保障购房人合法权益 陕西加强新房二手房交易资金监管
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各地商品房预售资金监管工作应包括签订监管协议、存入预售资金、预售资金使用审核等几个主要程序：
1.监管协议签订
房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设预售资金监管账户的监管银行、监管项目的工程监理企业三方共同签订商品房预售资金监管协议，并提供监管项目的工程形象进度表、各阶段资金使用计划、工程预算清册、监管银行要求的其它资料等。 未签订商品房预售资金监管协议书、未设立预售资金监管账户的项目，房屋行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
房地产企业送达《商品房预售许可证》后，监管银行按规定即开立监管账户。
2.预售资金存入
监管项目的预售资金应当全部直接存入预售资金监管账户。购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或公积金贷款的代理行直接划入资金监管账户。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》备案时，应当提供商品房预售资金存入监管银行的预售资金监管账户缴核凭证。
3.预售资金使用
房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理企业出具的证明材料。要确保商品房预售资金在竣工备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款。房地产开发企业可以在预收款中支取10％用于监管项目的管理、办公支出。
监管银行应当按照项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，严格审核房地产开发企业资金使用申请，符合条件的，自申请之日起两个工作日内付款。
4.预售资金使用情况监管
房地产开发企业应当每季度向监管项目所在地房屋行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。房屋行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管银行应当将本银行监管的商品房预售资金有关资料留存备查。
5.变更和撤销
监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，房地产开发企业、监管银行、监理企业三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报监管项目所在地房屋行政主管部门备案，留存相关资料备查。
商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭项目竣工验收备案表向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报当地房屋行政主管部门备案。
（五）责任追究
各级房屋行政主管部门要对房地产开发企业、监管项目的工程监理企业提供虚假材料申请开设资金账户，骗取预售资金、擅自截留挪用预售资金或者不将预售资金存入预售资金监管账户的，设立虚假预售资金监管账户逃避监管或者违规使用预售资金的行为，责令限期改正，造成严重后果的，依法查处。
对监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应经济责任外，三年内不得在当地承担商品房预售资金的监管业务。
人民银行、银监部门对各监管银行在专户管理方面的违规行为按照相关规定进行查处。
对参与商品房预售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄漏企业秘密等行为，由有关部门依法依规追究责任。
二、规范二手房交易资金监管
（一）监管范围
在全省范围内已取得房屋所有权证（或不动产权证）进行二手房交易，必须实施交易资金监管，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。
（二）职责分工
各级房屋行政主管部门负责对本辖区内的二手房交易资金监督管理，制定二手房交易资金监管细则；各商业银行受房屋管理部门（交易保证机构）委托，按照协议配合做好资金收支等工作，人民银行、银监部门按照各自职责进行监督检查。
各商业银行要与房屋管理部门（交易保证机构）签订交易资金专用账户合作协议，明确责任。
各级房屋行政主管部门要通过电视、报纸、手机短信等途径加大对二手房交易资金监管政策和专用账户的宣传，交易大厅要公示二手房交易资金监管政策和专用账户。
（三）专用账户选择
房屋管理部门（交易保证机构）选择多家银行分别开设二手房交易资金专用账户，该账户只能用于交易资金的存储支付，不得支取现金。买卖双方当事人在以上多家银行中选择确定专用账户。
（四）工作程序
1.签订交易资金托管协议。房屋管理部门（交易保证机构）与买卖双方当事人签订资金托管协议，明确托管交易资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款，不得收取二手房买卖双方当事人任何费用。
2.存储交易资金。买方一次性全额支付购房款的，凭二手房买卖合同到开设二手房交易资金专用账户的银行存入全额资金，银行出具资金入账凭证。买方以贷款购房的，待买方将首付款存入专用账户、贷款银行或公积金贷款的代理行将购房贷款划转至专用账户后，由银行出具资金入账凭证。
3.出具监管证明。买方向房屋管理部门（交易保证机构）出具资金入账凭证，经确认后，由房屋管理部门（交易保证机构）出具资金监管证明，作为房屋转移登记受理要件。
4.办理转移登记。买卖双方当事人申请办理房屋转移登记手续。
5.划转交易资金。买卖双方当事人持房屋所有权证（不动产权证），由房屋管理部门（交易保证机构）在两个工作日内办理交易资金划转业务。
6.托管协议解除和托管资金退回。对交易双方终止交易行为的，应由双方根据交易进展情况向房屋管理部门（交易保证机构）提出申请，退回托管资金。
在申请资金托管到完成资金划转期间，托管资金利息按银行当期活期储蓄利率计算，如果交易成功，连同房款一起支付给卖房人；如果交易没有达成，则连同房款一起退给买房人。
（五）责任追究
对参与二手房交易资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法违规行为，及时给予纠正，情节严重的，要依法追究责任。
三、其他要求
各级房屋行政主管部门要按照安全、规范、便民的原则，细化制度，做好商品房预售资金监管和二手房交易资金监管工作。
陕西省住房和城乡建设厅中国人民银行西安分行
中国银行业监督管理委员会陕西监管局
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