进入2016年，房地产市场的走势如何，特别是房价在新的一年是涨是降，尤其为广大急于买房或改善住房条件的平民百姓关心。2016新的一年，楼市政策可谓是难得的利好，你是准备出手买房还是继续像房东支付房租？或许，看完下面的数据和分析，你会有自己的答案。
7亿库存很难消化 “只能炸掉”？
国家统计局最新数据公布,房地产库存达7亿，这个数据是历史峰值。其中住宅占据63%,库存分布研究显示,三四线住宅是最难消化区域,其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘。“目前库存情况显示,分化的格局很明显,这也会让房地产继续面临很大的风险,”中原地产首席分析师张大伟向分析认为。华远地产董事长任志强更宣称,7亿的库存量中有大量库存属于很难消化的部分,“只能炸掉”。
楼市去库存压力依旧很大 |
调查发现,由于当前我国人口处于向城市流动状态,居民住宅需求相对旺盛,所以房地产行业一向以商品住宅为大头,比重偏高。但是当前经济下行压力加大,消费者的购房需求受到抑制,住宅库存居高不下,成为了房企身上沉重的负担。
“前几年地产行业火热的时候,政府受土地政策驱使积极卖地,房企跟风推盘,导致供应量过高,”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示,导致房地产住宅库存过高有很多原因。加上后来政府限购限贷政策的出台,需求急剧减少,房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。
值得重视的是,另外这几年经济不景气,老百姓购买力下降,也是高库存的重要推手。除了三四线楼市的低迷让房地产去库存面临很大压力,商业地产的销售也不能让市场满意。
“去年以来,受国家整体经济的下行压力以及电商经济的冲击,商业地产的库存涨幅高达24%,远高于住宅库存的增长。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。
根据中原地产的分析,商业地产的高库存除了房企供应量过高,需求不足外,商业地产与地方产业发展不匹配,人口流入不及预期,公共设置不配套对商业地产的高库存也有很大影响。“电商经济的发展以及实体经济的不景气对商业地产的冲击很大”。
西安存销比略高于平均 住宅库存要卖16个月
1月15日发布最新的《35城住宅库存报告》显示：截至去年12月底，其监测的全国35个城市新建商品住宅库存总量为26090万㎡，环比减少了1.0%，同比减少4.4%。
研究总监严跃进指出，目前35城的存销比（或称为去化周期）为11.8。也就是说，市场平均要11.8个月时间才能消化完库存，这是近28个月以来的新低，大体相当于2013年8月份水平。其中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19个月。
西安库存消化周期需16个月 |
在去年住宅销量创下历史新高的背景下，西安楼市的库存压力也有所缓解。1月17日，从美城机构了解到，截至去年12月末，西安商品房存量约3436万㎡，按近一年的月均销量大约是137万㎡计算，全部消化完大约需要25个月的时间；其中，商品住宅的库存量是1885万㎡，按近一年的月均销量大约是115万㎡计，全部消化完大约要16个月多一些。
该库存量不仅比11月末时的1932.9万㎡减少，16个月的存销比也比去年9月份以前20个月以上的存销比有所收窄。可对比35城平均11.8个月的存销比，西安依然偏高。
易道顾问机构副总经理张计卫认为，去年西安的住宅成交量超过新增供应量近200万㎡，所以市场中的库存得以持续缓解，并在年末降至全年最低水平。不过因2013、2014两年的积存房源较多，加上前两年集中拿地导致的城改类待建面积不小，难以显出去化速度。两相抵消后，被“消化”掉的绝大部分是去年新增供应。
美城机构首席市场分析师沈玮说，库存情况对房价、市场信心的影响很大。上海、深圳等一线城市的价格之所以持续飞涨，除了投资需求和购买力旺盛的原因外，很大程度上也是因为这些地方的去库存周期远低于12个月。而对西安来说，今年的主要任务仍是去库存，“目标是12个月以内。”独立地产评论人李连源说，结合西安的市场现状看，买房落户等拉动需求的政策已经推出，未来在购房退税、减税等方面还有调整空间。另外，今年主要还是应控制新增供应量。”
70个大中城市”房价上涨“ 就等于全国房价上涨？
1月18日，国家统计局公布了最新的2015年12月份全国70个大中城市房价统计数据（住宅销售价格变动情况）。因为有关去年年底的统计数据，同时也反映了2015年全年的房价走势大势，所以格外引人注目。有些媒体看到国家统计局在解读这份房价数据时，其中有“70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%”一段话，就匆忙定下了“2015年全国城市新建商品住宅和二手房价格双双上涨”的结论。事实，果真如此简单吗？
70个大中城市房价出现上涨 |
为什么在新建商品住宅中，明明房价下降的城市高达49个，上涨的才有21个，但整体的数据却是上涨的呢？这是因为，在这21个房价上涨城市中，基本上都是一二线的特大或较大城市，城市的体量本身比较大，新建的商品住宅在这70个城市中的比重也比较高。此外，像京沪深广这些房价暴涨的一线城市以及南京厦门杭州等房价上涨较快的二线城市，房价上涨的幅度很大。如深圳去年的新建商品住宅价格暴涨了47.5%，上海上涨了18.2%，北京也是上涨了10.4%，连南京也上涨了7.9%。这些本来在新建商品住宅总量占比就大的城市，房价上涨幅度较大，就更是影响在全国这70个大中城市房价“综合平均”时的加权的份量。
