家有二胎“ing” 买房换房该咋破？

二孩政策，是中国实行的一种计划生育政策，规定符合条件的夫妇允许生育“二胎”。因为是二孩政策，故第一胎为多孩时，不可生第二胎。

2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年10月，中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出：坚持计划生育基本国策，积极开展应对人口老龄化行动，实施全面二孩政策。

满足一家四口基本需求：三房Or四房

方案一：经济实用型大三室，大人和小孩都有相对充足的空间

小三室，主卧可选择20平米以上；两个次卧均不小于15平米，为孩子长大后活动留够充分的空间。

方案二：舒适，购房成本高

小四室：适宜型，有新生小孩急需照顾的家庭，比较适用。

大四室：主卧面积可控制在40平米左右，一般都内设衣橱间；次卧面积一般在20平米左右，除孩子占用两个次卧以外，其余一个卧室也可做客房。

控制预算考虑居住成本

二胎来了，家里要多储奶粉、尿布等诸多开支，因此买房时一定要控制预算，尽可能的省钱更好。要买三房以上户型，还需考虑装修费、孩子教育支出等。买房不宜将积蓄全部掏空，买房紧张的话可以先卖后买。

学区是重点注意入学指标

孩子的教育是家长们日后需要关注的，两个孩子上学，教育资源就显得比以前更重要。二胎家庭买房时，要重点关注周边教育资源配套。

如果两个孩子年龄相差不大，则需要确保所购楼盘有两个同期入学指标。如果两个孩子年龄相差较大，最好考虑周边中小学资源同时配备的楼盘。

同时，所买房子周边配套需要比之前更好一些，如小区绿化、周边自然、人文环境也要看，避开污染等不利因素。

用原有房产作抵押换大房

对于大部分工薪阶层来说，要实现换房的愿望，无疑还得依赖银行贷款。按照目前购房政策，购买二套房首付比例应不低于30%，虽然这两年央行不断下调利率，但动辄几十万的首付款对于想换大房的购房者来说仍是一笔不小的数目，凑不够首付款抑或觉得月供太高的购房者其实可以通过用原有房产作抵押的方式向银行借钱，圆换大房梦。

不少购房者因为没有足够的首付款，进而选择用原有房产作抵押的贷款方式来向银行借钱。“个人贷款和抵押消费贷款利率差不多，这样的贷款方式很受市民欢迎。”中介公司人员王先生表示。

据了解，目前各大银行的贷款比例都不一样，视抵押房屋的不同情况而定，一般情况下可贷五成，多的可贷到六成甚至七成房款，最高有20年还款期。至于贷款利率，贷款金额越高、期限越短，优惠越大，国有银行推出的个人房屋抵押贷款，不同档次的贷款额度利率不尽相同，银行除了收取佣金之外，15万元以下和15万至30万两个档次的利率都不一样。

由于商业贷款限制较多且速度过慢，一些银行开发出针对二套房的贷款产品，如中信银行推出的“房抵贷”。购房者可将现有房产进行抵押，然后用抵押的钱购买第二套房产，这种方式的好处是放款速度快，但利率则比普通房贷稍高。

卖掉原有小房付大房首付

家里有套两室两厅房产，够一个孩子居住，再多一个孩子，房间成了大问题，遇到这样的情况，不少家庭选择将原有房产卖掉，原有房产本金加上升值部分，付一套三房的首付款几乎不成问题。

对于不少手头紧张的改善需求客户，卖掉一套旧的，再买一套新的，可谓实现换房的最好办法。

在采访中，小李向记者介绍了一位“卖一买一”成功换房的购房者齐先生。据齐先生介绍，他们家有两套住房，一套在市中心，是原来很早之前购买的单位房，没有贷款，面积较小，用于出租，另一套位于秦岭路，80平方米两房户型用于婚房自住，有贷款，考虑到80平方米的房子居住实在太小了，加之准备要二胎，于是在朋友的建议下，卖掉一套，买了一套大面积的。

最终，他卖掉了位于市中心的房产，成交价58万元，加上现有一点积蓄，以此作为首付，换了位于农业西路的一套120平方米三房，贷款30万元，月供2000多元，压力不是很大。

“卖一买一”一方面购房资金得到保障，另一方面也减小了月供压力，是一种相对明智的换房方式。如果想换房的购房者没有住房贷款记录或者只有一次贷款记录，则可以选择按二套房政策再贷款，如果有两次贷款记录，那么可以选择到近郊板块一次性付款实现换房。

小李表示，“卖一买一”的换房方式，最关键就是要综合衡量个人的承受能力，以免因为住房改善导致生活压力严重加大。返回西安365淘房>>