话题：西安炒房客渐离场楼市降温 空窗期刚需抓紧上车

国庆西安新开盘去化率下滑12% 单盘去化率低至9%

国庆、中秋双节期间，虽然阴雨连绵，气温骤降，但各大房企的开盘、暖场活动却并不间断。业内有数据显示，对全市100个重点项目进行统计发现，上周来电量上涨56%，来访量上涨35%，交定量上涨49%。

国庆期间，西安共有9个项目进行了开盘活动，其整体去化率为37.1%。与9月首周相比，开盘量虽然增加了80%，但去化率整体从49%下降为37%，环比下滑12%。六成项目去化率未过半，然而上周也出现了本年度最低去化率项目，如万科金色悦城，整体去化率为11%，恒大翡翠龙庭推出的高层房源72-130㎡，去化率仅为9%。

数据来源：美城股份

西安8盘集中在10.1当天扎堆开盘，从整体来看，国庆期间西安新开盘项目去化率较低，仅为37%，但品牌开发商去化率相对较好。

其中，恒大国际城去化率最高，为75%；其次为保利心语花园，去化率为60%，碧桂园凤凰城去化率为52%，以上三个项目为去化率过半的项目。其余项目去化率均未过半，然而上周也出现了低去化率项目，如万科金色悦城，整体去化率为11%，恒大翡翠龙庭推出的高层房源72-130㎡，去化率仅为9%。

住房投机面临“釜底抽薪”

近日，部分城市房地产调控政策再次升级，热点城市个人住房抵押贷款利率频现上浮，监管当局严禁“消费贷”资金进入楼市，住房投机炒作面临“釜底抽薪”，楼市“金九银十”恐难如期而至。

今年以来，我国商业银行“消费贷”增长偏快，民间中介“首付贷”时隐时现，楼市对“金九银十”仍存较大预期，种种表象既反映出楼市投机炒作惯性的顽固，也表明稳定房地产市场的任务仍然任重道远。

我国住房投机炒作屡抑而不绝，根本上还是因为在政策调控的夹缝中，投机客仍能找到一定操作空间，投机成本较低，转手获利较易。因此，以限售政策为主的新一轮调控政策，从某种程度上说，是对过去限购、限贷政策打了一次重要补丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市场投机炒作。限售政策意味着投机客必须在较长时间内持有住宅而不能变现，基本丧失了交易便利性，而合理住宅需求多为首次置业，限售政策影响极小。

房贷利率上浮有其合理性。今年以来，随着金融去杠杆进程的有序推进，银行间市场利率中枢明显抬升，房贷利率参考银行间市场利率定价，是市场发展的结果。但房贷利率上浮对住宅购置成本影响较大，意味着以金融杠杆撬动住宅的交易，必须要承担额外的财务成本，这实际上切中了热点城市投机住宅交易的要害。限售政策的出台，商业银行上调房贷利率，向房地产市场传递出抑制住宅投机炒作的坚定决心，势必对房地产市场预期产生深远影响。

住宅限购、限售、限贷政策，是对短期住宅市场供求关系过度错位和非理性运行的临时性行政调节。行政干预措施不可避免存在局限性，但可能也是当前应对部分城市住宅市场非理性炒作，快速为楼市降温的最现实选择。一旦住宅市场陷入非理性的自我复制怪圈，市场投机炒作力量将以几何级数增长，房价泡沫的形成和急速膨胀，将成为影响宏观经济稳定的系统性隐患，且可能随时被引爆。当前部分城市的商业银行自发上调房贷利率，利率定价中枢的上升，适用于所有利用金融杠杆购置住宅的借款人，这在抑制住宅投机炒作的同时，不可避免会增加小部分刚需的财务负担。而利率定价中枢上升对房价上涨的抑制作用，将是一个累进过程，初期反应并不明显，中后期累积效应加速显现。各国房地产市场波动实践也充分表明，在住宅市场充分竞争的框架下，能够影响房价的最终决定因素将是利率水平的持续上调。

房地产政策调控，是一个以时间换空间的过程。对绝大多数刚需而言，在一个没有投机炒作力量兴风作浪的住宅市场中，才有可能实现置业梦想。因而在政策上，短期内应利用限购、限售、限贷政策对住宅投机炒作力量进行“围剿”，同时尽可能兼顾刚性和首次置业需求，把政策负面作用降低到最小;中期内对住宅市场供求关系进行前瞻性调整，有效发挥利率政策对住宅投机炒作力量的抑制作用，引导房地产市场理性运行;长期应加快房地产税立法，通过税收杠杆有力调节住宅供求关系，建成促进房地产市场健康运行的长效机制。

