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2020年上半年已经结束了，最近大家都在做年中总结，很多购房者吐槽，原以为因为疫情，西安房价能降一降，没想到还是不停的涨，原以为买房的人会少一点，结果万元出头的楼盘依旧是千人摇不说，连2万+的项目也开始摇号了……
感觉西安楼市上半年仍旧非常火热，备案价一批有一批，登记不断、开盘不断、摇号不断……看起来真的是一季度被压抑的购房需求不断释放！
事实真的如此吗？
01
西安商品房去化周期不断走高
据美城股份5月份报告显示，截止2020年5月末西安商品房库存为3054.82万㎡，比上月增加了66.02万㎡，较去年同期增加了756.61万㎡。由于西安市场恢复速度较慢，5月份全市商品房库存总量持续走高，去化周期为29个月，达到当前峰值。
而且据房博士统计的上半年西安备案房源，2020年1-6月份，西安主城区+西咸新区共有16批42728套房源公示，而2019年则有21批38866套房源公示，虽然2019年公示批次较多，但从房源套数上看，反而2020年上半年房源量较2019年有明显增多。而从去化周期看，和2019年同期相比去化周期几乎多了一倍。
房源量增多的同时，市场消化能力实际并没有跟上，对比2019年同期商品房去化周期形成了鲜明的对比，从上图可见几乎超出了去年同期一倍。
需要注意的是，不但新房市场供应放量，二手房挂牌量也在不断增加。
根据诸葛找房数据，西安目前挂牌二手房共有92312套有效房源，虽然西安二手房市场的成交量正在不断攀升，从1-3月份，二手房成交量仅1200多套，到5月份单月2600多套，但是和9万余套的挂牌量相比可谓是杯水车薪，二手房市场确实在恢复，但是实际上远远没有达到市场火爆的行情阶段。
目前，西安二手房市场买卖双方的态度应该是这样：
客户：再等等，下半年还要降！
房主：不着急，回暖了我再卖！
一边是惜买，一边是惜售！
整体上看，西安楼市正面临房子过剩，而买房的人却未增加的局面！
02
板块两级分化严重
近几年，西安楼市热点板块主要集中在浐灞、曲江、高新、港务区、大明宫板块、沣东新城。
据美城股份5月份数据显示，5月份西安商品房成交面积排名前三的区域是浐灞、高开和曲江新区分别为24.56万㎡、14.13万㎡和13.67万㎡；成交价格方面，本月新城区排名第一，为19693元/㎡，其次是曲江新区和高开区，价格分别为18668元/㎡、18656元/㎡。
2020年上半年，西安主城区（含长安、临潼、沣东）登记165盘，其中销售榜单前十的房企共有64盘，占比达到39%。所有登记楼盘中，登记人数大于房源的摇号楼盘共49个，占比达到30%，其中销售榜单前十的房企楼盘有22个，占比45%。
其中，5月份共有7608套房源登记，摇号房源为2221套，占比29.19%，参与摇号人数16119人；6月份共有11380套房源登记，摇号房源为4354套，占比38.26%，参与摇号人数21953人，从数据上看，大部分楼盘都是不摇号的，好一些的楼盘登记核验踩线，去化时间没有那么长。
03
非热门楼盘压力大
即使是在这些热门板块，不同楼盘命运也不同。千人摇的楼盘总是那么几个：御锦城、大华曲江公园世家、大华锦绣前城、华润置地未来城市、华润置地曲江九里、绿城西安全运村、天地源大都会、龙湖景粼天序等项目。
而同板块的其他项目基本都是平销，比如金辉江山铭著、万科雁鸣湖、融创观唐宸院、碧桂园文景府、招商城市主场等项目。
非热门楼盘压力也是很大，有些楼盘更是期望中介能带来更多客户，
04
促销大战不断
还有项目不断推出活动吸引购房者。
金地格林云上
面积：130/143
价格:11500-12500元/㎡
目前优惠政策：10套特价房源（9折起）
绿地西安世界中心
面积：90-157小高层/低密度多层/叠拼
价格:小高10500 元/㎡ 低密度多层:11500 元/㎡
叠拼:20000 元/㎡
目前优惠政策：7.4-7.5 认购尽享89折
恒大文化旅游城
面积：87㎡
价格:9800元/㎡
目前优惠政策：86折
力高宝格丽天悦华府
面积：121㎡
价格:8200-14500元/㎡
目前优惠政策：贝壳客户房款直减50000元
万科金域缇香
面积：小高89、109；低密度多层：140；
价格:小高12500-13000元/㎡；低密度多层：14500-16000/㎡；
目前优惠政策：总价减两万，5天内签约99折。
绿地新都会
面积：小高85,93,108,112；低密度多层：122-155；
价格:小高8500-9500元/㎡；低密度多层：10500-16000元/㎡；
目前优惠政策：贝壳专享99折，全款再额外优惠3个点，低密度多层交一万抵三万
中梁壹号院
面积：90-201小高层/叠拼
价格:小高9900元/㎡ 低密度多层:叠拼:12000-18000元/㎡
目前优惠政策：95折+5万车位优惠券
中梁国宾府
面积：95-175小高层/叠拼
价格:小高9700元/㎡ 低密度多层:叠拼:14000-18000元/㎡
目前优惠政策：别墅产品95折+10万车位优惠券
备注：以上销售信息仅供参考，具体以售楼部实际情况为准！
05
地价不断走高
2020年1月-6月，西安土拍呈现“V”字走势，受疫情影响的2月无土拍，3月比较少，4月开始恢复。
今年西安土拍市场出现了不少高价地，随着高价地陆续出现并进入市场，未来的新房市场分化还会越来越大！一些缺乏利好，配套短期难以实现，房价又较高的地方，新房可能会越来越难卖！
对开发商来说：不仅非常考验开发商们的拿地实力，更考验各自的融资能力和操盘水平！稍有不慎就会面临亏本！
对买房人来说：大量的土拍意味着半年到1年后大量新房的集中上市！非常考验西安买房人的购买力！
06
高端盘越来越多
眼下来看，西安楼市还有多个残酷的事实，高端盘越来越多，高性价比盘越来越少……
据统计发现，西安2万+楼盘越来越多，高端盘已经遍布浐灞未央湖、曲江、高新、沣东、航天、城北、经开等各大版块。
随之而来的就是刚需选择面不断缩窄，以前也许能在三环内买到1.3万以内的，现在几乎只能去远郊板块。
更扎心的是，西安下半年还有一大批纯新盘将上市，其中楼面地价破万的也不少。
同时，限价盘卖一套少一套，德杰状元府邸、高科绿水东城、瑞和大唐府邸、紫薇花园洲、金旅南星台、融创南长安街壹号、城市锦上等，都已逐步清盘。
随着限价盘的逐渐清盘，2020年西安可买的限价盘将进一步减少！
其实近几年，随着西安房价水涨船高，在西安买房，对很多购房者来说都有困难，今年似乎更加困难，但是对于自住需求强烈的购房者而言，买房是刻不容缓的事情，所以房博士希望大家多去实地看房，货比三家，听专业人士对板块规划和楼盘前景的分析，结合自身需求和资金预算，早日买到自己心仪的房子。
有更多购房问题，可以识别二维码向房博士提问，房博士免费为大家解答！
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