绿地：战略侧重长三角 互联网金融三年要达千亿
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自从贴上互联网金融的标签后，绿地香港的角色定位一度让资本市场捉摸不透，不过，在“掌舵者”陈军眼中，这家公司的开发商角色未曾改变。
3月21日，绿地香港控股有限公司在香港举行2015年全年业绩发布会，一如往常的搭配，主席兼首席执行官陈军、首席运营官侯光军、首席财务官游德锋及绿地金服总裁杨晓冬出席现场。
过去一年，绿地香港实现合约销售174亿元，同比增长35%，虽然业绩曲线整体上扬，但仍与年初设定的180亿目标擦身而过。
“我们判断去年下半年到今年上半年仍然有比较快的上升趋势，所以对上海五里桥项目的销售有意进行了调整，希望能够随着市场的变化来调节去化节奏。”陈军解释道。
当然，这并不是这家房企失约年度目标的唯一原因，三四线城市部分项目的去化不理想成了绿地香港冲刺过程中的另一个“掣肘”。
值得一提的是，和往年相比，长三角区域正成为绿地香港销售贡献的主力。其年报披露，在去年174亿的销售中，长三角贡献了55%，其中，上海的占比更是达到三成。“从土地储备方面来说，未来长三角仍然是绿地香港主要发展的区域。”
销售结构的变化也意味着发展思路的调整，在绿地香港的规划中，一二线和区域核心城市将成为未来的机会所在。据侯光军透露，2016年绿地香港的销售至少要达到200亿元，长三角区域仍然有望占据半壁江山。
不过，在追求高速增长的过程中，绿地香港的负债率却居高不下。对此，其首席财务官游德锋直言，这是成长必须付出的代价。“盛高置地的基础薄弱，基数比较小，这也是嫁接绿地这个大平台上后跨越式发展必须承受的阵痛。但这个阵痛我们可以忍受，将来也可以改善。”
除了地产主业的增长外，2015年绿地香港多了互联网金融的新命题。从去年5月成立绿地金服切入互联网金融以来，绿地金服旗下金融平台“绿地广财”的注册用户已经超过32万人，机构及个人平台总交易量达52.86亿元。
在这家公司的规划中，其互联网金融今年的资产规模要达到70亿元，平台交易量预计为200至250亿元。在更长远的三年计划中，绿地金服到2008年的交易量要达到1000亿元。
虽然互联网金融的来势汹汹，但陈军强调，绿地香港将继续坚持做开发商的角色不变。在此前提下，会在互联网金融和大资管方面寻求更大的发展空间。
以下是绿地香港控股有限公司2015年全年业绩发布会的现场问答实录：
现场提问：绿地香港去年的合约销售为173.9亿元，未完成全年180亿元的既定销售目标，是什么因素导致的？今年的销售目标如何？
陈军：去年上半年绿地香港超额完成了任务，但在下半年做了适度的调整，尤其是上海五里桥项目原本预计了40亿的任务。
去年下半年一线城市的房地产市场发生了非常大的变化，和我们的判断非常吻合。去年绿地香港只买了两个项目，特别是苏州吴江项目，拿地楼面价仅为2000元/平方米，而现在项目周边拍出的地块楼面价已经达到了7000元/平方米。我们判断去年下半年到今年上半年仍然有比较快的上升趋势，所以对上海五里桥项目销售有意进行了调整，希望能够随着市场的变化来调节去化节奏。
当然，在一些三四线城市绿地香港也有投资，在这些城市也有一些项目没有完成指标，这和当地市场变化有关系。但随着国家推出地产去库存政策，绿地香港也会做相应的对接，加快在三四线城市的去化。
2016年对绿地香港来讲非常关键，如何为2017、2018年实现房地产的快速发展打下基础。目前公司也在抓紧时间布局，为未来提供更好的发展空间。
侯光军：今年整体销售目标是希望有一个稳定增长，按照陈军主席的要求和公司的现状，今年争取完成不低于200亿元的销售额。
总体来讲，我们管理层还是希望更加注重质的增长，还有公司利润的稳步提升。因为从2013年借壳盛高置地后，绿地香港的业绩每年都在可控的范围内增长，包括今年的业绩也是在三年前就已经预料到的。
现场提问：去年上海在绿地香港整个业绩占比达到了30%，也是贡献最大的一个区域，今年上海大概能够提供多大的货值？
