西安|3.15地产乱象大爆料 远离黑榜问题买房前先看这里
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365淘房 西安讯 又到一年一度的“315国际消费者权益日”，有关“质量”“维权”“投诉”等报道扑面而来，媒体的监督一方面可以揭示各种欺诈及有损公允的行业黑幕，另一方面也能够给消费者提供相应的防欺诈的手段。
近年来，随着房产行业的发展，买房途中也会出现各种各样的问题。“买房被忽悠”“住房陷阱多”等出现，使开发商与置业者的关系一度陷入了尴尬，维权现象时有上演。今年315，在买房这件大事上，小编为大家揭秘一些地产乱象，365房博士为您支招，帮您避免“房坑”，买房做到有备无患！
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3.15地产乱象大爆料
现象一
一楼盘10年未交房 业主们仍在还房贷
据业主向365房博士反映，西安一楼盘2006年签订购房合同并付全款，交房期限一推再推，快10年过去了，这一楼盘仍然是一幢主体挺立的烂尾楼。
“为了这个房子大家维权快10年了，人都有些皮了（厌倦，劳累），根本聚不起来，也都觉得维权简直是在浪费时间。”业主张女士说。围墙里是一幢孤立的19层楼房，从外面看主体结构已经完成，下一步的施工应该是封闭阳台了，而外露着的钢筋上锈迹斑斑。
现象二
西安连续上演开发商跑路事件
近期，榆林19位购房者2007年10月16日在榆林团购的房子，到了2016年才交房，业主去收房时却发现别人在房里正装修。原来房子被“一房两卖”了，开发商也早已跑路了。
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自去年5月以来，西安市场上相继有几家项目发生停工、跑路等事件，在整个房地产行业环境依然严峻的情况下，引起不少购房者的恐慌。令人关注的是，被媒体曝光开发商跑路的楼盘，均属“无证预售楼”，停工原因多是资金不足所致。
现象三
开发商承诺的学区房 临上学被告知学区有变
咸阳的王先生由于考虑孩子上学的问题，2013年一家人在一楼盘选购了一套房子。当时开发商给出的最大优惠政策就是，只要在这里购房，业主的孩子可以上就近的公立小学。考虑到孩子上学方便，就立即购买了这里的房子。
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2014年的时候，小区一些业主的孩子都如愿进入这所公立小学上学，但到了2015年，业主再去学校咨询孩子上学情况时，却被告知不接这个小区的生源。多次联系开发商要求解决孩子上学问题，开发商却说学区划分由政府划定，和开发商没有关系。
现象四
购房合同承诺市政供暖 开发商自作主张建锅炉房
西安某小区业主向365房博士反映，当初在购房时，就是冲着集中供暖才选择了这个小区，购房合同上明明也写着市政供暖，而如今在完全没有与业主协商的情况下，就自作主张将集中供热取消并改为由小区烧天然气锅炉供热。
现象五
交房仅一年 楼房现多处裂缝
西安某小区业主向365房博士反映，刚买的新年，才住了不到一年，楼体墙壁、顶板、地板均出现四周相接的裂缝，最宽处可插进手指，窄的地方可以插进螺丝刀。遇到这样的事情，作为消费者，是不是够憋屈的。
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专家详解房地产维权基础知识
面对错综复杂的情况，置业者如何依法提出自己的利益诉求，更好地维护自身的合法权益？一起来看看专家怎么说！
一、认购阶段
商品房在认购阶段是发生纠纷较多的时期，开发商在前期先通过和购房者签订认购协议，让购房者交付数量不等的定金，但是售楼人员可能对购房者有一定的误导，包括对楼盘宣传有不实的地方，所以购房者在交付定金后会因为各种原因对开发商提出退款的要求等。
对购房者来说，要做到：
1、对所购买楼盘的情况要有所了解。
2、实地去看房，房屋的户型、朝向与开发商宣传的户型是否一致；采光是否充分；开发商宣传的整体环境包括绿化率、容积率等要有全面的了解。
3、对自己是否符合购房的条件应当有所了解，以免交付定金后不符合购房条件导致无法办理产权证等纠纷。
4、在签订购房协议时，要对合同内容进行阅读，对于有异议的条款要与开发商进行沟通；
在正式签署商品房买卖合同时，开发商通常都会在附件中加入部分有利于开发商的条款，要注意附件的内容，有异议的要及时沟通，要在买卖双方权利与义务平等的条件下签署。
二、收房阶段
购房者在收房的时，开发商所交付的房屋与认购时所宣传的不一致，甚至有很大差别，或者是存在质量问题等都是发生纠纷的最大原因。
注意事项
1、如果发现质量问题，购房者有权要求开发商进行维修。
2、维修期间，应当要求开发商补偿因为质量问题给自己带来的损失；
如果是严重的质量问题，对结构安全已经造成影响的，严重影响房屋居住使用的，有权要求开发商退房，赔偿自己的损失。至于赔偿损失的范畴，一是要参考商品房买卖合同的内容，二是参考因为质量问题带来的实际损失。
3、收房时如果发现质量问题购房者要对存在的问题进行必要的取证，保留证据，根据签订的条款与开发商进行交涉。
三、办证阶段
办证阶段，购房者首先要了解合同上关于房产证方面的条款，如果合同中没有涉及到办证就按照法律规定要求开发商承担相应的违约责任。
注意事项
1、对于逾期办理房产证超过一年以上无法办理的，购房者有权要求开发商退房、退款并赔偿损失。
