼市未来的几大预测：
预测1：西安全市新房价格，1.5万-2万/㎡会是常态，低于这个价格楼盘会慢慢减少。
预测2：目前西安在售的大量价格适中的楼盘，有很大比例会在今年内清盘，而计划下半年以及明年入市的楼盘，大部分偏改善。因此很多刚需人群会被挤压到部分二手房市场，成为接盘侠。
预测3：“房子是用来住的，不是用来炒的”大基调一直摆在这，西安房价不会疯涨，但要注意的是，不疯涨不等于会降价，西安未来房价还会小幅稳定上涨。
最后，每个周期、每个板块、每个楼盘，都会出现价格以及热度的跳动，买房一定要学会辨别，实地了解对比。
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