多地楼市成交下滑

成交同比下滑

中国证券报记者国庆期间走访北京市丰台区某楼盘时发现，售楼大厅空空荡荡，四十分钟之 内只见到两组购房者。该楼盘销售人员称：“在节假日，看房客不再像之前那么多。目前调控政策将投资客拒之门外。比如，二套房需80%首付，且二套房房贷利 率上调20%，炒房门槛大大提高。”

不过，有售楼员表示：“虽然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想买房者，所以成交率较高。”

中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交量明显下降。其中，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的最低值，同比跌幅达到72%。

在一线城市中，不仅是北京，上海国庆假期的成交量也下跌明显。上海市前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌78%。

与此同时，北京市住建委执法检查组在“双节”期间开展了房地产执法专项行动，重点是检查房地产项目和房地产经纪机构的销售现场和销售行为，以确保房地产市场平稳健康运行。

近期严查“首付贷”等违规操作使得楼市继续降温。北京市银监局、央行营业管理部日前联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入 房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市 场的情况。

事实上，从三季度整体成交数据来看，一线城市明显下跌。研究中心数据显示，一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积 仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因，一方面是新增供应有限，同比减少33%；另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松， 购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况一般。

具体来看，北京商品住宅成交面积已连续三个季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行。

未来调控或继续收紧

近期热点城市楼市调控力度加大，传统“金九银十”销售旺季呈清淡局面。国庆、中秋假期，多个热点城市楼市成交量明显下降。分析人士表示，政策继续收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等原因导致楼市趋冷。未来调控政策料继续收紧。

国庆假期前一周，多地纷纷加码楼市调控。西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、宁波 等城市发布楼市新政，迎来一波小规模调控潮。以西安为例，西安市物价局在《关于商品住房价格申报有关问题的通知》中明确，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可证前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

中国证券报记者在西安市高新区某楼盘看到，前来咨询的购房者只有五六个人。销售人员称：“由于节假日旅游和天气原因，这几天看房者不多。但西安今年以来房价快速上涨有目共睹，尤其是三四月涨幅最明显。”

销售人员表示：“现在高新区土地价格每亩1500万元，比之前翻了一番多。但随着政策收紧，炒房客肯定越来越少。”

为避免房价快速上涨，西安市此前在《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中强调，在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

在热点二线城市中，此前楼市大热的南京市已明显降温。中原地产工作人员对记者说：“由于南京严格的限购政策，投资买房热潮逐渐降温。现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量。”

值得注意的是，目前不仅购房者在观望，很多楼盘也处在观望中。据记者了解，南京限购限价政策中，政府对南京地区新房销售价设置上限，南京多区域出现二手房 价比新房价高的现象，多数楼盘处于观望期，并不打算在政策收紧时进行销售。某楼盘工作人员坦言，目前该楼盘可能暂停销售。

楼市明显降温

业内人士认为，政策收紧、房企推盘节奏减缓、购买者观望情绪加重等是十一假期楼市降温的原因。

“降温的重要原因之一就是原有购房政策较紧的城市继续提高了二次购房或首付的比例，对购房者压力较大。”专家表示，其次，从 房企推盘节奏来看，预售证管控较严，使项目预售面临很大压力，整体市场楼盘较少，也造成市场降温。这种降温现象或许会倒逼部分房企后续在价格上有所调整。

从调控政策来看，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“从去年10月计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年三季度。当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应结束，房价上涨预期打破，投资投机客将退场。”

广发证券房地产行业首席分析师乐加栋表示，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化、常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能性。

“调控政策未来或持续处于收紧状态。”研究员表示，但对于房企而言，在冲业绩和保证现金流上，可能还会有一波“跑量”。

从房价方面来看，某研究中心研究报告指出，一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。二线城 市房价将持续分化，成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照一线城市，房价将以“稳”字当头。西安、海口、沈阳、长春等新晋热点二线城市， 随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价面临回调。三四线城市中的热点城市面临政策调控的几率大大提升，一旦政策基调生变，投 资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调。返回西安365淘房>>