2、逾期办理房产证在一年之内的，购房者可以按照合同上关于房产证方面的条款要求开发商赔偿，如果约定条款明显不公平的，可以在起诉时要求法院对该违约条款进行变更或者撤销。
3、如果开发商在约定期间内未办理好产证，购房者可以到相关部门了解具体原因，更好的维护自己的利益。
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买房常见6大交房纠纷及应对措施
买房本是一件让人高兴的事情，然而，在交房的时候，也最容易出现纠纷而造成业主维权的现象。面对各种错综复杂的乱象，又该如何防患于未然呢？
一、 延期交房
开发商没有按照合同约定的时间交付给购房者。
如何避免：尽量选择口碑较好，品牌较大的开发商，这样的开发商更有保障一些，其次就是合同里约定好延期交房的赔偿等相关事项。
怎样维权：遇到延期交房，首先应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延期交房是否有相关规定。如果合同有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定，购房者可以退房。
其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，开发商未按合同约定期限交房，要承担违约责任，赔偿购房者违约金。如果购房人想解除合同，根据《合同法》第114条规定，可以要求开发商承担合同约定的违约金，同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果，可进入法律程序，向法院提起诉讼。
二、房屋质量问题
交房后，因房屋质量问题引起的维权也不少，一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。
如何避免：在买房前，要选择信得过的开发商；看房买房时，在开发商允许的情况下，可以带专业的人士来检验房屋的质量；另外，可以多问下工地上的工人，如果该楼盘有熟人，也可以向其咨询质量好坏。
怎样维权： 一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。一旦市民发现房屋质量方面的问题，可以先找开发商和物业公司进行协商处理；如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉，业主可到相关部门进行投诉；必要时，也可借助诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度；如果协商未果，特别是涉及赔偿问题，业主就需走诉讼、仲裁等司法程序了。
三、擅自更改规划
开发商为吸引客户购买，承诺小区规划有游泳池、大型超市、高达50%以上的绿化率等，但购房者在买房后或者交房入住后，却发现开发商擅自更改规划，并没有兑现当初的承诺。开发商修改规划的事情也是时有发生。
如何避免：是否写进合同很重要，开发商对于小区的规划的具体内容已经口头的承诺，都必须写进合同才能保证购房者不会被欺骗，即使出了问题，也能维权成功。
怎样维权：分为两种情况。一种是开发商只办完了规划变更手续，但并没有开始实际的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。另一种是建设行为已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失或退房。协商不成的，可以向法院提起诉讼。
四、面积缩水
交房后，发现房屋的实际使用面积比购房合同上所说的，少了好几个平米，这不白白花了几平米的钱吗？
如何避免：买房时，确保合同上的建筑面积与产权面积一致，不仅要写清楚总价和面积，还要写清楚房屋单价。如果合同不写房屋单价，当实际面积与产权登记面积不符想追回损失时，一般不会得到支持。买方要对房屋面积有真实性的了解，应不仅仅局限于购房合同对面积的记载以及房产证上登记的面积，有必要在现场勘查时做一简单测量。
怎样维权：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
五、交房税费纠纷
交房后，开发商巧立名目乱收费，多收费、强行收费、代收费。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。不在合同约定范围内的费用，交房时业主可以拒绝缴纳，发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
六、附条件交房
一些开发商在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，先交费用或者先签订免责条款补充协议才给钥匙。对开发商提取的不合理要求，业主千万不能答应，必要时，业主们要团结一致，共同维护自己的权益。
如今买房，很多的楼盘出现交房即维权的现象。业主在交房时，除了要仔细检查房子的质量外，还要重点关注开发商交房手续是否齐全、流程是否合理，以最大限度避免收房时被忽悠。毕竟在房地产法律还不健全，消费者维权困难的当今，购房者们还是要多了解相关的房产知识，与其在事情发生后维权，不如在纠纷发生前学会如何避免，将个人损失降到最低。
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