侯光军：在今年的销售当中，长三角地区会不低于30%，甚至可以贡献50%以上，包括上海五里桥、苏州吴江项目以及一些潜在发展的项目。从土地储备方面来说，未来长三角仍然是绿地香港主要发展的区域。当然，包括其他一二线核心城市，只要能够取得更好的利润，我们都不会排斥。
现场提问：在2016年超过200亿的销售目标中，原来盛高的项目会占多少？
侯光军：在去年的销售中，盛高原来的项目只占到23%，大部分已经处于尾盘，我们这几年一直都在处理尾盘，所以接下来盛高遗留下来的项目会越来越少。包括原来存在问题的项目我们也都通过比较好的方式得到了圆满的处理，今年还有少量的库存，但到2017年基本上是占零头。
现场提问：绿地香港近期公布了一个外汇对冲协议，现在做的考量是什么？去年绿地香港的负债上升比较快，达到了172%，一至两年期的债务也比较多，公司会做怎么的债务置换安排？有怎样的降负债措施？
游德锋：关于对冲的工作我们一直在关注，从2015年8月11号汇改以来，准人民币急速贬值，从9月份到年底波动是有限的，特别是从今年美国量化宽松政策出台以后，人民币也在缓慢回升，对冲的工作也是在整个集团的指引和对冲政策的要求下来做的。
因为绿地集团是一个全球化的公司，有很多海外的其它业务，也是多币种，我们做对冲业务也要符合集团大的战略安排下，当然也需要找一些对冲的盘才能做。我们在前段时间发了一个公告，做了1亿美元的对冲，时机非常好，而且比例也是适当的。这段时间又有一些回调，我们会择期再做一些这方面的安排。
至于负债率，去年年中是140%，到了年底升到了172%，我们认为负债率只是暂时性的指标，公司长期的想法是让它回归到健康的水平，比如说100%以下。绿地香港现在负债率高是因为原来盛高的基础薄弱，基数比较小，也是嫁接绿地这个大平台上后跨越式发展必须承受的阵痛，但这个阵痛我们可以忍受，将来也可以改善。我们认为对负债率的改善需要花时间，需要在运营上花工夫，但是绿地香港现在的负债率完全处于可控的范围内。
关于再融资的事情，绿地香港会结合之前汇率波动的影响，希望把之前的一些外币债务尽量换成人民币债务，因为我们的计账方式是人民币，我们希望把汇率波动带来的影响降低到最小。
现场提问：管理层提到2016年集团的合约销售可能有超过一半来自长三角，一、二月上海的销售情况如何？最近内地楼市涨得很厉害，管理层怎么看2016年一线城市房地产市场，还会有上涨的空间吗？
陈军：一季度绿地香港的成交规模不是很大，主要跟我们的出货量有关系。今年很大一部分货源都在长三角，这和香港绿地目前的投资方向是相对应的。特别是去年，我们在对房地产市场分化进行分析后，觉得应该适度加大在一二线城市的发展。
如何看待未来房地产的走势，我觉得有几个必须要看到的东西：第一，从中国经济发展的角度来讲，房地产仍然起到一个非常关键的作用。尽管在过去几年快速发展的中，房地产出现了一些分化的现象，但是从大的趋势来讲，未来城市化的进程仍然需要不断推进。特别是现在我们户籍城镇化率只有40%，绝大部分的城市在这个比例上下波动，所以和发达国家相比，我们还有很大的发展空间。
很多人讲黄金时期或者白银时期，我觉得这个行业在中国经济发展过程中还是有比较好的前景。只不过，这个行业现在逐渐的进入了竞争更加激烈的时期。过去中国经济两位数的增长，房地产行业需求远远大于供给，使得这个行业快速发展，但未来这个行业会更加理性。所以从行业和行业对比来讲，房地产仍然有很大的空间。
第二，中国现在住宅产品、写字楼产品，品质的进一步提升还有很大的空间，我们也看到发达国家在全球房地产行业发展的成果，有很多在中国仍然有成长的空间；第三，随着营改增的深入，商务地产未来可能也会随着营改增的政策刺激部分去化，对中国房地产在商务市场上打开一个新的空间。
从住宅市场本身来讲，我们相信在产业聚集能力强和人口导入强的城市仍然有比较大的空间。我们看到过去前20的城市，房地产成交量平均增长超过50%，这说明分化现象更加严重。对于企业来讲，我们应该更多关注在成长较快的城市多做一些配置。当然绿地香港也会比较清醒地判断在一定市场周期过程中该如何在这些区域做一些配置。绿地香港从2015年开始就做了思路调整，更多要结合市场发展脉络和城市发展脉络才能在这个市场中站稳自己的脚跟。返回西安365淘房>>