看全国房价的大势，除了“就统计论统计”以外，还要把房价做一个历史的纵比，这样就更能发现其中的“蹊跷”和大势。远的不说，把今年的房价和前年（2014年）相比，也能说明问题。还必须指出的是，国家统计局进行房价统计的这70个城市样本，包括了所有的一线城市和大部分二线城市，大多数房价上涨城市较快的城市都包含其中。但对全国600多个城市来说，绝大多数都属于房价分化中下跌的城市。所以，从全国的城市房价来讲，“70个大中城市房价‘综合平均’上涨”，也不能代表全国的城市房价上涨。
综上所述，看全国城市的房价及走势，绝对不要被极少数一二线特大城市“热炒虚像”所迷惑。全国大多数城市的房价，都处在下降的大势之中，其中70%左右的城市房价，还没有恢复到两年前的水平。厘清了这个大势，和开发商进行房价博弈之时，就可以底气倍增。
是局部过剩不是绝对过剩
“当前中国房地产市场并不是绝对过剩,而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如是向记者表示。
从区域来看,2015年一线城市房价均有所上涨,销售也取得不错的成绩,这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时,三四线城市房价却有所下跌,市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。
“由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象仍非常明显,”国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读说,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市,其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。
其分析称,从同比看,城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。
三四线城市去库存压力较大 |
“由于三四线人口增长缓慢,居民收入偏低导致购买力不足,需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加,积累了过多的库存,现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多,供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市,积极推进这些城市消化存量。
由于土地成本高昂,一线城市的房地产投资风险颇高。而万达地产的投资主要集中在二三线城市的商业地产。王健林认为,“房地产的销售高度集中在一二线城市,36个大中城市占到全国总销售额的四分之三。所以三四线城市的比重非常低。只要他们慢慢开始去库存,就不会有问题。”
在三四线城市尝试化解高库存压力时,北上广深已经出现了要求补存量的呼声。热门城市供应量减少,因此推出的土地受到多家房企争夺,溢价率飙升,单价和总价地王频频被刷新,推动楼价继续走高。因此,业内人士认为,一线城市当前的重要任务已经不是去库存,而是补存量,政府增加城市土地供应,缓解房价上升趋势。
三分之一开发“跑路”
对那些迫切需要买房、又不想被开发商所忽悠的“准买房人”来说，除了要辨明房地产市场和房价的大势，还有重要一点，就是摸清开发商的“底牌”。房地产商最主要的“底牌”之一，就是他们自己对市场的判断和分析。这点，决定了他们在和购房人进行房价博弈时的最基本态度。那么，开发商自己又是怎样判断当今的房地产市场的呢？前几天发生在中国首富身上的一件事，也许更能说明问题。
新年刚过没几天，作为国内首富的王健林及旗下的商业地产龙头老大万达，在2016年大幅下调了地产销售目标，由2015年的1600亿元的销售额，大幅缩水到2016年的1000亿元，下调幅度接近四成。美名其曰，今年将成为万达转型的标志性一年，服务业将会首次超过房地产。并且，到2018年万达将提前“服务业收入和净利润占比超过65%”的目标，那时的万达将“不再是房地产企业”。商业、文化、金融和电子商务，将成为万达新大核心产业。一句话，王健林和万达准备逐步从房地产行业“跑路”了。
对2015年的中国房地产商来说，“跑路”也许是最能描绘他们心态的“画龙点睛”之词。从2014年下半年开始，在中国的开发商圈中，无论是境外的还是境内的，迅速传开了“远离房地产江湖”的“跑路”现象，
据非正式统计，从2014年1月到2015年4月，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。继“李超人”后，2015年12月份，又传来香港的另一位超级富豪郑裕彤家族旗下的新世界地产大肆抛售大陆地产的消息。先是月初将旗下的海口、武汉和惠州三个城市的四个项目作价135亿卖给恒大地产，月底又传来将位于成都、贵阳的两个超级大盘以73亿元转给后者。据报道，郑裕彤家族仅在此一个月内，共抛给恒大9个大陆项目，总面积为1200万平方米，总金额高达339亿元。
当然，“跑路”的远远不止是香港的大富豪。就在这一年，包括地产界“最有思想”的冯仑和潘石屹等大陆著名地产商，以及浙江广厦、证大房产、莱茵置业和海德股份等知名房企，都纷纷宣布从房地产也退出。不过，退出房地产市场最多的，还是大量默默无闻的中小型房企。他们的集体“跑路”，使2015年以来全国房企的土地购置面积一下子少了三分之一左右。
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