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8月份，西安的天气凉意十足，初秋的感觉明显，楼市，往年在这个时候，也是淡季了，无论是开发商还是购房者都会比较平静，今年的8月，似乎有些反常。
上半个月，楼市表现还是平淡无奇，偶尔会有“千人摇”楼盘冒出，但大部分楼盘还是归于“流摇”，进入下半场后，楼市加速明显，仅本周，就有十余个楼盘新推，开发商的厮杀一触即发，抢客决心显而易见……
新房市场的热闹，似乎并没有带动整个楼市的疯狂，这半年来，我们持续感受到二手房市场的凉意，降价，0成交，经纪人转而买新房……，这些消息，随处可见，各大官媒，自媒体也是不断报道，甚至，直到今天，也是没有停歇！
接下来的4个月，西安市场的“诡异”气息浓厚，西安楼市或将有新的态势。
NO. 1｜壹
开盘热销，扎堆登记背后的真相
8月，西安的雨水天气居多，这样的天气，愿意出门的客户还是少数，能去看房的，是真爱。
自然，几个“千人摇”楼盘，也是带火了市场，比如，中海曲江大城279套房源，4206人去登记，核验通过3732人，中签率7.5%，再如绿城西安全运村木兰郡666套房源，3772人登记，核验通过3114人，中签率21.4%，大华曲江公园世家55套房源，引来近3000人登记，刷地西安楼市最低中签率。
部分楼盘的火热，人头涌动让购房者似乎看到了这个夏天楼市该有的春天，看气势似乎不输金三银四，也让人提前嗅到了“金九银十”的味道。
但细细去看，这些盘热销是有道理的，且都是楼市上的而一些“老面孔”，比如：大华曲江公园世家，低密度多层，1.4万的均价，带装修，居于日趋成熟的曲江二期，步行可到地铁口，周边的高层房价也基本在1.8万左右，明显的倒挂，刚需的价格，逢推必要，本次，55套房源，4639个家庭登记，刷新西安楼市的最低中签率。
大华曲江公园世家登记结果公示
再看绿城西安全运村，处于奥体板块，是目前西安楼市炙手可热的区域，作为十四运的配套项目，板块发展又有紧迫性，再加上1.2万的均价，自然是价值高地，一批刚需，刚改追捧，不难理解。
还有，中海曲江大城，作为曲江二期的改善盘，均价1.6万，中海的品牌+日趋完善的周边配套，这个价格，也是比较友好的。
华润置地未来城市也不在话下，每逢登记，热度都很高，本次推出的DK-9和DK-8地块，登记首日，全部“飘红”，板块热度+华润品牌+1.4万的均价，吸引了一批“华润粉”，最终，DK-9地块1#，2#登记了361个家庭，DK-8地块6#，8#登记了424个家庭，摇号已经定了。
华润置地未来城市DK-9地块1#、2#登记结果公示
华润置地未来城市DK-8地块6#、8#记结果公示
反观那些没有没有明显标签的楼盘，就没有那么幸运了，在市场上苦苦挣扎，很多扎堆登记也是有些“凑热闹”，想弯道超车难度很大，不少项目的销售现场也是门可罗雀，有的登记甚至0核验，开盘0去化。
部分项目看似面子很光鲜，“热销”市场名声在外，但内行人都知道，部分项目的销售数据多少还是有些水分可以挤压的，只不过各家的水分大小有别罢了，其实都是为了粉饰市场的热度。
在今年，但凡高呼项目“劲销”的，或多或少都有数据掺假，二手房市场是最直观的表现！
NO. 2｜贰
整体价格上涨，降价房却大量存在，二手房市场怎么了？
今年，我们看到的最多的市场上大量的二手房抛售，而真正成交的，却在少数，比如，房博士朋友居住的小区，同样的户型，去年年底的成交总价与目前的价格，相差基本在5-6万左右，而且，有些业主的房源挂牌时间也比较久了，但一直没有卖出去。
房博士查看“诸葛找房”平台，发现目前西安市场二手房的挂牌量6.1万，去化难度继续存在。
数据来源：诸葛找房平台
降价房源千余套，但最让业主和经纪人无奈的是：降价也没人看，这就很糟心了，连议价的机会都没有。
况且，西安这种二手房交易“寒流”席卷的并不是一两个小区，开年到现在，大部分小区一直是处于水深火热当中，二手房市场相当艰难。
但在这种市场环境下，据国家统计局发布的7月份70城房价数据显示，西安的二手房价环比上涨0.6%，市场，很是魔幻。
新房的热闹跟二手房市场的冷清两种截然不同的市场现象，似乎让我们嗅到了楼市的诡异气息。
NO. 3｜叁
纯新盘扎堆亮相，抢跑“金九银十”
除去扎堆登记的楼盘，8月份西安楼市的纯新盘也是集中亮相，对于很多房产媒体人，最近最紧密的行程就是奔波于各大房企的发布会，上周，国润当代境MOMΛ、星皓锦樾、金地·乐华翰林艺境、中海·寰宇天下等纯新盘项目售楼部、示范区开放，其中中海·寰宇天下位置最佳，位于高新CID核心板块，高新区由于产业优势一直以来是西安名副其实的“核心区域”，下半年几个高新区的新盘入市，将提高区域供给量。
而7月份亮相的纯新盘也不在少数，比如城南的金地中央公园，港务区的电建泛悦城、龙湖星图、CID中央首府、高新CID板块的中海熙峰里、旭辉国宸府、高新天谷雅舍、老城根蓝光雍锦世家等。
纯新盘扎堆亮相，各大房企已经抢滩“金九银十”了，但从推出的产品来看，基本是以改善产品为主流，刚需，刚改盘比较少，这与不断攀升的低价也是有关系的，高成本注定只能出高端产品，这些纯新盘的面市，对市场购买力会起到一定的拉升作用，而且货值都不低，入手门槛拔高，品质，也是让人很期待。
NO. 4｜肆
西安楼市“变态”几何？下半场依旧很难
2020年，我们面对不确定性的东西太多，这些不确定性影响的不仅是个人、企业和行业，甚至是整个经济盘面。
楼市作为社会经济发展的重要一环，其走势可以反窥经济形势的冷暖。
西安楼市在今年复工复产后迎来了一波土拍、抢房的热潮，但是这种热潮只能停留在局部火热的层面。
从市场购买力来看，刚需，刚改还是占据主力的，这点，从西安诞生的“万人摇”、“千人摇”就能看出端倪，改善项目，在各大房企都在争抢同一块“蛋糕”时候，改善项目似乎并不是市场的“宠儿”。
市场一直在变，在这种波诡云谲的市场环境下开发商首先要考虑的是怎么活下来了。
就像近期某经济论坛上企业家曹德旺所说的那样，大致意思是：先别考虑玩新的东西，你要做的是解决市场急需的问题。
这话同样适合当下的房地产市场，在需求端疲软的情况下，开发企业更是要根据市场需求踏踏实实做好自己的产品。
因为在这个市场环境下还在考虑买房子的，绝对是硬刚需和真爱，所以请爱惜他们。
近段时间，我们已经看到了市场上大量的为改善而来的产品纷纷亮相，但是短期内恐将水土不服，毕竟改善现在也很艰难。
看看现在的二手房成交数据，流动性有限，而当下的改善需求还是“以房换房”为主，真正的“高端”群体有限，改善需求的集中释放，可能还需时日。
2020年仅剩4个月，从目前的市场来看，接下来，新房、二手房市场分化将继续存在，刚需改善产品去化差异明显，市场，两级分化或将继续是接下来的主旋律。
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