惨！开盘去化为0，西安一批楼盘卖不动了？

来源：365淘房 2020-09-05 08:40 

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进入2020年下半年，西安楼市竞争愈演愈烈！一波开盘潮后，很多楼盘颓势尽显。

据不完全统计，2020年7-8月西安共有70个项目开盘，共推出房源15862套，开盘当天共去化11050套，综合去化率达69.66%，其中去化率100%的项目共有22个，基本都是摇号项目；另外还有多个项目开盘去化率为0%，如金辉江山铭著（叠拼）、悦尚锦云（小高层）、融创珺庭府（高层）、万科金域缇香（秦汉低密度多层）。

还有楼盘，即便位于热门板块，却因为种种原因，开盘卖出不足3成，如：浐灞万科雁鸣湖（低密度多层）、领航悦宸（高层）、金辉江山铭著（小高层）、金辉江山铭著（低密度多层）；沣东新城碧桂园国湖（大平层）；长安区金辉长安云筑（低密度多层）。

NO. 1｜壹

7-8开盘去化率低于30%的项目共有12个，从区域看，其中一半的项目都位于城东浐灞，产品包含叠拼、低密度多层、小高层和高层。

金辉江山铭著的叠拼房源去化为0倒还比较好理解，但是该项目高层房源开盘当天也仅去化了9%，从意向登记核验结果看，280套房仅有67个家庭登记，而通过核验的是37个家庭，整体均价17368.18元/㎡，精装高层开盘当天共销售24套，有13个家庭弃选了，叠拼无人选购。

该项目自2019年入市，以推售6次，高层房源的均价从15694元/㎡到本次16205元/㎡，近一年的时间上涨了500元/㎡左右。

金辉江山铭著距离华远海蓝城项目很近，据诸葛找房数据显示，华远海蓝城项目二手房挂盘均价19534元/㎡，和目前金辉江山铭著的价格对比倒挂3000元/㎡左右。

2018年11月1日，金辉地产以12亿元竞得西安市矿山路 190.522亩商住用地（住宅167.648亩），该宗地是原西安煤矿机械厂厂址，宗地楼面价3496元/平米，底价成交。容积率2.5。

单从楼面价看，价格并不高，但从产品看又倾向于高端系，产品涉及高层、小高层、低密度多层、叠拼。

从楼栋分布看，高层靠近马路，会有较大的噪音污染，高层楼间距三十米左右，作为32层的高层，南北低层采光也会多少受到影响。但是价格却比前几批房源要高，购房者或多或少会有些犹豫。

对于刚需购房者来说吧，价格稍微有些高，对于高端改善购房者来说吧，产品不够纯粹，门槛有些低，居住体验可能不是那么好，这让项目整体上有些尴尬，也因此开盘去化情况不好。

NO. 2｜贰

城北目前在售项目本来就少，其中7-8月中南君启高层和正荣紫阙台小高层开盘去化率都仅有6%。

从位置上看，中南君启和正荣紫阙台都位于凤城五路东段的南侧，其中，中南君启在西，正荣紫阙台在东，而中南君启离地铁四号线百花村站更近一些。

中南君启，为231亩，容积率3.45，绿化率43%，共规划了2678户，产品为精装修的高层住宅，本次开盘均价18507元/㎡。

该项目2020年几次推售开盘去化率都比较好，本次推售的小高层是去化率最差的一次，户型面积121㎡-167㎡，开盘均价18507元/㎡，这样算下来最低首付也接近70万，而这个均价在西安主城区可选择范围还是很大的。

正荣紫阙台，为168亩地，容积率2.8，绿化率35%，共规划了1550户业主家庭。产品为精装修的小高层+高层，本次开盘为142㎡-173㎡的小高层，均价19632元/㎡，首付最低超过80万。

中南君启和正荣紫阙台本次推售的房源，面积大，单价高，也因此总价高、首付高，贷款压力也大，中南君启124㎡房源月供接近9000元，而正荣紫阙台142㎡房源月供超过1万1。

对于购房者而言，在有更多选择余地的情况下，均价1万8、1万9的项目开盘去化率低也不算意外！

另距离项目较近的二手房项目有万科幸福里、恒大帝景和华远枫悦，据诸葛找房数据显示，这三个项目二手房挂牌均价在1万7-1万8。

NO. 3｜叁

7-8月去化率较低的项目中还有一个长安区的金辉长安云筑，长安区目前整体在售新房项目较少，之前推售的雅居乐湖居笔记项目，封开必摇，4月份清盘后，直至6月长安区才有新房源推出。

金辉长安云筑项目本次是第一次推售，一栋高层两栋低密度多层，共331套房源，意向登记情况还不错，最终核验通过220个家庭，弃选家庭40个，去化率较低的是低密度多层产品，88套低密度多层开盘当天去化了15套，去化率17%；243套高层房源开盘当天去化了165套，去化率68%，作为项目首次面世开盘，去化率68%这个成绩也不能算好。